Институт Открытого Образования

Рынок недвижимости и ипотека Конспект лекций

Составитель: доц. Теплинский И.П.

Шахты 2008

Тема 1. Общая характеристика недвижимости.

ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

План темы.

1. Сущность и основные признаки недвижимости.

2. Формулировка понятия «недвижимость».

3. Недвижимость как объект физических, экономических, правовых и социальных свойств.

4. Классификация объектов недвижимости.

5. Функции объектов недвижимости.

Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра 1 от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России. Понятие недвижимости используется во всех странах мира. В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом PCФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г.

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещения которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. (Англия)

Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле. (США).

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную замкнутую границу, площадь, местоположение, правовой режим, качественную оценку и стоимость.

Раскроем понятие: «Земельный участок», как это трактуется в Законе № 28-ФЗ от 02.01 .2001 г. «О государственном земельном кадастре» - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использова­нии воздушного пространства и иными федеральными законами. В юридическом смысле термин земля используется для обозначения недвижимости.

Земельные участки, а также участки недр, обособленные водные объекты, являются недвижимостью по своей природе, и относится к первой группе.

Критерий второй группы – прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без соразмерного ущерба их назначению. К ним относятся леса, многолетние насаждения и др.

С юридической и технической стороны к недвижимым объектам следует отнести: домовладения, жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, дачи, садовые дома, гаражи и другие объекты потребительского значения, объекты незавершенного строительства.

Кроме земельных участков важными видами недвижимого имущества являются имущественные комплексы (предприятия), здания и сооружения, расположенные на земельном участке. Приведем их официальную трактовку, используя Общероссийскую классификацию основных фондов (Постановление Госстандарта РФ № 359 от 26.12.1994 г.)

Имущественный комплекс - это предприятие, в состав которого входит земельный участок, расположенные на нем здания, сооружения, а также техни­ческие наработки, лицензии и др.

Здания - это архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и др.) для тру­да, социально-культурного обслуживания населения и др. целей.

Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, ателье, детских садов, банков и др., назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

Сооружения - это инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления производ­ства или для осуществления различных непроизводственных функций (плоти­ны, эстакады, мосты, дороги, линии электропередач, трубопроводы, кабельные линии связи и др.). В Италии и др. государствах к недвижимости относят и воду.

Недвижимость – это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя оторвать от земельного участка, на котором объект недвижимости построен.

Уникальность.

Каждый объект недвижимости уникален. Его уникальность состоит, во-первых, со стационарностью объектов. Во-вторых, с разнообразием потребительских предпочтений, количественных и качественных характеристик, формирующих объект. Например, две одинаковые по площади квартиры в многоквартирном доме будут различаться по этажам, освещенности, ориентации окон и т.п. Окончательная цена сделки может изменяться в зависимости от потребительских предпочтений. Формирование уникальных характеристик объектов недвижимости способствует возможность добавления улучшений, т.е. инвестиций.

Низкая ликвидность.

Низкая ликвидность товара на рынке недвижимости является следствием его уникальности и стационарности. Вследствие уникальности этого товара возрастают издержки по его и время реализации. Стационарность не позволяет переместить объект недвижимости в регион с более высоким сроком.

Высокая стоимость.

Высокая стоимость объектов недвижимости обусловлена непрерывностью процессов их создания, поддержания и реализации, а также большим количеством организационных процессов сопровождающих каждый из этих этапов. Оборот недвижимости способен в значительной степени повлиять на благосостояние семей, изменить объемы текущего потребления, поскольку для приобретения товара на рынке недвижимости необходимо наличие значительного капитала. С другой стороны, эта его способность позволяет использовать недвижимость в качестве средства сбережения или объекта для инвестиций.

Обособленные водные объекты также относятся в соответствии с ГК РФ к объектам недвижимости. Водные объекты используются для целей:

- пищевого и хозяйственного бытового назначения;

- здравоохранения и рекреации;

- сельского и лесного хозяйства;

- гидроэнергетики и пожарной безопасности;

- рыбного и охотничьего хозяйства;

- добычи полезных ископаемых и др.

С учетом требований многих отраслей знаний недвижимость следует различить как материального (физического) объекта, комплекса экономико-правовых и социальных отношений (таблица 1).

Таблица 1 - Недвижимое имущество

Физический объект	Объект экономических отношений	Объект правовых отношений	Объект общих социальных отношений
1	2	3	4
- местоположение;	- товар;	- право собственности;	- место обитания всех людей;
- размер;	- капитал в вещной форме;	- вещные права: право постоянного пользования;	- источник благ;
- физические характеристики;	- полезность;	- право залога;	- природный ресурс и др.
- внешняя среда и др.;	- стоимость;	- право аренды;
- доходность.	- издержки содержания и др.	- право хозяйствования и оперативного управления;
		- право доверительного управления.

