Тема 13. Жилищное законодательство украины.

Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей. Конституция Украины в статье 47 провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Жилищное право является сравнительно новой отраслью права Украины. Жилищное законодательство Украины основывается на неприкосновенности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища, необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению, а также на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. Граждане и юридические лица осуществляют свои права, предусмотренные жилищным законодательством, своей волей и в своих интересах. Жилищные права могут быть ограничены на основании законов Украины и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Основы нормативно-правового регулирования жилищных отношений содержит Конституция Украины. Она закрепляет неотъемлемое право каждого человека на жилище и обязанность государства создать условия для постройки гражданами жилья, приобретения жилья в собственность или взятия жилья в аренду. Жилищное право регулирует отношения в сфере владения, пользования и распоряжения жильем. Многообразный комплекс отношений, связанный с обеспечением конституционного права граждан Украины на жилье, регулируется Жилищным кодексом (ЖК), Законами Украины «О собственности», «О приватизации государственного жилищного фонда» (19 июня 1992 г.), «О местном самоуправлении» (21 мая 1997 г.), Гражданским кодексом, , «Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями», «Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР», рядом других нормативных актов. Органы местного самоуправления являются основными собственниками жилья в Украине и имеют широкие полномочия в области жилищной политики. Главный нормативно-правовой акт в данной отрасли законодательства - Жилищный кодекс Украины, который определяет: 1) понятие и виды жилищного фонда; 2) жилищные права и обязанности граждан; 3) компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в области использования и обеспечения сохранности жилого фонда; 4) порядок предоставления жилья и заключения договора найма жилого помещения; 5) порядок пользования жильем; 6) обязанности наймодателей и нанимателей по обеспечению сохранности жилого фонда; 7) порядок разрешения жилищных споров и ряд других вопросов. ЖК регулирует правоотношения физических и юридических лиц в жилищной сфере. Статья 4 ЖК оговаривает отношения, которые регулируются жилищным законодательством. Согласно данной статье, «жилищное законодательство регулирует отношения между органами, уполномоченными государством, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами в области: 1) возникновения, осуществления и прекращения права собственности на жилые дома, квартиры, а также комнаты в квартирах, их частях; 2) учета граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий; 3) реализации прав собственников жилья и пользователей жильем и определения их обязанностей; 4) обеспечения сохранности, обслуживания и ремонта жилищного фонда; 5) оплаты жилищно-коммунальных услуг; 6) осуществления местными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления вместе с профсоюзами, другими общественными объединениями надзора и контроля за обеспечением реализации права граждан Украины на жилье, соблюдением Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями и их содержания; 7) обмена и бронирования жилья». Отношения, связанные с отведением земельных участков для жилищного строительства, строительством и реконструкцией жилых домов, предоставлением кредитов и субсидий, регулируются соответствующим законодательством с учетом норм этого Кодекса.

Жилищный фонд - это определенная совокупность жилых домов и жилых помещений в нежилых строениях, находящихся на территории Украины и предназначенных для проживания граждан. Жилые дома - это строения с удобствами для человека, обеспечивающие возможность круглогодичного проживания. Жилые дома следует отличать от жилых зданий гостиниц, интернатов, дачных домиков в дачно-строительных кооперативах и т.п., которые также имеют соответствующие удобства для проживания, но используются для иных целей. Жилые здания в жилищный фонд не входят, а поэтому нормами жилищного законодательства не регулируются. Жилищный фонд включает в себя: - жилые дома, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); - жилые дома, принадлежащие колхозам, другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд); - жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); - жилые дома (часть домов), квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной собственности (частный жилищный фонд). В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие негосударственным объединениям, предприятиям и организациям. К этим домам применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых, иных нужд непромышленного характера. Государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств и ведомств (ведомственный жилищный фонд). Строительство жилых домов фонда местных Советов осуществляется за счет средств государственного бюджета. Этот фонд предназначен для проживания и обеспечения жильем всех граждан, независимо от трудовых отношений гражданина с той или иной организацией, предприятием. Ведомственный жилищный фонд, находящийся в ведении конкретного министерства, ведомства предназначен для проживания и обеспечения жильем граждан, состоящих с ведомством в трудовых отношениях. Степень свободы распоряжения занимаемого гражданином жилья в домах фонда местных Советов несколько большая, чем в домах ведомственного фонда. Жилые дома, представляющие жилищный фонд, должны использоваться по строго целевому назначению, предоставляться гражданам для постоянного проживания. Исключения из этого правила составляют служебные жилые помещения, о правовом режиме которых будет рассказано ниже, и общежития. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера, согласно статье 6 ЖК, запрещается.

