8.6.3 Расчет ставки капитализации

Определение ставки капитализации производится с учетом капитальных затрат.

Ставка капитализации состоит из 2х частей:

1) Ставка дохода на капитал – компенсация, которая должна быть выплачено инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) Нормы возврата капитала – погашение суммы первоначальных влодений (применяется только к изнашиваемой части активов).

1. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

R = Безрисковая ставка + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность + Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата. В современной оценке в качестве безрисковой ставки используется доходность к погашению по российским евробондам, ОВВЗ (если потоки доходов валютные) и доходность к погашению по рублевым государственным облигациям (если потоки доходов рублевые).

Средневзвешенная доходность ОФЗ составила 4,29% годовых (безрисковая ставка).

Премии за риск вложения в недвижимость – учитывается возможная потеря потребительской стоимости объекта, данный показатель может быть принят в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Таблица 7

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный				1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный		1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный								1
Неполучение арендных платежей	динамичный			1
Неэффективный менеджмент	динамичный						1
Криминогенные факторы	динамичный				1
Финансовые проверки	динамичный			1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный							1
Количество наблюдений		0	1	3	3	0	2	1	1	0	0
Взвешенный итог		0	2	6	12	0	12	7	8	0	0
Сумма	47
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	4,7
Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	4,7%

Премии за низкую ликвидность – учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, данный показатель может быть принят на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

, где

Rb – безрисковая ставка;

n – типичный срок экспозиции объекта на рынке в годах.

Премии за инвестиционный менеджмент – чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Т.к. трудно подобрать объекты аналоги для оценки данного риска, Воспользуемся средним значением. Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 3%.

2. Норма возврата капитала может быть определена тремя методами:

• Методом Ринга;

• Методом Инвуда;

• Методом Хоскальда.

Для расчета используем метод Ринга. Предполагается, что ставка доходности инвестиций составляет 12%

, где

Rу – ставка доходности инвестиций;

n – оставшийся срок экономической жизни

Оставшийся срок жизни = 20 лет, т.к. через данный промежуток времени вероятно, что объект потребует капитальных затрат на восстановление потребительских свойств.

Расчет ставки капитализации

Таблица 8

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	4,29%
Премия за риск	4,70%
Премия за низкую ликвидность	0,35%
Премия за инвестиционный менеджмент	3,00%
Норма возврата	17%
Коэффициент капитализации ( R)	29,34%

Стоимость улучшений для выявления наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки определялась доходным подходом с применением метода капитализации нормой отдачи.

Расчет для первого варианта использования подвального помещения в качестве мастерской по пошиву спец. Одежды (таблица 9).

На основе проведенного маркетингового анализа видно, что подсегмент производственных помещений занимает третью позицию по количеству предложений сдачи в аренду (11,7% от общего числа сегмента производственной недвижимости). Во втором квартале 2010 года на 2,6% сократилась доля подсегмента производственных помещений. По динамике за март, апрель, май, июнь 2010 года наблюдается сначала стабилизация арендной ставки, а затем ее рост. Исходя из положительной динамики арендной ставки и сокращения доли данного подсегмента, можно сделать прогноз: в ближайшие 3 года наблюдается рост арендной ставки на производственные помещения в пределах 4-5%.

Налог на имущество составляет 2,2% от балансовой стоимости согласно налоговому кодексу РФ.

Расходы на обеспечение безопасности составляют 3 300 руб. в месяц.

Процент переменных расходов взят в среднем по данному сегменту.