Основные признаки недвижимости:

- абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению, стационарность, т.е. невозможно переместить туда, где есть спрос;

- прочная физическая и юридическая связь с землей;

- большое общественное значение, затрагивает интересы многих граждан и других собственников;

- имеет натурально-вещественную и стоимостную формы;

- в процессе использования не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации, (т.е. долговечность);

- в производственных процессах постепенно по мере износа и амортизационных отчислений переносится на «стоимость»;

- частные технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.), определяется конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и режима использования.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ самостоятельными видами недвижимости могут быть:

- земельные участки;

- здания (в т.ч. жилые и нежилые);

- сооружения (в т.ч. железные дороги, эстакады, склады, трубопроводы, газопроводы и др.);

- участки недр (угольные разрезы, торфяники);

- обособленные водные объекты (озера, пруды);

- леса и другие многолетние насаждения (парки, дендрарии, фруктовые сады и др.).

На начало 2005 г. в РФ зарегистрировано 100 млн. объектов недвижимости

С целью изучения недвижимого имущества, определения закономерностей потребительских свойств, эксплуатационно-технических показателей, рыночной стоимости, форм собственности и др., необходима их классификация.

Так классификация зданий по целевому назначению схематично выглядит (рисунок 1).

ЗДАНИЯ

Рисунок 1 - Классификация зданий по целевому назначению

Каждое из зданий различается:

- этажностью (одно, двухэтажные, многоэтажные);

- видом строительных материалов (кирпичные, каменные, панельные, монолитные, деревянные, глинобитные и др.);

- сроком службы (от 20 до 100 лет);

- уровнем благоустройства (мусоропровод, горячее водоснабжение, лифт, кондиционирование и др.).

Общая классификация объектов недвижимости по различным признакам выглядит так:

Признаки:

1 Функциональное назначение

2 Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме)

3 Степень готовности к эксплуатации

4 Форма собственности

5 Отраслевая принадлежность

6 Возможность приватизации

1.1 Коммерческая (офисные здания, склады, отели и др.)

1.2 Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товаров или услуг (заводы, фабрики)

1.3 Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для проживания и обслуживания населения. (жилье)

1.4 Специальные назначения (дороги, мосты, аэропорты)

2.1 Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы, т.е. созданные природой без участия человека

2.2 Воспроизводимые искусственные: здания, сооружения, многолетние насаждения, являющиеся результатом труда человека

3.1 Введенные в эксплуатацию

3.2 Требующие ремонта или реконструкции

3.3 Незавершенные строительством

4.1 Государственные

4.2 Муниципальные

4.3 Частные

4.4 Коллективные, совместные

4.5 Коллективно-долевые.

4.6 Общественных организаций

4.7 Иностранные

5.1 Промышленные

5.2 Строительные

5.3 Сельскохозяйственные

5.4 Жилищно-коммунальные

5.5 Культурно-бытовые

6.1 Запрещенные

6.2 Приватизированные

Помимо этих подходов, недвижимость можно классифицировать по другим характеристикам:

- по географическому принципу (в связи с локальностью недвижимости;

- по цене (цели и предпочтения инвесторов);

- по качеству товара (новые здания и недвижимость с проведенными улучшениями позиционируются на рынке иначе, чем недвижимость низкого качества);

- по инвестиционной привлекательности (поведение инвесторов различается по степени приемлемого риска);

- по виду прав собственности (недвижимость в собственности и недвижимость в аренде или под залогом представляют собой различные интересы для инвесторов и конечных потребителей);

- по другим признакам для конкретных целей классификации.

На использование земли в связи с ее ограниченностью и незаменимостью вводятся законодателями постоянные ограничения:

- зонирование;

- охрана земель;

- контроль окружающей среды;

- рациональное использование;

- учет строительных норм и правил (чернозем).

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Классификация и распределение земли (как базового объекта недвижимости) по потребительским свойствам (назначению) на начало 2005 г.:

1. Сельскохозяйственные (23,8 %): пашни, сенокосы и пастбища, многолетние насаждения целина.

2. Земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и др. (1,0 %).

3. Земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (1,9 %).

4. Земли лесного фонда (64,1 %): покрытые лесами, выделенные для лесного хозяйства и лесной промышленности.

5. Земли водного фонда (1,6 %), занятые: водоемами, ледниками, болотами, гидротехническими сооружениями, полосами отвода.

6. Земли населенных пунктов (1,1 %): городов, рабочих курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов.

7. Земли запаса (6,5 %).

Сумма знаний о недвижимости позволяет выделять такие дисциплины как:

- рынок недвижимости;

- экономика недвижимости;

- рынок недвижимости и ипотека и др.

и может изучаться при изучении:

- менеджмента;

- маркетинга;

- бизнес-планирования;

- аудит.