Жилое помещение, которое предоставляется гражданам для проживания, должно быть благоустроенным соответственно условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами различного пола, старше девяти лет, кроме супругов. Не допускается также заселение квартиры, построенной для одной семьи, двумя и более семьями или двумя и более одинокими лицами. Лицам преклонного возраста, а по заключению лечебно-профилактического учреждения также соответствующим категориям инвалидов и больных по их просьбе жилые помещения предоставляются на нижних этажах или в домах с лифтами. В Украине минимальная жилая площадь для одного человека должна быть не менее 6 кв. м при высоте помещения не менее 2,20 м. Максимальная норма жилой площади - 13, 65 кв. м на человека. Площадь, превышающая эту цифру, считается излишней (и за нее может взиматься повышенная плата). При установлении норм обеспечения жилой площадью (а соответственно, и возможности проживания на ней нескольких лиц) во внимание берется жилая площадь квартиры. Минимальный размер жилой площади устанавливается отдельно для каждой из областей, исходя из степени обеспеченности жильем населения (но при этом она не может быть меньше 6 кв. м). Жилое помещение может быть предоставлено с превышением нормы жилой площади, если оно состоит из одной комнаты (однокомнатная квартира) или предназначается для лиц различного пола. Свыше нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере десяти квадратных метров. Гражданам, которые болеют тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен.

Статья 47 Конституции Украины закрепляет за каждым человеком право на жилище - право занимать и использовать определенное жилище, право на содействие со стороны государства в обеспечении жильем. Граждане имеют право на приватизацию квартир (домов) государственного жилищного фонда или приобретение их в жилищных кооперативах, на биржевых торгах, путем индивидуального жилищного строительства или приобретения в собственность на других основаниях, предусмотренных законодательством Украины. Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном в законе. Жилищные права охраняются законом, за исключением случаев, когда они осуществляются в противоречии с назначением этих прав или с нарушением прав других граждан или организаций. Конституция Украины и Жилищный кодекс Украины определяют следующие формы реализации права на жилище: 1) постройка жилья. Эта форма реализации права на жилище имеет два варианта: строительство частного жилого дома или вступление в жилищно-строительный кооператив; 2) приобретение жилья в собственность. Приобретение жилья в собственность возможно при помощи заключения договора купли-продажи либо приватизации жилого помещения, принадлежащего государству или органам местного самоуправления; 3) аренда (наем) жилья; 4) предоставление жилья бесплатно или за доступную для малоимущих плату государством или органами местного самоуправления (социальный найм). Государство обязано создать условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить, приобрести или арендовать жилье. Важной гарантией права на жилище является положение Конституции Украины, в соответствии с которым никто не может быть принудительно лишен жилища иначе как на основании закона по решению суда. Закон закрепляет также определенные жилищные обязанности граждан. Граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в ущерб интересам общества. Граждане, которые имеют в частной собственности дом (часть дома), пользуются им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие, не запрещенные законом, соглашения. Граждане, которые имеют в частной собственности жилой дом (квартиру), обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию. Если владелец недвижимости ее продает, то налогообложение дохода, полученного от продажи недвижимости, зависит от того, входит ли объект недвижимости в перечень, приведенный в пп.11.1.1 п.11.1 ст.11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» №889 и от того, сколько раз физическое лицо продавало объекты недвижимости на протяжении года. В частности, в указанный перечень включены такие объекты, как жилой дом, квартира или часть квартиры, комната, садовый дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке). В соответствии с Письмом Государственной налоговой администрации Украины от 22.03.2007 г. № 1370/Б/17-0715 доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого или садового дома, квартиры или части квартиры, комнаты, не облагается налогом, если общая площадь такого жилого объекта не превышает 100 квадратных метров.

