3. Цель анализа финансовых и экономических рисков инвестиционных проектов. Основные этапы анализа.

Главная задача инвестиционного анализа рассчитать эффективность инвестиционного проекта и оценить его рискованность. Иначе говоря, оптимальный выбор делается по двум параметрам: эффективность и риск.

В классическом инвестиционном анализе можно выделить, три типа математических моделей, определяющие параметры:

сумму (NV, NPV, MNPV),

доходность (NRR, IRR, MIRR, MIRR(бар),

индекс доходности (DPI) и

срок окупаемости (окупаемость, ТС-окупаемость, дюрация)

денежных потоков, генерируемых инвестиционным проектом.

Процесс анализа инвестиций включает следующие этапы:

1. Составление списка альтернативных инвестиций.

2. Подготовка для каждой альтернативы прогноза денежных потоков.

3. Прогноз данных для расчета и расчет барьерных ставок (Rбар).

4. Прогноз данных для расчета и расчет уровня реинвестиций (Rреин).

5. Расчет на каждый период чистого денежного потока.

6. Расчет параметров инвестиционного проекта (текущей стоимости денежных потоков NPV, IRR, MIRR, DPI и т.д.).

7. Анализ чувствительности и оценка качественных факторов.

8. Оценка и сравнение альтернативных инвестиций.

9. Анализ изменения ликвидности и платежеспособности (делается для относительно крупных проектов).

10. Послеинвестиционный анализ.

11. Инвестиционный факторный анализ (по необходимости).

Первые четыре пункта должны занимать приблизительно 85% времени анализа инвестиционного проекта.

4. Понятие оценки недвижимости, цели и задачи. Основные нормативно-правовые акты в сфере оценки недвижимого имущества. Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Цели оценки недвижимости:

— Проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений;

— При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— При привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

— При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости;

— При страховании объектов недвижимости;

— При кредитовании под залог объектов недвижимости;

— При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;

— При разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов;

— При ликвидации объектов недвижимости;

— При исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);

— Оценка стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества, в том числе арестованного, конфискованного и безхозяйного для реализации в рамках исполнительного производства.

— При приватизации, национализации, при передаче в доверительное управление, переуступке долговых обязательств.

5.Методы оценки стоимости зем.Участков доходного, рыночного и затратного подходов. Объекты оценки, условия, особенности применения.

Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, срав нительного и затратного

— При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

— При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий14:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение величины соответствующего коэффициента капи тализации земельной ренты;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

етод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход

Метод предполагает следующую последовательность действий 15:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

• определение величины и временной структуры доходов от наи более эффективного использования земельного участка;

• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эф фективного использования земельного участка;

• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий16:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимо сти воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого опера ционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод сравнения продаж

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов

Метод выделения

Метод распределения