Тема 9. Управление недвижимостью
I. Стратегическое управление недвижимостью
Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости – это достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом.
Управление включает подготовку, принятие организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное использование недвижимости как предмета потребления, реального и инвестиционного актива.
В соответствии с этими основными задачами менеджмента (управления) недвижимости являются следующие:
- рост экономической стоимости отдельных объектов и комплексов недвижимости;
- максимизация доходов собственников от применения недвижимости;
- повышение качества и объемов услуг пользователям: жильцам, арендаторам и покупателям;
- поддержка положительного имиджа в обществе и целевых социальных группах.
С учетом вышеуказанных целей, задач в условиях конкуренции система управления недвижимостью должна по мнению некоторых специалистов состоять из пяти блоков, а именно:
- функционального;
- оперативного;
- проективного;
- контрольного;
- управление результатами.
Схематично это показано на рисунке 9.
Первый блок включает основные инструменты и механизмы:
- стратегический анализ, прогнозирование и планирование;
- маркетинг и управление взаимоотношениями с клиентами;
- управление финансовыми потоками и бюджетированием;
- ведение учета и отчетности;
- управление связями с внешней средой;
- управление персоналом.
Рисунок 9 – Алгоритм управления недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла
Второй блок включает бизнес процессы оперативного управления недвижимости, в т.ч. управление доходами и управление затратами.
Управление доходами:
- от аренды объектов;
- от доверительного управления;
- продажи объектов;
- оказание дополнительных услуг;
совместной деятельности;
- оказания коммунальных услуг;
- риэлторская деятельность.
Управление затратами:
- техническое обслуживание и эксплуатация;
- коммунальное обслуживание;
- текущий и капитальный ремонт;
- обеспечение безопасности;
- страхование;
- МТС;
- управление персоналом;
- использование информационных технологий.
Третий блок обеспечивает разработку и реализацию:
- финансового обеспечения с использованием выпуска ценных бумаг, организации венчурных и совместных проектов;
- инвестиционное обеспечение основной деятельности;
- девелоперский бизнес;
- сюда входят вопросы капитального строительства и др.
Основные задачи четвертого блока заключаются в постоянном мониторинге и оценке бизнес-процессов, операций и проектов на основе планирования, учета и анализа характеризующих их показателей. При этом используются такие виды анализа как:
- вертикальный;
- горизонтальный;
- факторный и функционально-стоимостной и другие виды анализа.
Результаты функционирования раннее названных 4-х блоков устанавливаются в пятом блоке, где выявляются возможности, проблемы и перспективы с целью принятия управленческих решений, оценке обоснованности с целью поддержания и повышения конкурентоспособности компании занятой управлением недвижимостью или отдельных бизнес-процессов, используемых на объектах недвижимости. (Рисунок 9)
Из сказанного следует сделать вывод, что управление недвижимостью также сложно, как и управление производственными процессами предприятий или других фирм, занятых оказанием различных видом услуг.
При использовании недвижимости многих клиентов интересует не просто площадь арендованных помещений, а весь комплекс услуг, оказываемых арендодателем, в т.ч. необходимо:
- нормальное освещение;
- отопление;
- вентиляция и кондиционирование;
- устойчивое электроснабжение, т.е. наличие резервного питания;
- водоснабжение;
- отделка помещений;
- наличие парковки для автотранспорта;
- связь;
- в отдельных случаях наличие системы безопасности, в т.ч. пожаротушения;
- наличие кафетерия;
- наличие банкомата и др.
Если коротко сказать, то это можно назвать клиентоориентированный подход в управлении недвижимостью.
Если организация самостоятельно не может оказать все виды услуг, то она прибегает к помощи партнеров (агентов), подрядчиков и поставщиков услуг. (Рисунок 10).