В соответствии со ст. 657 ГКУ, любой договор купли-продажи недвижимости (земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При несоблюдении сторонами договора требований Закона «О нотариате» в разделе удостоверение договора такой договор является ничтожным, т. е. не имеющим юридической силы и не порождающим тех прав и обязанностей, на установление которых он был направлен. При этом никаких дополнительных критериев, кроме самого предмета договора, для нотариального удостоверения и государственной регистрации договора купли-продажи законодатель не устанавливает. Приобретенную недвижимость собственник должен в установленном порядке зарегистрировать. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества осуществляется специальными государственными предприятиями - бюро технической инвентаризации местных органов исполнительной власти (БТИ) на основании соответствующих правоустанавливающих документов за счет собственника недвижимого имущества. К объектам недвижимого имущества, подлежащим обязательной государственной регистрации относятся:

- жилые дома (домовладения) размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;

- нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;

- встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома);

- квартиры в многоквартирных домах.

Относящиеся к названным выше объектам вспомогательные строения и сооружения регистрируются в составе этих объектов. Государственной регистрации подлежат объекты, которые закончены строительством и приняты в эксплуатацию независимо от форм собственности и ведомственного подчинения.

Оформление права собственности на объекты недвижимого имущества производятся с выдачей свидетельства о праве собственности. Свидетельство о праве собственности выдается:

а) местными органами государственной исполнительной власти, местного самоуправления:

- физическим лицам на вновь построенные, перестроенные или реконструированные объекты недвижимого имущества при наличии акта о праве собственности либо решения об отводе земельного участка для этой цели и при наличии акта государственной комиссии о принятии объекта и вводе его в эксплуатацию;

- собственникам общих строений, которые на законных основаниях осуществили перестройку, пристройку, вследствие чего изменилась принадлежащая им доля. В тех случаях, когда собственник не соглашается на изменение доли добровольно, этот вопрос решается в судебном порядке;

- членам жилищно-строительных, дачных, гаражных и других кооперативов, товариществ либо объединений, которые полностью внесли свои паевые взносы;

- физическим лицам, получившим в собственность недвижимое имущество предприятия, организации, учреждения, которые ликвидировались и некоторым другим.

б) государственными органами приватизации:

- нанимателям квартир в государственном жилищном фонде, которые приватизировали их в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».

Все сделки с недвижимостью обязательно проходят регистрацию в Управлении юстиции. Покупатель квартиры становится ее законным владельцем только после того, как получит на руки свидетельство из Управления юстиции о праве собственности на квартиру. Только после этого он ее сможет продать, подарить или заложить, а также пользоваться всеми остальными правами собственника (например, зарегистрироваться по месту жительства, прописывать родственников, заключать договор со службой ЖЭУ или участвовать в товариществе собственников жилья). Рассмотрение документов в Управлении Юстиции занимает от 15 до 30 дней. Неправильное оформление документов на квартиру может являться причиной для невыдачи свидетельства о праве собственности и расторжения состоявшейся сделки. Для покупателя квартиры это означает, что его покупка остается собственностью продавца, а вернуть при этом деньги (тем более полностью) удается далеко не всегда, и во всяком случае - не сразу. Даже если удается полностью вернуть сумму денег, за истекшее время цены на жилье могут подняться, и этой же суммы уже может не хватить на покупку другой квартиры.