- финансы и кредит, т.е. имеет связи с этими дисциплинами.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих, земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 20 до 200 лет. Многие предприятия как имущественные комплексы также создаются на длительные сроки. Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недви­жимости от ввода в эксплуатацию (создания) до прекращения. Основные стадии жизненного цикла объекта таковы:

- прединвестиционная стадия (разработка бизнес-плана) ТЭО, оформление документов, привлечение кредита;

- стадия проектирования;

- стадия строительства;

- ввод в эксплуатацию;

- владение и использование, эксплуатация;

- функциональное экономическое устаревание (т.е. потеря прибыльного использования);

- капитальный ремонт;

- физический износ ( , где и - фактический и нормативный срок службы;

- ухудшение потребительских свойств (моральный износ , где и - балансовая и восстановительная стоимости);

- конец экономического срока жизни (стадия закрытия);

- прекращение: естественное разрушение, снос.

На производственные объекты недвижимости насчитывается амортиза­ция четырьмя общепринятыми способами. На жилые помещения ведется учет износа. Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником (управляющим) для принятия управленче­ских решений.

Постановление Верховного Совета РСФСР «О разграничении государственной собственности на федеральную».

Приватизация по своей сути означает передачу или продажу в частные руки государственного имущества.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве. Это основа национального богатства страны (ориентировочно достигает 70 %), имеющая по числу собственников массовый всенародный характер. Она выполняет важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Вопросы для самоконтроля

1. Сформулируйте экономические и юридические особенности недвижимости.

2. В чем состоит социальная роль недвижимого имущества?

3. Перечислите пообъектный состав недвижимых вещей.

4. Перечислите основные признаки недвижимости.

5. Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и движимым?

6. Дайте понятие о классификации недвижимого имущества.

7. На какие группы подразделяются земли по функциональному назначению?

8. Охарактеризуйте землю населенных пунктов.

9. Представьте жизненный цикл объектов недвижимости.

10. Раскройте основные этапы формирования предприятия как имущественного комплекса.

11. Дайте описание срока жизни недвижимости.

12. Раскройте понятие износа, амортизации недвижимости и способа расчета амортизационных отчислений.

13. По каким признакам про изводится группировка зданий и сооружений?

14. Каковы особенности характеристики жилых домов и помещений?

15. Охарактеризуйте показатели внешней среды недвижимых объектов.

Литература: [2], [4], [23], [24].

Формы собственности.

Чтобы познать способы управления объектами недвижимости, следует предметно рассмотреть вопросы, связанные с их собственностью, взаимоотношения форм собственности, взаимоотношения между субъектами и объектами собственности.

В первую очередь, приведем основные понятия и определения.

Собственность - отношение между человеком или сообществом людей (субъектом) с одной стороны, и объектом с другой стороны, заключающаяся в постоянном или временном, частичном или полном отчуждении, отсоединении, присвоении объекта субъектом, характеризующая принадлежности объекта субъекту. В экономическом смысле собственность - это форма отношения людей по присвоению и отчуждению недвижимости.

К частной форме собственности относят собственность частных лиц: граждан – физических лиц и организаций – юридических лиц, осуществляющих обособленную от государства деятельность в собственных целях и интересах.

Частная собственность имеет две разновидности:

- индивидуальную:

- групповую или общая собственность, с определением доли или без определения доли.

Субъект собственности (собственник), лицо, которому принадлежит объект собственности, обладатель права собственности - активная сторона отношений собственности, имеющая возможности и права обладания объектом собственности. (Субъекты собственности - заведомо одушевленные лица).

Объект собственности - пассивная сторона отношений собственности (объекты недвижимости или другое имущество).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В связи с вышеизложенным, говоря о связях между субъектами и объектами собственности необходимо четко различать отношения владения, пользования и распоряжения. Рассмотрим данные отношения более детально.

Владение - начальная форма собственности, отражающая юридическую, документально закрепленную фиксацию субъекта собственности. Владелец может обладать правом, удостоверенным наличием требуемых документов, не осуществляя его, не пользуясь им. Отдельные владельцы издавна делегировали полномочия управляющим, но сохраняли при этом за собой получение доходов от собственности. Обладать правом собственности на объект еще не значит быть рачительным хозяином и умелым управленцем.

В иных случаях, функция владения отдельна от юридического владения, и передана другому субъекту, который, не будучи владельцем собственности по статусу, фактически распоряжается ее и использует ее. (Государственные или муниципальные органы, не являясь юридическими собственниками, фактически распоряжаются ее).

Пользование означает применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению, и желанию пользователя. Собственность как владение и пользование могут соединяться в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. Последнее означает, что пользоваться недвижимым объектом можно и не будучи его собственником (владельцем). И наоборот, можно быть собственником (владельцем) и не пользоваться объектом собственности, передав это право другому субъекту. (Владелец гостиницы, как правило, ею обычно не пользуется).

Распоряжение представляет в современных условиях наиболее всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, дающий субъекту право и возможность поступать по отношению к объекту и использовать его любым желаемым образом вплоть до передачи другому субъекту или ликвидации.

Субъект, обладающий правом распорядительства, имеет возможность реализации основных правомочий собственника: установление путей примене­ния объекта, права совершения сделок (продажа, сдача в наем, дарения) по от­ношению к объекту собственности.

Делегирование, передача прав распорядительства означает, по сути, пере­дачу полномочий собственника в другие руки.

Для примера приведем структуру прав собственности на землю (рисунок 2).