Глава 28. Право власності на землю (земельну ділянку) та на житло

1. Об`єкт права власності на земельну ділянку.

2. Суб`єкти права власності на земельну ділянку.

3. Зміст права власності на земельну ділянку.

4. Припинення права власності на земельну ділянку.

5. Поняття житла та його види.

6. Виникнення права власності на житло

Нормативні акти: Конституція України, глави 26 – 27 ЦК України, Житловий кодекс Української РСР, ЗК України, закони України «Про приватизацію землі», «Про приватизацію державного житлового фонду», Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку: постанова КМ України від 6 травня 2009 р. N 439 (із змінами та доповненнями), Правила утримання будинків та прибудинкової території, Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ:ППВС України від 25 грудня 1996 р. №13, Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: постанова КМ України від 22 червня 2011 р. № 703, Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва): постанова Пленуму ВС №6 від 30.03.2012 р.

Додаткова література: Земельне право України: підручник /За ред. О.О.Погрібного, І.І.Каракаша, -К.: 2003. Коментар судової практики розгляду житлових спорів / за заг. ред. М.К. Галянтича : упорядники М.К. Галянтич, А.І. Дрішлюк, Л.Г. Лічман, В.М. Махінчук. – 2-е вид. перероб. і допов. К.: Юрінком Інтер, 2008., Шишка Р.Б. Юридична чистота житлових приміщень //Наше право №4, ч.2. 2008. –С. 65 – 70., Шишка Р.Б. Класифікація житла //Форум права. - 2, 2008. – С.46 - 51., Яніцький В.П. Порядок набуття права приватної власності на земельну ділянку в Україні: Монографія. –К.: Атіка, 2008. -140с.

Ключові слова: власність, власник, житло, житловий будинок, земельна ділянка, квартира, невласник, об’єкт, правовий режим, прибудинкова територія, реєстрація, реєстр,

Щодо окремих об’єктів цивільних прав законодавець встановив особливі правила щодо виникнення, здійснення та припинення права власності. Це зумовлено особливим значенням цих об’єктів для власників та суспільства, попередження можливостей для зловживання чи навіть захоплення прав власності на ці об’єкти (рейдерства). Правовий режим окремих з них, які є найбільш значущими в умовах ринкової економіки і для життя людини заслуговують особливого розгляду.

1. Об`єкт права власності на земельну ділянку

Одним із таких об’єктів є земельні ділянки. В ст.13 Конституції встановлено, що земля є об`єктом права власності українського народу. Стаття 14 Конституції вказує на те, що право власності на землю гарантується, переходить у власність та реалізується громадянами, юридичними особами, та державою виключно згідно з законом. За ст.41

Право на земельну ділянку крім ЦК України регулюється й ЗК України.

Для цивільного права має значення земельна ділянка, як об`єкт права власності або права користування. Згідно до ст. 181 ЦК України земельна ділянка є нерухомим майном що наділена властивостями непереміщуваності, незнищуваності та нестворюванності. За того вона визначальна для інших об`єктів нерухомості як місце їх розташування.

Комплексність врегулювання відносин стосовно земельної ділянки цивільним та земельним правом обумовлено зв`язком прав на земельну ділянку з правами на будинки інші споруди, насадження, які знаходяться на земельній ділянці та забудови; в визначенні суб`єктів права власності на землю; в сервітутних правах, в специфіці судового захисту земельних прав, в регулюванні договірних відносин з приводу земельних ділянок та інші. Законодавством визначено поняття земельної ділянки як частини земної поверхні з визначеними межами, визначеним місцезнаходженням, з встановленими щодо неї правами (ст. 79 ЗК України)

