Тема 7. Государственная регистрация ипотеки

План темы.

1. Необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Понятие о Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с нею.

2. Объекты и субъекты государственной регистрации прав. Основание для государственной регистрации прав на недвижимость.

3. Процедура государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ним.

4. Особенности государственной регистрации предприятий, вновь созданных объектов, ипотеки, аренды. Перечень представляемых документов.

5. Информационная открытость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.

6. Основание и порядок отказа в государственной регистрации прав на недвижимость.

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только физическим объектом владения и пользования, но и как правом на него является принятая в стране с 1.02.1998 г. государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним. Она предусматривает создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Министерства юстиции РФ, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости (в дальнейшем госрегистрация).

При построении системы использованы следующие нормативные акты, регулирующие отношения по государственной регистрации прав по недвижимости в России:

- Закон РФ от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства РФ от 01.11.97 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Гражданский кодекс РФ, ч. I, II. М., 1994-1995;

- Указ Президента РФ от 27.08.96 г. № 1270 «Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства РФ от 15.04.96 г. № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства РФ от 28.02.98 г. № 219;

- Правила ведения «Единого государственного реестра прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» и ряд других нормативных актов.

На основании этих документов вступило в действие правило, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Но это не единственная статья Гражданского кодекса (ГК), посвященная государственной регистрации. Возникновение, изменение, переход, прекраще­ние прав регламентируется в других статьях:

- в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК права на имущество, подле­жащие государственной регистрации, возникают с момента регистра­ции соответствующих прав на него;

- согласно П.1 СТ. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотрен­ных СТ. 131 и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- п. 1 ст. 165 ГК гласит, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, п. 3 этой статьи гласит, что если сделка, требующая государственной регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решения о регистрации сделки;

- согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации;

- п. 2 ст. 223 ГК предусматривает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собствен­ности у приобретателя возникает с момента такой регистрации;

- в соответствии со статьей 251 ГК переход доли в общей собственно­сти по договору, подлежащему государственной регистрации, осуще­ствляется в момент такой регистрации;

- п. 3 ст. 339 говорит о том, что договор об ипотеке должен быть заре­гистрирован в установленном порядке;

- п. 1 ст. 433 устанавливает, что переход собственности на недвижи­мость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации;

- в соответствии с п. 2 ст. 558 договор продажи жилого дома, кварти­ры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации;

- другие сделки на основании ст. 560, 574, 584, 609, 651, 658,1017,274 и 279 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время проводится органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и наименованием его учреждения. Эти органы располагаются в областных центрах, а в городах имеются их филиалы, наделенные определенным правилам.

Подачи заявления о регистрации должна предшествовать работа по подготовке документов, которые можно разделить на три группы:

а) правоустанавливающие;

б) подтверждающие об оплате государственной регистрации;

в) документы, удостоверяющие личность ходатайствующего о регистрации для физических лиц, а для юридических лиц учредительные документы.

А. К правоустанавливающим документам относятся документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимо­сти. Пунктом 1 ст. 17 Закона о регистрации предусмотрен перечень основных дел государственной регистрации, которые должны быть подтверждены соот­ветствующими документами:

- акты органов государственной власти или органов местного само­управления (предоставляется его копия, заверенная органом, при­нявшим акт);

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений или других объектов недвижимости);

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя.

Документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости:

- план земельного участка, заверенный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- инвентаризационные документы (технический паспорт) зданий, сооружений, помещений, выданные бюро технической инвентаризации.

Документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

- решение о предоставлении земельного участка;

- акт отвода земельного участка;

- договор купли-продажи объекта недвижимости;

- договор мены;

- договор дарения;

- свидетельство о праве на наследство земельного участка или иного объекта недвижимости;

- договор ренты;

- договор аренды;

- нотариально заверенный договор ипотеки (залога);

- договор о внесении объекта недвижимости в качества вклада в устав­ной капитал;

- договор хозяйственного владения объектом недвижимости;

- договор оперативного управления недвижимым имуществом;

- договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

- акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником объекта недвижимости и другие.

