2 Налогообложение юридических лиц при сделках с недвижимым имуществом

При сделках с недвижимостью участники сделки обязаны уплачивать несколько видов налогов, основные из них это налог на добавленную стои­мость, налог на прибыль, а также местные налоги.

Налог на добавленную стоимость

Закон РФ от 26.12.1991 г. N2 1992 «О налоге на добавленную стоимость» относит к объектам налогообложения обороты по реализации товаров, работ или услуг. При этом под реализацией товаров, работ или услуг налоговое законодательство понимает передачу на возмездной основе, в том числе обмен товарами или услугами, право собственности на товары.

Таким образом, при совершении сделок купли-продажи с недвижимым имуществом возникает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость (НДС). Плательщиками налога являются юридические лица, осуществ­ляющие предпринимательскую деятельность. Сумма налога, подлежащая уплате, определяется как разница между суммами реализованной недвижимости и суммами, фактически уплаченными за ее приобретение. Ставка НДС при осуществлении оборотов при реализации недвижимого имущества -18 %. Уплата налога производится ежемесячно, не позднее 20 числа следующего месяца.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения является валовая прибыль организации, которая представляет собой сумму прибыли от реализации основных фондов (в т.ч. недвижимости, земельных участков) и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям. При определении прибыли от реализации основных фондов и иного имущества предприятия для целей налогообложения учитывается разница между продажной ценой и перво­начальной или остаточной стоимостью этих фондов и имущества.

Плательщиками налога на прибыль являются юридические лица, осуще­ствляющие предпринимательскую деятельность. Ставка налога устанавливает­ся законодательным (представительным) органом субъекта РФ в размере, не превышающем 24 %, а для предприятий по прибыли, полученной от посредни­ческих операций и сделок, бирж, брокерских контор, банков, других кредитных организаций и страховщиков в размере не более 30 %.

Следует учитывать, что выручка от реализации недвижимого имущества является объектом налогообложения не только налога на прибыль предприятия и организации, но и других налогов, установленных НК РФ.

При сдаче в аренду недвижимости юридическим лицом, согласно закона «О налоге на добавленную стоимость», арендодатель обязан уплатить в бюджет налог на НДС по ставке 18 %.

С 01.01.2005г. продажа квартир, жилых домов и земельных участков не будет облагаться налогом на добавленную стоимость (НДС), ранее составлял 18%.

Сдача недвижимости в аренду приносит арендодателю прибыль, вся сумма арендной платы вносится им в валовую прибыль. Если имеется прибыль от других видов деятельности, то доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным доходом. Таким образом, сдача недвижимости в аренду об­лагается и налогом на прибыль.

Изложенное выше представленное в виде схемы, выглядит так:

Рисунок 11 - Схема налогообложения недвижимости

Налогообложение физических лиц при сделках с недвижимостью

Подоходный налог при продаже недвижимости

При продаже физическим лицом недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности, он обязан уплатить подоходный налог. При этом приме­няются два способа исчисления подоходного налога:

а) не вся сумма, полученная от продажи недвижимости, является дохо­дом гражданина. Надо учитывать, что определенные затраты были при покупке или строительстве этой недвижимости. Данные расходы вычитаются из состава полученного дохода. При этом необходимо учитывать, что все эти расходы должны быть документально подтверждены. В совокупный годовой доход включается остаток этой разницы (доход минус расход). Данная схема приме­няется редко;

б) согласно Закона «О подоходном налоге» не включаются в совокуп­ный годовой доход суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, жи­лых домов, дач, садовых домиков, земельных участков, принадлежащих физи­ческим лицам на праве собственности, в части не превышающей 5000 кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (МРОТ). При продаже другого имущества (гаражи, торговые павильоны), принадлежа­щего физическим лицам на праве собственности в совокупный годовой доход не включаются суммы, не превышающие тысячекратного установленного зако­ном размера МРОТ.

Подоходный налог при строительстве (покупке) недвижимости

В целях стимулирования жилищного строительства, улучшения условий жизни населения в соответствии с изменениями, внесенными в Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» суммы, израсходованные гражданином на строительство, либо на приобретение жилья, не включается в налогообла­гаемый доход.

Совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющиеся застройщиками, либо покупателями, по их письменным заявлениям по месту работы или в налоговый орган, на новое строительство, либо приобретение жилого дома (квартиры) или дачи на территории РФ, в пределах 5000 кратного размера МРОТ. Данное положение не применяется в случаях, когда оплата названных расходов за физических лиц производится предприятиями и организациями за счет своих средств.

В подтверждение того, что физическое лицо является застройщиком, им должны быть представлены (в бухгалтерию предприятия или налоговый орган) копия разрешения на строительство, справка из ЖСК или договор со строи­тельной организацией о долевом участии в строительстве конкретного объекта.