Із врахуванням функцій землі законодавство поділяє її на категорії та встановлює правовий режим для кожної категорії земельних ділянок що надає можливість визначити порядок їх використання та охорони, встановити особливість змісту права власності на них, можливість їх використання, зокрема за певним цільовим призначенням. При здійсненні права власності, власник земельної ділянки повинен використовувати її за цільовим призначенням. Земельні ділянки за їх цільовим призначенням поділяються на землі: сільськогосподарського призначення; житлової та громадської забудови; природно-заповідного та іншого природоохоронного значення; оздоровчого призначення; реакційного призначення; лісного фонду; водного фонду; промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони, та іншого призначення; історико-культурного призначення. Віднесення земель до тієї чи іншої категорії чи переведення із однієї в другу здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

Земельна ділянка як об`єкт цивільного права має певну специфіку регулювання: охоплює лише ґрунтовий шар, який є критерієм поділу земельних ділянок на категорії; до нього можуть бути віднесені інші об`єкти природи, що розташовані на земельній ділянці (ліс, водні об`єкти та інші (п.3 ст.373 ЦК); право приватної власності розповсюджується не тільки на землю, а і на ґрунтову поверхню, а також ліси, рослинні насадження, водні ресурси в межах земельної ділянки. (п.2. ст.79 ЗК України).

Тому об`єктом права власності є не земля в абстрактному розумінні, а земельна ділянка, відмежована від інших ділянок, яка має вказівки на конкретний розмір та місцезнаходження.

2. Суб`єкти права власності на земельну ділянку

Стаття 374 ЦК України встановила, що суб`єктами права власності на землю є громадяни, юридичні особи, держава, територіальні громади. За ст. 80 3К України суб`єктами права власності на землю є: громадяни та юридичні особи – на землі приватної власності; територіальні громади які реалізують це право через органи місцевого самоврядування, – на землі комунальної власності, держава, яка реалізує це право через органи державної влади – на землі державної власності. Також виділяються землі АРК.

У ст.14.1.34. ПК України встановлено що власниками земельних ділянок є юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), які відповідно до закону набули права власності на землю в Україні, а також територіальні громади та держава щодо земель комунальної та державної власності відповідно.

В приватну власність земельна ділянка набувається на підставі: договору купівлі-продажу, дарування, міни, та інших цивільних договорів; безоплатної передачі земель комунальної та державної власності; приватизації земельних ділянок, якими раніше користувались; перехід у спадок; виділ в натурі (на місцевості ) належної їм земельної частки (паю) (ст. 81 ЗК України). Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни,іншими цивільно-правовими угодами; б) безоплатної передачі із земель державної та комунальної власності; в) приватизації земельних ділянок, які раніше були надані їм у користування; г) прийняття спадщини; г) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Особливістю права приватної власності на землю громадян України є те, що вони мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок у власність тільки для конкретних цілей і не більше визначених законом розмірів, зокрема: а) для ведення фермерського господарства; б) для ведення особистого селянського господарства – не більше 2-х гектарів; в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара; г) для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара; г) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара; д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01- гектара. Для вказаних цілей і не більше зазначених розмірів земельні ділянки громадянам України передаються безоплатно.

Суб'єктами права приватної власності на землю є також юридичні особи, але не всі, а тільки засновані громадянами України, та юридичні особи України. Вони можуть набувати земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни,іншими цивільно-правовими угодами; б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; в) прийняття спадщини; г) за іншими підставами, передбаченими законом.

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності тільки на землі несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними громадянами та іноземними юридичними особами, протягом року підлягають відчуженню.

Право комунальної власності на землю як окрема форма власності Земельним кодексом України закріплена вперше. Її суб'єктами є територіальні громади сіл, селищ, міст (жителі відповідного населеного пункту). У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. Земельний кодекс визначає перелік земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, зокрема, землі загального користування населених пунктів, землі під залізницями, автомобільними дорогами, під об'єктами природно-заповідного фонду та інші. Територіальні громади сіл, селищ, міст реалізують своє право власності на землі через відповідні органи місцевого самоврядування - сільські, селищні, міські ради. Вони набувають землю у комунальну власність у разі передачі їм земель державної власності; примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності; прийняття спадщини; придбання за цивільно-правовими угодами.