При комплексном клиентоориентированном подходе в управлении недвижимостью ценность объектов недвижимости определяется не только их стоимостью, но эффективностью бизнес-процессов удовлетворяющих запросы и потребности клиентов. Для собственника объекта недвижимости основным является соотношение затрат и доходов в пользу последних. При этом на различных стадиях жизненного цикла объектов размер затрат и доходов может изменяться. Жизненный цикл объекта состоит из:
- создания (строительства);
- использования и эксплуатации;
- комплексной реконструкции;
- ликвидации, в т.ч. под новое строительство.
Рисунок 10 – Схема клиентоориентированного подхода на рынке недвижимости
Таблица 2 – Цели и задачи управления недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла
Основные бизнес-процессы управления |
Стадия жизненного цикла объекта недвижимости |
||
использование и эксплуатация |
комплексная реконструкция |
ликвидация под новое строительство |
|
Стратегический анализ, прогнозирование и планирование |
Мониторинг внешней и внутренней среды для выявления проблем и угроз. Анализ перспективных возможностей повышения доходности и стоимости недвижимости |
Выявление потенциальных рынков, их возможностей. Определение, оценка и анализ возможностей и рисков для освоения новых рынков и долгосрочных перспективы |
Выявление долгосрочных перспективных рынков, прогноз их развитие. Бизнес-планирование строительства нового объекта, ликвидации старого объекта |
Маркетинг и взаимодействие с клиентами |
Удержание основных имеющихся клиентов за счет выявления и удовлетворения их потребностей |
Выявление и привлечение потенциальных перспективных клиентов |
Удержание клиентов за счет переселения. Определение структуры клиентов нового объекта |
Финансы и бюджетирование |
Сокращение текущих расходов. Применение финансовых инструментов для оптимизации текущих расчетов с клиентами |
Приоритетное целевое финансирование перспективных проектов. Управление проектным финансированием |
Минимизация текущего финансирования для предотвращения аварийного состояния до момента ликвидации |
Управление связями с внешней средой |
Укрепление текущего имиджа объекта недвижимости |
Раскрутка новых брендов, смена позиционирования объекта и услуг |
Ускорение согласования условий и сроков, разрешения на ликвидацию |
Оказание услуг по использованию недвижимости |
Разработка и внедрение дополнительных услуг за счет максимального использования или незначительного улучшения текущих характеристик объекта |
Разработка и внедрение качественно новых продуктов для арендаторов. Повышение качества уже оказываемых услуг аренды |
Постепенное сокращение пакета услуг на период ликвидации. Урегулирование текущих договорных отношений |
Техническая эксплуатация объектов недвижимости |
Контроль выполнения установленных стандартов по срокам и качеству. Поддержание на соответствующем уровне инженерных, технических, эксплуатационных характеристик |
Разработка и внедрение новых стандартов, качества, сроков и стоимости эксплуатации. Применение более совершенных технологий и инженерных систем |
Предотвращение аварийных ситуаций. Сокращение технических, кадровых и прочих ресурсов до обеспечения минимально допустимого качества эксплуатации |
Проведение ремонтных работ и реконструкции |
Выполнение планового ремонта и реконструкции, а также по заявкам арендаторов. Предотвращение аварийного состояния систем объекта |
Сокращение сроков работ, ресурсов на из выполнение. Повышение контроля качества по выполненным работам реконструкции |
Выполнение аварийных ремонтных работ до момента выселения арендаторов и ликвидации |
Материально-техническое снабжение |
Минимизация материальных, временных и финансовых затрат путем нормирования и контроля |
Обеспечение материалами в сроках и объемах, необходимых для осуществления реконструкции |
Минимизация складских запасов неликвидного оборудования и материалов |
Управление проектами и инвестициями |
Привлечение средств для финансирования текущих операций |
Поиск стратегических инвесторов под новые проекты. Организация оптимального механизма и структуры проектного финансирования по срокам, стоимости и ликвидности |
|
Капитальное строительство |
Строительство объектов для оказания дополнительных услуг |
Создание новой инфраструктуры объекта |
Сокращение простоя участка под строительство |
Управление качеством |
Обеспечение надлежащего уровня оказываемых и приобретаемых услуг |
Повышение качества основных услуг за счет улучшения характеристик объекта |
Анализ и разработка современных передовых технологий в управлении |
Управление мотивацией |
Материальная и социальная заинтересованность персонала |
Приобретение новых навыков и знаний, повышение квалификации персонала. Оптимизация организационной структуры управления |
|
Управление результатом и изменениями |
Сохранение внутренней эффективности системы управления |
Реинжиниринг бизнес-процессов по исполнителям, объемам, срокам и качеству операций |
Реинжиниринг бизнес-процессов под управление новым объектом |
Учитывая,
что объектов недвижимости имеется
большое количество и естественно
существует конкуренция, то управление
должно способствовать повышению
конкурентоспособности – показателем
которой является прирост экономической
стоимости объекта
,
который рассчитывается по формуле:
где
- прирост доходов
в результате совершенствования i-го
бизнес-процесса управления недвижимостью;
- величина
инвестиций в улучшение качества,
оптимизацию сроков и затрат i-го
бизнес-процесса управления недвижимостью.