Налогообложение доходов физических лиц от сдачи в аренду недвижимости

Физические лица, сдающие внаем помещения, квартиры, строения и другое движимое и недвижимое имущество обязаны учитывать размер платы за сдачу в наем, указанного имущества, получаемого как в денежной, так и в на­туральной форме. Независимо от того, является ли сдача имущества в аренду (внаем) единственным источником получения дохода или же существуют и другие источники доходов, гражданам в обязательном порядке необходимо по­давать по итогам года декларацию о совокупном годовом доходе.

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения

Плательщиками налога с имущества, переходящего в порядке наследо­вания или дарения, являются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства (физические лица), которые становятся собственниками имущест­ва, переходящего к ним на территории РФ в порядке наследования или дарения.

Налог уплачивается в случае, когда физические лица принимают в по­рядке наследования (как по закону, так и по завещанию) или дарения жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики, земельные участки, автомобили, мото­циклы, яхты, катера, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов, паенакопления в ЖСК, суммы на­ходящиеся во вкладах в учреждениях банка.

Налог взимается при условии выдачи нотариусом свидетельства оправе на наследство или удостоверения ими договора дарения, в случаях если общая стоимость, переходящая в собственность физического лица имущества превы­шает:

а) на день открытия наследства - 850-кратный размер МРОТ;

б) на день удостоверения договора дарения - 80-кратный размер МРОТ.

Оценка объектов недвижимости производится БТИ. Оценка другого имущества производится специалистами-оценщиками.

Нотариусы обязаны передать в налоговые органы справку о стоимости имущества, переходящего в собственность физических лиц, для исчисления на­лога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.

Вопросы для самоконтроля

1. Раскройте порядок налогообложения недвижимого имущества.

2. Изложите порядок налогообложения сделок с недвижимым имуществом.

3. Какие налоговые вычеты применяются при получении доходов от продажи недвижимости?

4. Назовите основные понятия и термины, используемые при налогообложении недвижимого имущества и сделок с ним.

5. Назовите ставки налогов на недвижимое имущество физических лиц.

6. Назовите порядок исчисления и уплаты налога на недвижимое имущество граждан.

7. Дайте характеристику льгот по налогам на недвижимое имущество физических лиц.

8. Приведите размер, порядок и сроки уплаты налога на недвижимость предприятий.

9. Дайте перечень объектов, не облагаемых налогом на имущество предприятий.

10. Порядок определения земельного налога на земли городов.

11. Приведите перечень граждан, освобожденных от уплаты земельного налога.

12. Назовите состав юридических лиц, полностью освобожденных от уплаты земельного налога.

Литература: [3], [4], [22]

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1 Конституция РФ, официальный текст. - М., 1993.

2 Гражданский кодекс РФ, ч. 1, 1994, часть 2, 1996, часть 3, 2001

3 Налоговый кодекс РФ, часть 1 введен в действие законом № 117-ФЗ (с изм. и доп.), часть 2 введен в действие законом № 117-ФЗ (с изм. и доп.).

4 Земельный кодекс РФ № 136 от 25.10.2001.

5 Жилищный кодекс РСФСР. - М., 2004г.

6 Лесной кодекс РФ. - М., 1997.

7 Градостроительный кодекс РФ. - М.: 2004г.

8 Водный кодекс РФ. - М., 1998.

9 Постановление Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Россий­ской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 г. № 3020-1.

10 Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3.07.1991.

11 Закон «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990.

12 Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998. 13 Закон РФ «О лизинге» № 164-ФЗ от 29.10.1998.

14 Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

15 Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997.

16 Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991. 17 Закон РФ «Об акционерных обществах» № 65-ФЗ от 13.07.1996.

18 Закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ от 21.12.2001.

19 Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Боголюбова М. Проспект, 2000.

20 Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) / Под ред. Грачева И.Д. - М.: Норма, 1999.

21 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Крашенниникова М. Спарк, 2000.

22 Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости. - М.: Финансы и статисти­ка, 2003.

23 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Маркетинг, 2002.

24 Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимо­сти. - С.-Петербург «Лань», 2001.

25 Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2000.

26 Абрамов В.А. Сделки и договоры. Комментарии. Разъяснения. - М.: Ось-89, 1999.

27 Пикулькин А.В. Система государственного управления. - М.: Юнити, 2000.

28 Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной не­движимостью. - М.: Дело, 2001.

29 Райзберг Б.А. Рыночная экономика. - М., 2002.

30 Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - С.-Петербург: Питер, 2000.

31 Асаул А.Н. экономика недвижимости. – СПб «Питер», 2004.

32 Консультант-Плюс.

33 Интернет

34 Киндеева Е.А., Пискунова М.Т. Недвижимость: права и сделка. – М.: Юрайт, 2004.

35 Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: Учебник. – М.: Кнорус, 2006.

36 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2006.

37 Щербаков Н.А. экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов-на-Дону «Феникс», 2002.

38 Максимова С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие. – СПб «Питер», 2000.

39 Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. – Ростов-на-Дону «Феникс», 2007.

40 Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью. – М.: ИНФРА-М, 2007.

41 Управление государственной собственностью: Учебник / Под редакцией В.И. Кошкина. – М.: ИКФ «ЭКМОС»,2002.

42 Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 446с.

13