Б. Документы об оплате государственной регистрации

К ним относятся финансовые документы, подтверждающие исполнение лицом, подающим заявление на государственную регистрацию обязательств по оплате регистрации (платежные поручения, расходные ордера, квитанции).

Порядок и размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним устанавливается на основании Постановления Правительства РФ № 248 от 26.02.1998 г. Данным постановлением устанавливаются максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимость, который составляет:

- для физических лиц - 3-х кратный размер минимальной оплаты труда;

- для юридических лиц - 50 кратный размер минимальной оплаты труда:

В. Документом удостоверяющим личность ходатайствующего о регистрации для физических лиц является: паспорт или документы его заменяющие (удостоверение личности офицера Министерства обороны, Министер­ства внутренних дел); национальный паспорт для иностранцев; удостоверение для лиц без гражданства; вид на жительство для иностранцев и лиц без гражданства.

Если заявление о государственной регистрации подается представителем юридического лица, то он обязан представить:

- документ, удостоверяющий его личность;

- доверенность, удостоверенную в соответствии с требованиями гражданского законодательства (ст. 185 ГК PФ);

- учредительные документы юридического лица, в отношении которого он представительствует.

Получение правоустанавливающих документов на государственную регистрацию сопровождается внесением соответствующей записи в книгу учета документов (п. 5 ст. 16 Закона о регистрации). Принятие документов должно подтверждаться выдачей заявителю расписки с указанием перечня принятых и даты их представления (п. 6 ст. 16 Закона о регистрации).

На регистрирующий орган возлагается функция по контролю за законностью совершенных сделок.

Законом о регистрации установлены требования и сведения, которые должны обязательно содержаться в представляемых документах:

- описание недвижимого имущества;

- вид регистрируемого права;

- в установленных законодательством случаях должны быть нотари­ально заверены, скреплены печатью и иметь надлежащие подписи сторон или определены законодательством должностных лиц;

- план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ;

- планы иного недвижимого имущества должны быть удостоверены соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Документы представляются в двух экземплярах, один из которых состо­ит из оригиналов (или заверенных копий), а второй из копий.

Оригиналы документов возвращаются заявителю, после регистрации.

С завершением приема документов начинаются регистрационные действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

Регистратору отводится один месяц для право вой экспертизы, которая проходит по двум направлениям:

- установление подлинности представленных на регистрацию правоустанавливающих документов;

- проверка соответствия представленных документов действующему законодательству.

После изучения документов регистратор принимает решение о регистрации или отказе в государственной регистрации прав.

Государственная регистрация последующей ипотеки (ст. 45 Закона об ипотеке «3.н»)

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением норм как и при первичной ипотеке (ст. 19-28 «Закона об ипотеке»). А именно ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями регистрационной службы (юстиции) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законом о государственной регистрации на основании заявления залогодателя. Для этого должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке;

- все названные приложения;

- доказательство уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Регистрация должна быть совершена в течение месяца, со дня поступления всех документов. Датой регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

При государственной регистрации последующей ипотеке регистрирующим органом уточняются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того де имущества.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав и выдачи свидетельства о государственной регистрации права.

Вопросы для самоконтроля

1. Для каких целей производится государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней?

2. Изложите порядок государственной регистрации прав на недвижимость.

3. В каких случаях возможен отказ в государственной регистрации на недвижимость?

4. Охарактеризуйте особенности государственной регистрации ипотеки.

5. Назовите объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6. Назовите субъекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Дайте характеристику и компетенцию органам государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.

8. Каковы особенности регистрации права общей собственности на недвижимое имущество?

9. Порядок государственной регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимости.

10. Как обеспечивается информационная открытость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею?

Литература: [2], [4], [12], [15], [21], [23].