Общие рекомендации и факторы, учитываемые при управлении недвижимостью, следует корректировать (учитывать) на каждый конкретный объект, привязанный к конкретному местоположению рассматриваемого объекта.
Факторы, имеющие большое значение на мировых или государственных уровнях, могут быть не столь значимы для объектов недвижимости в определенном решении. Особенно это наглядно видно на разнице в цене объектов недвижимости г. Москвы в сравнении с малыми городами, имеющих неудовлетворительные социальные условия. (Попросить назвать цифры стоимости жилья в г. Москва и городах, где проживают студенты).
При изучении состояния и перспективах улучшения управления недвижимостью следует учитывать не только назначение объектов, но и архитектурные, планировочные, эксплуатационные и другие характеристики.
Необходимость учета индивидуальных особенностей объектов недвижимости более важно при определении конкурентоспособности объектов одного функционального назначения.
В мировой (и отечественной) практике накоплен большой опыт характеристики и классификации таких распространенных объектов, как:
- офисы;
- торговые и складские помещения;
- жилой недвижимости, в т.ч. городской, загородной, элитной.
Так, в мировой практике офисные здания и помещения делятся на классы «А», «В+», «В-» - за счет наличия и состояния стандартных критериев.
К классу «А» относятся офисные помещения имеющие 16 из 20 таких критериев, а именно: наличие:
1 - центральной системы управления зданием;
2 – системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнение воздуха;
3 – современной системы пожарной безопасности;
4 – современное освещение;
5 – наличие лифтов;
6 – двух независимых источников электроснабжения;
7 – системы безопасности;
8 – высота истоков не менее 2,8 м;
9 – отделка высококачественными материалом;
10 – хорошее расположение;
11 – хорошая планировка;
12 – удобный подъезд;
13 – наличие парковки;
14 – управление зданием осуществляется профессиональной компанией;
15 – кафетерии, а также допустимой нагрузки на полы не менее 400 кг/м2.
Важной характеристикой арендуемых помещений является показатель потери площадей (т.е. отношение неиспользуемых к общей площади) который не должен превышать 12%.
Основополагающий критерий отнесения офисных зданий к категории А, В+, В- является его месторасположение относительно делового центра и его транспортной доступности с учетом раннее названных характеристик.
Установление классификации, т.е. отнесения к тому или иному уровню в нашей стране разработал:
а) Московский исследовательский форум (МИФ)
б) компания ABN Realty.
Классификация недвижимости используемой под торговлю имеет свои особенности как по планировке, архитектуре и др.
Для нее наиболее характерны:
- местоположение, от которого зависит посещаемость;
- площадь;
- возможность использования для:
а) торговли узким кругом товаров (узкоформатные);
б) торговли широким кругом товаров и даже оказания различных услуг (кафе, кинотеатр и др.), которые называются многоформатными.