Чтобы избежать подобной ситуации, следует затребовать у продавца оригиналы документов на квартиру и внимательно с ними ознакомится. Во-первых, это документы, удостоверяющие право собственности продавца на квартиру, то есть, свидетельство о праве собственности, которое потом предстоит получать покупателю. Во-вторых, продаваемая квартира должна быть свободна от залога или имущественных претензий других лиц, не должна быть объектом судебного разбирательства. Если квартира получена в наследство, следует поинтересоваться о наличии и претензиях других наследников, а если приобретена в браке, обязательно должно быть письменное согласие второго супруга. Обязательно следует потребовать справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление юстиции не зарегистрирует право собственности. Кроме того, к моменту заключения сделки в квартире никто не должен быть прописан, справка о выписке всех членов семьи должна прилагаться. Ни в коем случае не следует покупать квартиру под обещание выписать позже, поскольку могут и не выписать, а это повлечет проблемы, начиная от большего размера квартплаты и заканчивая проблемами с правом постороннего человека проживать в приобретенном жилье. Особое внимание следует обращать на наличие у продавца детей. Если дети есть, и они являются долевыми собственниками квартиры или были в ней прописаны, в обязательном порядке следует затребовать согласие органов опеки на продажу квартиры. Даже если ребенок был прописан в квартире, не являясь при этом ее долевым собственником, по закону его нельзя выписать «в никуда». В любом случае при нарушении прав ребенка органы опеки могут в судебном порядке расторгнуть сделку, и можно статься и без жилья и без денег. Следует также обратить внимание на долги по квартплате и электроэнергии. Надо затребовать справку из ЖЭУ, что все долги погашены, и лицевой счет на имя продавца закрыт. Если существует договор с продавцом о покупке квартиры с долгом за цену ниже рыночной стоимости квартиры, в договоре о продаже обязательно должен быть отображен этот момент с указанием полной суммы долга и датой его оплаты. Но даже в этом случае лучше потребовать справку из ЖЭУ о размере долга, чтобы сумма долгов не оказалась большей, чем указал в договоре продавец. Перед подписанием договора и передачей денег необходимо внимательно перечитать договор, если какие-то пункты неясны, надо прояснить их с продавцом и даже потребовать их изменения. В договоре все формулировки должны быть четкими, без «напишем так, а на самом деле имеем в виду вот это....». При возникновении конфликта и судебном разбирательстве будет иметь значение только то, что написано на бумаге и закреплено подписью, а не устные договоренности, поэтому неточные или расплывчатые формулировки в договоре могут ослабить позицию покупателя в случае конфликта.

Приватизация государственного жилищного фонда - это отчуждение квартир (домов) и иных жилых помещений, а также принадлежащих им хозяйственных сооружений государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины. Порядок приватизации регулируется Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (19 июня 1992 г., с последующими изменениями). Приватизация государственного жилищного фонда представляет собой переход в собственность граждан Украины квартир (домов) и относящихся к ним хозяйственных сооружений, помещений государственного жилищного фонда. Способы приватизации: 1) безвозмездная передача гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 13,65 кв. м общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. Если общая площадь квартиры (дома), подлежащей приватизации, соответствует указанной норме, то квартира (дом) передается нанимателю и членам его семьи бесплатно. Если общая площадь квартиры меньше площади, которую семья нанимателя имеет право получить бесплатно, нанимателю и членам его семьи выдаются жилищные чеки. Эти ценные бумаги можно использовать для приватизации не только жилья, но и государственных предприятий, земельного фонда; 2) продажа излишков общей площади квартир (домов) гражданам Украины, которые проживают в них либо находятся в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, которую семья нанимателя имеет право получить бесплатно, наниматель осуществляет доплату ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий, а в случае их отсутствия или недостаточности - деньгами. Каждый гражданин Украины имеет право приватизировать занимаемое им жилье бесплатно или с частичной доплатой только один раз.

Любая сделка о передаче недвижимости в дар также должна скрепляться письменным договором. Для того, чтобы договор дарения считался действительным, он должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Договор дарения может считаться заключенным как с момента передачи имущества одаренному, так и по истечении некоторого времени, заранее оговоренного в договоре. В первом случае это будет реальный договор, во втором - консенсуальный. Первый предполагает передачу права собственности на подарок с момента оформления договора. Дарителем может выступать не только собственник квартиры, но и лицо, которое в будущем приобретет право собственности, например, покупатель жилья в строящемся доме. Если первый может подарить квартиру, то второй дарит только имущественные права. А передача в подарок имущественных прав еще не делает одаряемого владельцем квартиры.

