4Анализ рынка недв-ти для целей оценки, задачи проведения анализа.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Два метода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 метод — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости; 1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. 2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

2 метод — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике. Предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке. 1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.). 2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

5 Предмет, цели и задачи оценки земли. Специфика зем.Участка как объекта оценки. Проблемы стоимостной оценки земли в рф.

Главная задача оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономический эффект их использования и определить производительность общественного труда при использовании разнокачественных земельных участков. Предметом оценки земли может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. Цели: Совершение с землей сделок купли-продажи; Сдача земли в аренду; Использование земли в качестве залога при получении кредита; Наследование земли; Вложение инвестиций в земельные ресурсы. В зависимости от цели определяется задача оценки земли: Определение рыночной стоимости; Определение арендной стоимости; Определение залоговой стоимости; Определение инвестиционной стоимости. Специфика земли как объекта оценки: а)   земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести; б)  при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: —  как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания. —  как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости; в)   земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов.; г)   к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.; д)   использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения.

БИЛЕТ №26