Ясно, что от этих показателей зависит уровень арендной платы в конечном доходов собственников торговых центров. Управление объектами недвижимостью используемой под торговые площади налагает дополнительные требования к ним, в т.ч.
- поддержание санитарного состояния;
- безопасность посетителей и работников;
- наличие специального оборудования (холодильников, стеллажей, транспортных устройств для перемещения грузов и т.д.).
К числу наиболее востребованных объектов недвижимости относятся и складские помещения. В мировой практике их классификация делится на четыре уровня (А+ и А; В+ и В; С; Д) по таким показателям как:
- тип и планировка здания;
- площадь;
- высота потолков (от пола) не менее 10 м для А+ и А и ниже для других;
- отопление;
- инженерные системы;
- инфраструктура, в т.ч. офисы, телефон и др.
- противопожарная безопасность;
- транспортная инфраструктура, ж.д. для А+ и А;
- парковка автомобилей;
- подъемные средства;
- качество управления.
Склады подразделяются:
1. По функциональным областям логистики:
- склад снабжения;
- склад производства;
- склад распределения (дистрибуции).
2. По виду продукции:
- сырья и материалов;
- незавершенного производства;
- готовой продукции;
- отходов (инструмента).
3. По функциональному распределительному значению:
- подсортировочные;
- распределительные;
- сезонного или длительного хранения;
- транзитно-перевалочного терминала;
- склады снабжения производственных процессов.
4. По обслуживанию участников логистических сетей:
- производителей;
- торговых компаний;
- торговых посреднических компаний;
- транспортных компаний;
- посредников.
5. По виду складских помещений:
- закрытые помещения (одноэтажные и многоэтажные);
- площади под навесом;
- открытые площади.
6. По форме собственности:
- частные, государственные муниципальные;
- коммерческих и производительных компаний;
- склады для аренды.
7. По уровню технической оснащенности:
- частично механизированные;
- механизированные;
- автоматизированные;
- автоматические.
8. По наличию внешних транспортных связей:
- с причалом и ж/д ветки;
- с ж/д веткой;
- с автодорожным подъездом.
9. По товарной специализации:
- специализированные;
- универсальные;
- смешанные.
Эти показатели отражают ценность и доходность того или иного вида склада. Управление такими видами объектов требует высокого уровня от персонала особенно автоматизированных складов, а также при обслуживании средств транспортировки и подъема-спуска грузов.
Первое место по числу объектов занимают жилые объекты.
Известная нам классификация жилья на многоэтажные и одноэтажные дома, дома индивидуальной постройки, а также по уровню благоустройства явно недостаточно из-за многообразия жилых объектов.
Участником рынка жилой недвижимости целесообразно проводить такую классификацию, которая позволила бы принять более точные управленческие решения.
Для маркетингового исследования ценообразования на рынке жилой недвижимости необходимо осуществлять классификацию с использованием критериев, важных при определении цены продажи, а также аренды. В этом случае выделяется три класса: элитное жилье, бизнес-класс и эконом-класс, которые характеризуются такими параметрами как:
- местоположение;
- качество постройки;
- инфраструктура (для элитного жилья наличие: бассейна, солярия, тренажерного зала, салона красоты, магазина, кафе и т.д.);
- придомовая территория;
- охрана;
- паркинг (для элитного жилья: подземный и гостевой);
- стоимостью;
- площадь;
- качество отделки.
В других случаях возможно выделение классов А, В, С для элитного жилья на основе детализации и нормирования обязательных критериев, в тч.ч: отбор жильцов, уникальный архитектурный облик, центральное кондиционирование, круглосуточная охрана и др., включая профессиональное управление зданием. Отдельные из названных показателей для класса В и С не нормируются и не имеются.
Характеристика жилой загородной недвижимости обладает и другими признаками: экология, транспортная доступность от города, охрана и др.