В случае дарения квартиры необходимо составить договор дарения квартиры, который составляется в письменной форме и подписывается дарителем и одаряемым. В договоре должны быть указаны стороны, их паспортные данные, адреса места жительства. Описание предмета договора (квартиры) составляется в точном соответствии с документами на квартиру: сколько комнат, какой этаж, площадь, номер квартиры, сколько этажей в доме, инвентарный номер, адрес, где расположена квартира. Необходимо в договоре указать правоустанавливающие документы, на основании которых она принадлежит дарителю. Если дарение совершается по доверенности, в последней должно быть указано в обязательном порядке два момента: предмет дарения и одаряемый. В противном случае доверенность признается ничтожной. Если квартира находиться в общей долевой собственности, собственник доли вправе подарить ее (именно свою долю) любому лицу без каких-либо ограничений. Дарение имущества, которое находится в совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. Если квартира находится в общей собственности супругов, то, для того чтобы подарить ее, необходимо заручиться письменным согласием второго супруга на дарение. Такое согласие можно составить у нотариуса. Даже если недвижимость оформлена только на одного из супругов, второй автоматически считается совладельцем. Договор не может предусматривать положение, в соответствии с которым одаряемый получит дар в случае смерти дарителя (дарение и завещание – разные вещи). Не может быть условия, что даритель дарит квартиру в обмен на уход за дарителем. Дарение является безвозмездной сделкой, то есть даритель дарит квартиру, а в обмен не получает ничего. Нельзя предусмотреть в договоре, что квартира дарится в обмен на что-либо или подарок обязывает одаряемого совершить в пользу дарителя какие-либо действия. Гражданский кодекс предусматривает, что по наступлению срока передачи дара получатель имеет право потребовать от дарителя недвижимость или возмещения ее стоимости. При этом ему необязательно проживать в подаренной недвижимости или регистрироваться в ней. Необходимые документы для заключения договора дарения:

1. Правоустанавливающий документ на недвижимость (акт права собственности).

2. Паспорт.

3. Технический паспорт на жилье.

4. Идентификационный код дарителя.

5. Выписка из единого реестра прав собственности на недвижимое имущество из реестра БТИ для отчуждения жилплощади.

6. Справка об отсутствии налогового запрета на передачу прав на имущество.

7. Справка об отсутствии ареста на жилье из Информцентра.

Две последние справки предоставляет нотариус, на плечи дарителя ложится оплата услуг нотариуса и госпошлины. После оформления договора право собственности получателя подаренной квартиры необходимо зарегистрировать в БТИ. Этот момент очень важен, поскольку собственником квартиры одаряемый станет только после регистрации в Бюро технической инвентаризации, где на его имя будет оформлен технический паспорт.

После того, как составлен и подписан договор, собраны все необходимые документы, договор нужно зарегистрировать в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора дарения является обязательной. Только зарегистрированный договор является заключенным. Без произведенной государственной регистрации он недействителен. Для государственной регистрации договора вам необходимо будет предоставить:

– договор дарения в 3-х экземплярах;

– правоустанавливающие документы на квартиру;

– паспорт из БТИ;

– паспорта сторон договора;

– квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию.

Регистрация договора производится не позднее 1 месяца со дня предъявления всех необходимых документов. Помимо государственной регистрации договора нужно зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. После регистрации одаряемый должен получить на руки зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права. И только после всего этого одаряемый становится полноправным собственником.

Порядок налогообложения дохода, полученного при дарении недвижимости, предусмотрен статьей 14 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц». Согласно нормам этой статьи, подаренное недвижимое имущество облагается налогами по правилам, установленным для налогообложения наследства. При оформлении дарственной наследниками первой степени родства налогообложение исчисляется по нулевой ставке. Поэтому супруги, дети и родители не платят налогов на недвижимость, полученную в наследство или подаренную, независимо от стоимости данного имущества. Родственники, которые не попадает в данную категорию, обязаны заплатить налог в размере 5% от стоимости унаследованной недвижимости. Нулевая ставка налогообложения используется также в случае, если жилье подарили инвалиду І группы, ребенку-сироте или лишенному родительской опеки. Самая высокая ставка предусмотрена в случае, если человек получил наследство от нерезидента, то есть от граждан другой страны, а также в том случае, если недвижимость подарил посторонний человек. В таких случаях придется уплатить в казну 15% от стоимости подарка.

