4. Недвижимость как объект оценки. Виды оценочной стоимости недв. Имущества. Особенности оценки недвижимости для различных целей.

Как и любой товар на рынке объекты недвижимости имеют свою цену и стоимость. Стоимость – это мера того, сколько будет готов заплатить гипотетический покупатель за оцениваемое имущество. Существует много видов стоимости: заемная, страховая, оценочная, рыночная и др. Однако, в общем, их можно разделить на 2 категории:

Стоимость в использовании – стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного потребителя, не связанная с рынком.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать в свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия спроса и предложения.

Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его покупать, согласен был бы его приобрести. Определяют как наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условии конкуренции. Ее наиболее часто определяют.

Стоимость замещения - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки. Необходима тогда, когда нужно узнать цену постройки аналогичного объекта.

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки.

Инвестиционная стоимость - стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора. Используют для инвестиции: стоящий ли проект посмотреть.

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба при наступлении страхового случая. Нужна для выплат по автогражданке, например.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Остаточная стоимость – стоимость объекта с учетом износа. При банкротстве предприятии.

5. Основные подходы и методы оценки стоимости бизнеса. Итоговое заключение об оценке стоимости предприятия.

В практике оценки стоимости предприятии существуют 3 подхода:

-Рыночный подход - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями (сравнительный).

-Доходный подход - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пресечете ожидаемых доходов.

-Подход на основе активов - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств. Он же затратный.

Перечисленным подходам соответствуют следующие методы:

Сравнительный:

-метод компании-аналога; -метод сделок; -метод отраслевых коэффициентов; Применяется доходный подход в тех случаях, когда есть возможность составить представление о дальнейшем развитии компании (построить финансовую модель). В рамках доходного подхода используют метод капитализации и метод дисконтирования.

Затратный подход представлен двумя основными методами:

·методом стоимости чистых активов;

·методом ликвидационной стоимости

Если цель оценки - определение ликвидационной стоимости, то применение метода компании-аналога и методов доходного подхода не имеет смысла.

Инвестиционная стоимость будет определяться методами доходного подхода.

Когда выбор необходимых методов оценки состоялся, в ход вступают расчетные процедуры. По окончанию процесса расчетов появляется 2-3 цифры (в зависимости от числа выбранных методов) отражающие стоимость предприятия. Итоговая величина стоимости предприятия определяется одним из двух базовых методов: математическим взвешиванием и субъективным (экспертным) взвешиванием. При выборе удельного веса каждого оценочного метода учитываются следующие факторы:

-Характер бизнеса и его активов;

-Цель оценки и используемое определение стоимости;

-Количество и качество данных, подкрепляющих каждый метод.

-Корректировка стоимости.