8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

8.1 Сущность процесса наилучшего и наиболее эффективного использования

Проведению расчетов по определению стоимости недвижимости по трем подходам должен предшествовать этап определения наиболее эффективного использования (НЭИ) участка земли.

С экономической точки зрения НЭИ- это такое физически возможное и законодательно разрешенное использование участка, которое приводит к максимальной норме прибыли на вложенный капитал в недвижимость. С практической точки зрения при анализе НЭИ оценщик должен ответить на вопрос: какое улучшение незастроенного участка (здания, сооружения, дороги, инженерные сети и т.д.) приведет к наибольшей доходности от эксплуатации недвижимости и, соответственно, к наибольшей стоимости земли?

Объекты недвижимости , за редким исключением, допускают альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых будущих выгод, а значит – определенная стоимость объекта.

Не должны исключаться и варианты, предполагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительство новых.

8.2 Критерии ннэи

Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

1. соответствие всем правовым требованиям и ограничениям

2. физическая возможность

3. экономическая осуществимость

4. максимальная продуктивность, то есть обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

Экономически рациональный собственник, стремящийся к максимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта, которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно им окажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рассмотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясь четырьмя приведенными критериями.

Правовые требования и ограничения включают в себя элементы правового регулирования использования объекта, в частности нормы:

• землепользования

• регулирующие пользование недрами

• санитарно-эпидемиологические нормы

• пожарной безопасности

• охраны атмосферного воздуха, водо-, лесоохранные, охраны животного мира и другие природоохранные

• регулирующие использование жилой недвижимости

• регулирующие использование недвижимости, отнесенной к категориям лечебно-оздоровительной местности, курорта, особо охраняемой территории

• использования памятников истории и культуры

• градостроительные и строительные, зонирования

Следует также учесть наличие и характер публичных и частно- правовых сервитутов и иных обременений в отношении объекта.

Правовые ограничения могут воспрепятствовать реализации самого выгодного с экономической точки зрения варианта использования объекта. Так, постройке многоэтажного офисного комплекса может помешать норма зонирования, запрещающая в зоне строительство сооружений высотой более трех этажей. Наиболее эффективная застройка земельного участка может оказаться неосуществимой из-за обременения этого участка сервитутом прохода и проезда в пользу соседних участков. Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

• местоположение, размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений

• рельеф поверхности

• характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта

• наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород и т.д.

Кроме того, оценивая физическую возможность, необходимо рассмотреть такие особенности, как доступность объекта в смысле нового строительства или реконструкции, наличие и доступность инженерных коммуникаций и ожидаемые затраты на их прокладку.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции. Так например, проект строительства современного бизнес - центра на месте устаревшего здания может соответствовать всем правовым требованиям и ограничениям и удовлетворять критерию физической возможности. Однако объем инвестиций, необходимых для этого, может оказаться слишком большим, а срок реализации проекта – слишком длительным. Следовательно, такой вариант, как экономически неосуществимый, не может считаться наилучшим и наиболее эффективным использованием.