При оформлении права на унаследованную недвижимость нужно предоставлять паспорт и идентификационный код наследника, свидетельство о смерти наследодателя, правоустанавливающие документы на квартиру, справку-характеристику из БТИ на унаследованное имущество, справку из ЖЭКа о месте прописки наследодателя, а также справку с результатами оценки наследуемого имущества. При необходимости, нужно предоставить свидетельство о рождении, а если наследником выступает супруг или супруга умершего, - свидетельство о браке. В случае если полгода, отведенные для заявления своих прав на наследство, уже упущены, вопрос придется решать через суд.

Дополнительные документы:

Для квартиры:

- документ, подтверждающий право собственности на квартиру, зарегистрированный в БТИ;

- справка – характеристика БТИ (извлечение из единого реестра прав собственности на недвижимое имущество). Справка-характеристика действительна на протяжении трех месяцев со дня ее выдачи. В справке-характеристике должно быть четко указано, что она выдана для отчуждения;

- справка (Форма №3) о зарегистрированных (прописанных) в отчуждаемой квартире лицах;

Для жилого дома (отдельно стоящего нежилого строения (гаража):

- документ, подтверждающий право собственности на жилой дом (отдельно стоящие нежилое строение), зарегистрированный в БТИ;

- справка – характеристика БТИ;

- справка (Форма №3) о зарегистрированных (прописанных) в отчуждаемом жилом доме лицах, либо домовая книга (только для жилого дома);

- справка о том, что земельный участок, на котором построен жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж), находится в государственной собственности, государственный акт на право собственности на земельный участок не выдавался (если это так). Справка выдается в управлении земельных ресурсов. Если земельный участок находится в частной собственности то в соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины и в соответствии со статьей 377 Гражданского кодекса Украины, жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж) необходимо отчуждать вместе с земельным участком, на котором он размещен.

Для земельного участка:

- государственный акт на право собственности на земельный участок; для продажи части земельного участка необходимо в управлении земельных ресурсов присвоить части, отдельный кадастровый номер и получить на эту часть отдельный Государственный акт на право собственности на земельный участок;

- справка об отсутствии (наличии) ограничений (обременений) земельного участка. Справка выдается в управлении земельных ресурсов;

- справка об отсутствии строений на земельном участке (если таковых нет). Справка выдается местными органами самоуправления (например, сельским советом). Если на земельном участке находятся строения, то необходимо земельный участок отчуждать вместе со строениями, которые находятся на этом земельном участке.

- Bыписка из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка. Выдается в управлении земельных ресурсов;

- независимая экспертная оценка про рыночную стоимость земельного участка. Выдается независимым субъектом оценочной деятельности. Вместе с вышеуказанной оценкой необходимо предоставить сертификат и лицензию на проведение землеоценочных работ субъекта оценочной деятельности.

Для нежилого помещения:

- документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение, зарегистрированный в БТИ;

- справка – характеристика БТИ (Выписка из единого реестра прав собственности на недвижимое имущество). Справка-характеристика действительна на протяжении трех месяцев со дня ее выдачи. В справке-характеристике должно быть четко указано, что справка выдана для отчуждения;

При удостоверении договора дарения недвижимости одноразово уплачивается:

- плата в размере государственной пошлины - 1% от суммы договора, но не ниже оценочной стоимости, рассчитанной уполномоченным органом;

- налог с дохода физических лиц.

В соответствии со статьей 376 Гражданского Кодекса Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Такое строительство может быть легализовано (узаконено). Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Прежде чем обратиться в суд для легализации самовольной застройки, необходимо должным образом оформить свое право на землю под уже построенным недвижимым имуществом. Если владелец (пользователь) земельного участка против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит снесению лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет. По требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на этом земельном участке, если это не нарушает права других лиц. Лицо, которое осуществило самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за владельцем (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено. В случае существенного отклонения от проекта, если это противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить решение, которым обязать лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, провести соответствующую перестройку. Если проведение такой перестройки является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит снесению за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в первоначальное состояние.