Таблица 9

			Мастерская по пошиву одежды
Показатель	Значение	Ед. изм.	2011 год	2012 год	2013 год
Динамика арендной ставки		%	4,00%	4,00%	5,00%
Площадь, сдаваемая в аренду	200	м2
Арендная ставка (за месяц)	150	руб/м2	156	162	170
Потенциальный валовый доход		руб	374400	389376	408845
Коэффициент недозагрузки	15,00%	%	56160	58406	61327
Коэффициент недоиспользования и при сборе арендных платежей	1,00%	%	3744	3894	4088
Прочие доходы		руб	0	0	0
Действительный валовый доход		руб	314496	327076	343430
Постоянные расходы			66600	66241	65887
Балансовая стоимость		руб	1000000	986700	973577
Налог на имущество (от балансовой ст-ти)	2,20%	%	22000	21707	21419
Страховка (от балансовой ст-ти)	0,50%	%	5000	4934	4868
Расходы на обеспечение безопасности		руб	39600	39600	39600
Переменные расходы			47174	49061	51514
Расходы на управление (от ДВД)	5,00%	%	15725	16354	17171
Расходы на маркетинг (от ДВД)	3,00%	%	9435	9812	10303
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование (от ДВД)	1,00%	%	3145	3271	3434
Эксплуатационные расходы (от ДВД)	6,00%	%	18870	19625	20606
Операционные расходы		руб	113774	115302	117401
Чистый операционный доход		руб	200722	211774	226029
ЧОД за прогнозный период	638524
Ставка капитализации	29,34%	%
ЧОД/ставка капитализации		руб	2176291

Расчет для второго варианта использования подвального помещения в качестве тренажерного зала (таблица 10).

Вариант использования подвального помещения в качестве тренажерного зала включает в себя рекреационную (активный отдых) и торговую функции (продажа абонементов на посещение, предоставление платных услуг профессионального инструктора и т.д.). Так как рекреационная функция в основном относится к развлекательным и торговым центрам, то рациональней рассмотреть торговый подсегмент коммерческой недвижимости для определения арендной ставки и ее динамики для данного объекта. На основе проведенного маркетингового анализа видно, что динамика торговой недвижимости за последние 2 года не имеет постоянного характера. Из-за финансово-экономического кризиса, случившегося в 2008 году, произошло резкое падение арендной ставки на 40% (III кв. 2008года-III кв. 2009 года). Затем наблюдается постепенная стабилизация средней арендной ставки по городу и рост ее в квартале на 1%. Объекта находится в Дзержинском районе. Рост арендной ставки с августа по сентябрь 2010 года в этом районе составил 5,77% за месяц. Исходя из этих данных, предполагается рост арендной ставки в ближайшие 3 года: 2011 год-14%, 2012 год-13%, 2013 год-10%. Понижение роста арендной ставки объясняется сглаживанием скачка роста арендной ставки и стабилизацией положения на рынке торговой недвижимости после финансово-экономического кризиса.

Таблица 10

			Тренажерный зал
Показатель	Значение	Ед. изм.	2011 год	2012 год	2013 год
Динамика арендной ставки		%	14,00%	13,00%	10,00%
Площадь, сдаваемая в аренду	200	м2
Арендная ставка (за месяц)	413	руб/м2	471	532	585
Потенциальный валовый доход		руб	2333384	2636724	2900396
Коэффициент недозагрузки	15,00%	%	350008	395509	435059
Коэффициент недоиспользования и при сборе арендных платежей	1,00%	%	23334	26367	29004
Прочие доходы		руб	0	0	0
Действительный валовый доход		руб	1960042	2214848	2436333
Постоянные расходы			66600	66241	65887
Балансовая стоимость		руб	1000000	986700	973577
Налог на имущество (от балансовой ст-ти)	2,20%	%	22000	21707	21419
Страховка (от балансовой ст-ти)	0,50%	%	5000	4934	4868
Расходы на обеспечение безопасности		руб	39600	39600	39600
Переменные расходы			274406	310079	341087
Расходы на управление (от ДВД)	5,00%	%	98002	110742	121817
Расходы на маркетинг (от ДВД)	3,00%	%	58801	66445	73090
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование (от ДВД)	1,00%	%	19600	22148	24363
Эксплуатационные расходы (от ДВД)	5,00%	%	98002	110742	121817
Операционные расходы		руб	341006	376320	406973
Чистый операционный доход		руб	1619037	1838528	2029360
ЧОД за прогнозный период	5486925
Ставка капитализации	29,34%	%
ЧОД/ставка капитализации		руб	18701174