Право державної власності на землі набувається і реалізується державою в особі органів державної виконавчої влади - Кабінету Міністрів України, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, районних державних адміністрацій. У державній власності перебувають усі землі України, крім земель приватної та комунальної власності. Держава набуває права власності на землю у разі; а) відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; б) придбання за цивільно-правовими угодами; в) прийняття спадщини; г) передачі у власність держави земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами; г) конфіскації земельної ділянки.

У виняткових випадках і іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій. Правовий режим таких земель визначається міжнародними договорами. Право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації. Право власності на земельну ділянку посвідчується державними актами.

Землі комунальної власності перебувають у власності територіальних громад, знаходяться всі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об^’єкти комунальної власності. За ст. 83 ЗК України підставами набуття права комунальної власності є: передача їм земель державної власності; примусове відчуження земельних ділянок у власників для суспільних потреб та за суспільною необхідністю; прийняття спадку, набуття за договорами купівлі-продажу, дарування , міни тощо.

В державній власності знаходяться всі землі України, крім земель приватної і комунальної власності (ст. 84 ЗК України). Держава набуває права власності на них: відчуженням земельних ділянок у власників за суспільною необхідністю та за суспільних потреб; набуттям за договорами купівлі-продажу, дарування, міни та іншими: прийняття спадщини; передачі територіальними громадами земель комунальної власності державі; конфіскації земельної ділянки. Право державної власності набувається та реалізується державою в особі своїх владних органів: КМ України, АРК, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій згідно до закону .

Щодо набуття права власності іноземними громадянами , особами без громадянства та іноземними юридичними особами, існують певні обмеження в залежності від категорії земель. Іноземні громадяни та особи без громадянства набувають право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомості, які належать їм на праві приватної власності. Підставами для виникнення права приватної власності є набуття його за договорами купівлі-продажу, дарування, міни та іншими цивільно-правовими договорами; викуп земельних ділянок, на яких знаходяться належні їм на праві приватної власності об’єкти нерухомості, а також спадщина. Якщо за спадком до іноземних громадян переходять землі сільськогосподарського призначення, то вони повинні бути відчуженні протягом одного року.

Іноземні юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для побудови об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів у випадках придбання об’єктів нерухомості. Сільськогосподарські землі, також, повинні бути відсуджені протягом одного року при їх отриманні за спадком.

Іноземні держави лиш можуть отримувати земельні ділянки для будівництва та розміщення споруд дипломатичних представництв та інших організацій згідно до міжнародних договорів, тому їх право власності на земельну ділянку носить досить обмежений характер.

3. Зміст права власності на земельну ділянку

Змістом право власності за ст. 317 ЦК України є правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження своїм майном. Вони мають певні особливості стосовно земельних ділянок.

Правом володінняземельною ділянкою є заснована на законі можливість у межах, встановлених законом, фактичного утримання земельної ділянки, за умови що власник ставиться до земельної ділянки як до «своєї», а всі інші суб’єкти як до «чужої». Це право може належати особам, яким власник передав земельну ділянку на підставі договору: застава, оренда, тощо.

Право користуванняземельною ділянкою полягає у вилученні її корисних властивостей в межах її цільового призначення. Поза таким призначенням використовувати земельну ділянку не можна. Це кваліфікується самовільною зміною цільового призначення. Використання земельної ділянки може бути для: особистих потреб (забудови); заняття підприємництвом (фермерське господарство, приватне підприємство, тощо). Власник земельної ділянки використовує її за власним розсудом, але обов’язково повинен враховувати її цільове призначення. За ст. 90 ЗК власник вправі передавати земельні ділянки в заставу, оренду самостійно володіти та хазяйнувати на землі; власності на плоди, отримані із земельної ділянки, використовувати на земельній ділянці загальнодоступні корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об’єкти, а також інші корисні властивості земельної ділянки; на відшкодування збитків у випадках, встановлених законом; будувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі та споруди. Зміна цільового призначення можлива тільки в установленому порядку уповноваженими на це органами, а саме: органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу земель у власність чи у користування, вилучення земель, а також затверджують проекти землеустрою, або приймають рішення про створення об`єктів природоохоронного та історичного призначення. Ні власник, ні орендар земельної ділянки не в праві за власним розсудом змінити її цільове призначення. передавати її

Правом розпорядженняземельною ділянкою є юридична можливість власника визначити її фактичну та юридичну долю. За ст. 90 ЗК України власники земельних ділянок вправі: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, заповідати у спадок.