Согласно статьи 97 Кодекса об административных правонарушениях за самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или сооружений во время эксплуатации, влечет за собой наложение штрафа на граждан от 5 до 10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан, на должностные лица – от 9 до 18 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан. Человек, который самовольно начал строительство, будет оштрафован. Размер штрафа для физического лица составляет 170 гривен. В соответствии со ст. 51 Кодекса об административных правонарушениях предусматривается, что отклонение от утвержденных в установленном порядке проектов землеустройства влечет за собой наложение штрафа на граждан от пяти до двадцати необлагаемых минимумов доходов граждан и на должностные лица - от пятнадцати до тридцати необлагаемых минимумов доходов граждан.

Переоборудование и перепланирование жилого дома (квартиры), которое принадлежит гражданину на праве частной собственности, осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов. Исполнительные комитеты местных Советов народных депутатов осуществляют контроль за содержанием домов (квартир), которые принадлежат гражданам. Жилые дома (квартиры), которые находятся в частной собственности граждан, не могут быть у них изъяты, владельцы не могут быть лишены права пользования жилым домом (квартирой), кроме случаев, установленных законодательством. Члены семьи владельца жилого дома (квартиры), которые проживают вместе с ним в доме (квартире), ему принадлежащем, пользуются жилым помещением наравне с владельцем дома (квартиры), если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования этим помещением. По согласию с владельцем дома (квартиры) член его семьи вправе вселять в занимаемое им жилое помещение других членов семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия владельца не требуется. Члены семьи владельца дома обязаны бережно относиться к жилому дому (квартире). Совершеннолетние члены семьи владельца обязаны участвовать в расходах по содержанию дома (квартиры) и придомовой территории и проведению ремонта. Споры между владельцем и членами его семьи о размере участия в расходах решаются в судебном порядке. Прекращение семейных отношений с владельцем дома (квартиры) не лишает их права пользования занимаемым помещением. В случае отсутствия соглашения между владельцем дома (квартиры) и бывшим членом его семьи о неоплачиваемом пользовании жилым помещением к этим отношениям применяются правила, установленные статьей 162 Жилищного кодекса (плата за пользование жилым помещением в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, определяется соглашением сторон. Плата за коммунальные услуги взимается кроме квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Сроки внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги определяются соглашением сторон. Съемщик обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги). Члены семьи владельца жилого дома (квартиры) могут быть выселены в случаях, предусмотренных частью первой статьи 116 Жилищного кодекса. Выселение осуществляется в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение, а наниматель обязуется пользоваться жилым помещением по назначению и своевременно вносить плату за пользование жильем. Различают две разновидности договора найма жилого помещения в зависимости от формы собственности жилищного фонда. В соответствии со статьей 61 ЖК, пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется согласно договору найма жилого помещения. Договор заключается в письменной форме между наймодателем, в лице которого выступает жилищно-эксплуатационная организация (а при ее отсутствии - соответствующее предприятие, организация) и нанимателем гражданином, на имя которого выписан ордер. В пользование нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть передано не всякое помещение, а лишь такое, которое прямо предназначено для проживания в нем, и отвечает необходимым санитарным и техническим требованиям. Поэтому, согласно ч. 1 ст. 63 ЖК, предметом договора найма является отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. Не могут являться предметом договора помещения, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. Порядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному согласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согласия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом рассматриваются судом. Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда предусматривает в качестве необходимых реквизитов указание в договоре сведений о сторонах, его заключивших, характеристики предмета договора, которая в виде паспорта квартиры с характеристикой жилых, подсобных помещений и оборудования прилагается к договору, а также об обязанностях, правах и ответственности сторон по договору. Наличие Типового договора не препятствует сторонам конкретизировать отдельные его положения, касающиеся их прав, обязанностей и ответственности по договору. Однако условия, которые ограничивают или каким-либо иным образом ущемляют права нанимателя и членов его семьи, по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются недействительными. Если, например, в договоре найма будет оговорен срок его действия, возможность пользования жилым помещением без права нанимателя на вселение в него других лиц, раздела, обмена и т.п., эти условия, как ограничивающие права нанимателя, являются недействительными и при возникновении спора во внимание не принимаются. Наниматель вправе по письменному согласию всех членов семьи, проживающих вместе с ним, вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также иных лиц. Кроме того, по согласию наймодателя он вправе сдать жилое помещение в поднаем. Размер квартирной платы в домах государственного и общественного жилищного фонда устанавливается органами государственной власти. Квартирная плата вносится ежемесячно. Договор найма жилого помещения, собственником которого является гражданин (частный жилищный фонд), заключается в письменной форме с последующей регистрацией в исполнительном комитете местного совета. Предметом этого договора может выступать не только изолированное, но и неизолированное помещение, и даже часть комнаты. Размер платы за пользование нанимаемым жилым помещением и сроки внесения платы в частном жилищном фонде устанавливаются соглашением сторон. Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным предметом договора: а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставляемого жилого помещения не может превышать 13,65 кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте; б) часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом, как запроходная, так и проходная, независимо от их размера; в) кухня, коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются неотъемлемой принадлежностью жилого помещения.

