- •Курсовая работа
- •Выявление и отбор вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования подвального помещения жилого здания,
- •Содержание
- •Введение
- •Задание на оценку недвижимости
- •Основные предположения и ограничивающие условия
- •Описание объекта недвижимости
- •4.1 Информация об объекте оценки
- •4.2 Описание месторасположения объекта
- •Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки
- •Основные экономические и социальные показатели
- •6.1 Основные экономические и социальные показатели по России Оборот предприятий и организаций Оборот организаций по видам экономической деятельности
- •Строительство
- •Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство"
- •Динамика общего объема заключенных договоров строительного подряда и прочих заказов (контрактов) (без субъектов малого предпринимательства)
- •Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам в январе-сентябре 2010 года
- •Объекты, предусмотренные адресной инвестиционной программой
- •Ввод в действие производственных мощностей и объектов
- •Динамика ввода в действие жилых домов
- •Ввод в действие объектов социально-культурной сферы
- •Потребительский рынок
- •Цены Индексы цен и тарифов
- •Финансы
- •Инвестиции
- •Уровень жизни и доходы населения
- •Основные показатели, характеризующие уровень жизни населения
- •Рынок труда
- •6.2 Основные выводы из анализа социально-экономического развития
- •6.3 Основные экономические и социальные показатели по Пермскому краю
- •Оборот предприятий и организаций
- •Строительство
- •Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» 1)
- •Деятельность проектно-изыскательских организаций
- •Жилищное строительство
- •Динамика ввода в действие жилых домов в 2010 году
- •Динамика ввода в действие жилых домов (в % к среднемесячному уровню 2007 года)
- •Введено зданий жилого и нежилого назначения в январе-сентябре 2010 года
- •Строительство важнейших пусковых объектов
- •Потребительский рынок
- •Изменение стоимости 1 квадратного метра общей площади квартир разных типов 1)
- •Финансы
- •Уровень жизни и доходы населения
- •Рынок труда
- •Обзор рынка коммерческой недвижимости
- •Офисная недвижимость Классификация офисных помещений
- •Класс «е1» - помещения, расположенные на первых этажах новых жилых домов, срок эксплуатации которых менее 3 лет. Рынок купли-продажи офисной недвижимости
- •Рынок аренды офисной недвижимости
- •Торговая недвижимость
- •Стрит-ритейл как популярный формат у пермских арендаторов коммерческой недвижимости
- •Рынок купли-продажи торговой недвижимости
- •Рынок аренды торговой недвижимости
- •Рекреационная недвижимость
- •Складская недвижимость
- •Производственная недвижимость
- •Рынок купли-продажи производственной недвижимости
- •Гостиничная недвижимость
- •Средние цены на рынке коммерческой недвижимости г. Перми (тыс.Руб./кв.М) Месячная динамика
- •Средние арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости г.Перми (руб./кв.М/мес.) Месячная динамика
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •8.1 Сущность процесса наилучшего и наиболее эффективного использования
- •8.2 Критерии ннэи
- •8.3 Этапы анализа
- •8.4 Содержание баллов
- •8.5 Первый этап анализа ннэи
- •8.6 Второй этап анализа ннэи
- •8.6.1 Выбор прогнозного периода
- •8.6.2 Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
- •8.6.3 Расчет ставки капитализации
- •8.7 Вывод
- •Список литературы
8.3 Этапы анализа
Анализ НЭИ проводится в два этапа. На первом – участок анализируется без строений, а на втором – как обустроенный.
На первом этапе оценщик должен описать какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы, по его мнению, достигнуть максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств. На втором этапе необходимо проанализировать существующие строения. Часто бывает так, что существующие строения не отвечают НЭИ, однако существующее использование продолжается до тех пор, пока стоимость земли при НЭИ не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании с учетом издержек на снос строений. Такие случаи возникают при функционировании старых предприятий в черте города или старых жилых строений вблизи развивающегося города.
На втором этапе анализа необходимо ответить на вопрос: как необходимо наилучшим образом использовать существующие строения или их следует снести и на их месте построить новые? Для этого необходимо рассчитать чистый операционный доход (ЧОД_ от различных вариантов использования строений). Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать НЭИ. При этом, как сказано выше, рассматриваемые варианты использования участка и строений должны удовлетворять четырем критериям, т.е. быть юридически разрешенными, физически возможными, экономически целесообразными и наиболее доходными.
Таким образом, для расчета НЭИ оценщику необходимо:
-
определить возможные варианты использования
-
рассчитать доход при каждом варианте использования
-
рассчитать стоимость капитальных вложений для возможности использования объекта по каждому выбранному варианту
-
определить стандартное отклонение для каждого варианта использования объекта
-
определить время прогнозного периода
-
определить безрисковую ставку.
Так как в настоящих условиях трудно получить необходимые величины денежных сумм при расчете НЭИ недвижимости, то можно для учебных целей использовать для оценки различных параметров критериев использовать баллы. Количество баллов за каждый параметр зависит от качественных показателей. Можно использовать четырехбалльную систему. Главное понять суть определения НЭИ объекта недвижимости и определить параметры каждого критерия, зависящих от типа характера объекта недвижимости.
8.4 Содержание баллов
Порядковая шкала градаций качества:
2 балла – невозможно осуществление данного варианта недвижимости из-за несоответствия использования критериям;
3 балла – некоторые показатели критерия не соответствуют варианту использования из-за дополнительных и больших расходов;
4 балла – хорошо (т.е. такой вариант возможен, но с некоторыми ограничениями);
5 баллов – отлично (такой вариант полностью устраивает).
Анализ проводим по следующим критериям, используя шкалу градации качества:
-
Законодательная разрещенность;
-
Физическая осуществимость;
-
Финансовая осуществимость или экономическая осуществимость;
-
Наиболее высокая доходность или стоимость недвижимости.
8.5 Первый этап анализа ннэи
На данном этапе определяется наиболее эффективное использование незастроенного земельного участка, базирующееся на допущении, что он не имеет строений, либо может быть освобожден от строений в результате их сноса.
Анализируемым объектом является подвальное помещение многоквартирного жилого дома, которое является неотъемлемой частью этого дома. Жилой дом является капитальным строением, а значит рассматривать земельный участок как свободный без самого здания не будет отвечать целям поставленной курсовой работы - рассмотреть несколько вариантов использования подвала и выбрать из них наилучший. Переходим к следующему этапу анализа.