Крім правомочностей власника чинне законодавство передбачає і його обов’язки. Згідно до ч. 2 ст. 91 ЗК України власники земельних ділянок зобов’язані: забезпечувати використання за цільовим призначенням, дотримуватись вимог законодавства про охорону природного середовища; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість ґрунту та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування відомості про стан та використання земель та інших природних ресурсів в порядку, встановленому законом; дотримуватись правил добросусідства та обмежень, які пов’язані з встановленням земельного сервітуту. Законом можуть бути встановлені інші обов’язки власників земельних ділянок.

Особливо у ст. 376 ЦК врегульовано самочинне будівництво – житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який надає право виконувати будівельні роботи;3) без належно затвердженого проекту; 4) з істотними порушеннями будівельних норм та правил. Особа, яка вчинила самовільне будівництво не набуває права власності на нього

При вирішенні справ цієї категорії та застосуванні ст. 376 ЦК суди повинні керуватися положеннями законодавства України про містобудування, яке складається, зокрема, із Конституції України, відповідних положень ЦК, ЗК України), законів України Про основи містобудування від 16 листопада 1992 року № 2780-XII, Про архітектурну діяльність від 20 травня 1999 року № 687-XIV, Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву від 16 вересня 2008 року № 509-VI , Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва від 25 грудня 2008 року № 800-VI, Про регулювання містобудівної діяльності" від 17 лютого 2011 року № 3038-VI, Про землеустрій від 22 травня 2003 № 858-IV, Про державний контроль за використанням та охороною земель від 19 червня 2003 року № 963-IV та інших нормативно-правових актів, що видаються на їх виконання, з дотриманням яких повинно здійснюватися будівництво об'єктів нерухомості.

Відповідно ст. 376 ЦК суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема: про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки; про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво; про відшкодування витрат на будівництво, здійснене на земельній ділянці, яку особі не було відведено; про знесення самочинно збудованого нерухомого майна; про зобов'язання особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, провести відповідну перебудову; про стягнення витрат, пов'язаних із приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Право власності у порядку, передбаченому частиною третьою статті 376 ЦК, може бути визнано лише на новозбудоване нерухоме майно або нерухоме майно, яке створено у зв'язку зі знесенням попередньої будівлі та відповідно до будівельних норм і правил є завершеним будівництвом.

4. Припинення права власності на земельну ділянку

Припинення права власності на земельну ділянку набуло актуальності не стільки із складністю та потребою реєстрації набуття прав, скільки із чисельними порушеннями встановленого порядку та рейдерством.

Право власності на земельну ділянку припиняється: добровільною відмовою власника; у зв`язку із смертю власника при відсутності спадкоємців та правонаступників; при відчуженні власником земельної ділянки.

У ст. 378 ЦК України передбачені випадки примусового припинення права власності на земельну ділянку що уточнено у ст. 143 ЗК України де передбачено, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється в судовому порядку у випадках: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; не усунення порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними та хімічними речовинами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження та знищення родючого шару ґрунту, об`єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання охоронюваних земель, а також використання земель способами, які спричиняють шкоду здоров`ю населення) в строки, встановленими вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів; конфіскації земельної ділянки; викупу (вилучення) земельної ділянки у разі суспільної необхідності та для суспільних потреб; примусового звернення стягнення на земельну ділянку по зобов`язанням власника цієї ділянки; невідчуження земельної ділянки іноземними громадянами та особами без громадянства у встановлений законодавством строк.