61. Права и обязанности сторон в договоре аренды. Изменения и расторжения договора

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются ДА. Когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в рез-те использ-я арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны м предусматривать в ДА сочетание указанных форм арендной платы \\ иные формы оплаты аренды. Размер арендной платы м изменяться по соглашению сторон в сроки, предусм-е договором, но не чаще 1 раза в год. Законом м б предусм иные миним сроки пересмотра р-ра арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за кот он не отвечает, условия пользования, предусм-е ДА, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено ДА, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды .К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Прекращение договора возможно: 1) В связи с истечением срока договора. 2) В связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок. 3) В связи с досрочным расторжением договора в судебном порядке.

По требованию одной из сторон договор м б расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей. Помимо требований о расторжении договора, которые являются реакцией одной из сторон на нарушение своих обязательств другой стороной, возможно требование о расторжении договора в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК).

Переход права собственности (хоз ведения, опер управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.*********************

Билет №13. Ликвидация юридических лиц: основания, порядок.

Ликвидация юр лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Юр лицо м б ликвидировано: 1) по решению его учредителей \\ органа ЮЛ, уполномоченного на то учредительными док-тами, в т ч в связи с истечением срока, на кот создано ЮЛ, с достижением цели, ради кот оно создано; 2) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый хар-р, \\ осущ-ния деят-сти без лицензии, либо запрещенной законом, либо с нарушением КРФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных НПА, либо при систематическом осущ-нии некоммерческой орг-цией деят-сти, противоречащей ее уставным целям. Требование о ликвидации м б предъявлено в суд гос органом или органом местного самоупр-я. Решением суда о ликвидации на его учредителей (участников) либо орган, уполномоченный на ликвидацию ЮЛ его учредительными док-тами, м б возложены обязанности по осущ-нию ликвидации ЮЛ. Учредители (участники) ЮЛ или орган, принявшие решение о ликвидации, обязаны письменно сообщить об этом в уполномоченный гос орган для внесения в единый гос реестр сведения о том, что ЮЛ нах в процессе ликвидации+ назначают ликвидационную комиссию и устанавливают порядок и сроки ликвидации.

Порядок ликвидации ЮЛ: Ликвидационная комиссия помещает в СМИ публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не м б менее 2 месяцев с момента публикации. Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, и письменно уведомляет кредиторов о ликвидации. После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, кот утверждается учредителями (участниками) ЮЛ \\ органом, принявшими решение о ликвидации. Если денежных средств недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осущ продажу имущества с публичных торгов. После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс. Ликвидация считается завершенной, а ЮЛ - прекратившим существование после внесения об этом записи в единый гос реестр юр лиц.

Удовлетворение требований кредиторов: При ликвидации требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности: в 1 очередь - требования граждан, перед кот ЮЛ несет ответственность за причинение вреда жизни \\ здоровью, путем капитализации соотв-щих повременных платежей, и по требованиям о компенсации морального вреда; во 2 очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору; в 3 очередь производятся расчеты по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; в 4 очередь производятся расчеты с др кредиторами. Требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди. Не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого ЮЛ требования кредиторов считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.