По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязуется обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремонте жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период. Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей; вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройства или установки дополнительного оборудования без соответствующего разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевременно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных помещений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанимателя, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работников ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квартиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от повреждения элементов жилого дома. Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в частности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на время капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселения из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном порядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен, сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем, требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры. За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, которая устанавливается уголовным, административным, иным законодательством Украины. В соответствии со статьей 64 ЖК, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица, брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, иждивенцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего хозяйства. Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они перестали быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении. При прекращении договора найма жилого помещения по установленным законом основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязанности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи. Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освободить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанимателем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое помещение. Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее часто они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нанимателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбытия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом основаниям. Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из членов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор найма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся проживать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, наймодатель вправе предъявить требование его заключения к любому из совершеннолетних членов семьи. Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть оспорен в судебном порядке. Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 ЖК, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его. В этом случае от нанимателя требуется поставить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и сдать его в надлежащем состоянии. Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для проживания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех членов семьи, совместно с ним проживающих. Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том числе и на служебное жилье. Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается, поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся проживать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель) просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор, соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов семьи. В отличие от нанимателя, наймодатель в одностороннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (статья 108 ЖК), что является существенной гарантией права граждан на жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия незамедлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих нанимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции прокурора. Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допускается расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный характер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по договору.

Жилым помещением в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, съемщик пользуется в соответствии с договором найма жилого помещения. Члены семьи съемщика, которые проживают вместе с ним в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, пользуются наравне со съемщиком всеми правами и несут все обязанности, которые вытекают из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную со съемщиком имущественную ответственность по обязательствам, которые вытекают с отмеченного договора. Съемщик вправе вселить в занимаемое им жилое помещение в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве личной собственности, свою жену, детей, родителей, а также других лиц по письменному согласию владельца дома (квартиры) и всех членов семьи, которые проживают со съемщиком. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей отмеченного согласия не требуется. Лица, которые вселились в жилое помещение в соответствии с этой статьей как члены семьи съемщика, приобретают равное с другими членами семьи право пользования помещением, если при их вселении между этими лицами, наймодателем, съемщиком и членами его семьи, которые проживают вместе с ним, не было другого соглашения о порядке пользования жилым помещением. Заключенный на определенный срок договор найма жилого помещения в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, прекращается после окончания этого срока, и может быть продолжен только по соглашению между съемщиком и наймодателем. Досрочное расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя возможно только по согласию съемщика. Договор найма жилого помещения, заключенный на неопределенный срок, может быть разорван по требованию наймодателя, если жилое помещение, занимаемое съемщиком, необходимо для проживания ему и членам его семьи. В этом случае владелец дома (квартиры) должен предупредить съемщика о будущем расторжении договора за три месяца. Договор найма жилого помещения, заключенный как на определенный, так и на неопределенный срок, может быть разорван по требованию наймодателя, если съемщик или лица, которые проживают вместе с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме (квартире), а также в случае систематического невнесения съемщиком квартирной платы и платы за коммунальные услуги.