Регистрация прав на недвижимое имущество (землю)

Современное правовое регулирование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество базируется па общих нормах. Третьей книги ГГУ, Положении о поземельной книге в редакции от 26 мая 1994г. Федеральном законе «О регистраторе» от 5 ноября 1969г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество связана с кадастровой картой. Фактическая информация в кадастровой карте не подкрепляется протекционным принципом «добровольной честности». Ввиду того, что кадастровая карта содержит только фактическую информацию о земельном участке, на нее влияют смена владельцев земельного участка или принадлежностей. Кадастровая карта, однако, вступает в действие, когда земельный участок, бывший одной кадастровой единицей, делится на два даже в том случае, когда собственник остается одним и тем же лицом. Эти две новые единицы должны быть проинспектированы официально назначенным липом и после этого зарегистрированы официально назначенным лицом и после того зарегистрированы под соответствующими номерами па кадастровой книге

Государственным учреждением ответственным за введение публичною реестра недвижимости, является ведомство поземельной книги. Оно организуется в качестве самостоятельного отдела общего суда, которому переданы полномочия по регистрации прав на земельную недвижимость. Каждое ведомство ответственно лишь за те земельные участки, которые находятся на территории, подведомственной соответствующему общему суду

Непосредственной регистрацией правовых изменений в ведомстве поземельном книги занимаются регистраторы, которым после специальною обучения передаются судейские функции в области внеисковой юрисдикции. Статус регистратора, его права и обязанности регламентируются Федеральным законом о регистраторе от 5 ноября 1469г.

Каждый участок земли регистрируется в отведенном для него определенным номером фолио, где на нескольких страницах содержится информация о ретроспективе. Каждое фолио состоит из титульного листа, инвентарного листа и трех секций, пронумерованных 1-111.

Титульный лист содержит: ссылки на местный суд, составляющий данный земельный регистр, юрисдикцию местного суда, где находится земельный участок (район города и т.д.); номер фолио. Если фолио было аннулировано (закрыто), например, из-за того, что земельный участок был разделен на кондоминиумы, для которых открыты новые фолио, это также должно быть отражено на титульном листе

Инвентарный лист включает: кадастровый район, номер кадастровом единицы, номер участка на кадастровой единице, способ использования, местоположение (название улица и т.д.), размер земельного участка. Все это относится к тем земельным участкам, которые зарегистрированы в определенном фолио

Дополнительные права в пользу данного участка земли также регистрируются в инвентарном листе. Если, например, владелец земельною участка (зависимая принадлежность) дает владельцу соседнего участка (доминантная принадлежность) право пересекать его землю с тем, чтобы последний имел доступ к своей земле, это право пересечения регистрируется и качестве зависимой принадлежности Будучи зарегистрированным, это частичное право твердо закреплено как зависимая и доминантная принадлежности Смена владельцев какого-либо из участков не отражается на этих правах

Инвентарный лист также содержит информацию о дополнениях и сокращениях земельного участка. Если этот участок соединяется с соседним, на который до того момента существовало свое фолио, это будет указано в обоих фолио на оба участка. То же самое относится и к обратной процедуре, если участок делится на два и более участков, на каждое заводится свое фолио. Это дает возможность уследить за ситуацией с земельными участками

Секция 1 каждого фолио определяет владельца или владельцев земельного участка, описанного в инвентарном листе и указывает на законное основание прав на владение (перевод, покупка, преемственность, юридические санкции). Показатели в регистре, которые более недействительны, не стираются и не вычеркиваются, а подчеркиваются красным цветом, как более не существующие. Поэтому их всегда можно прочесть и узнать историю и законное положение вещей связанных с этим участком

Принадлежности и ограничения на земельный участок, за исключением интересов безопасности, которые можно найти в секции 111 занесены в секцию 11 каждого фолио. Такими принадлежностями являются: право пересечения если участок имеет зависимую принадлежность: зарегистрированную аренду; льготы,1 по недвижимости, передающие право на повторяющиеся услуги или плату; право предшествующего назначения, наследственное право на строительство; право пользования без нанесения ущерба (узуфрукт).

Ограничение на регистрацию.

Ограничения на регистрацию относятся к правам распоряжаться земельными участками и включают ноту пересмотренного преемства, ноту исполнителя завещания; судебное распоряжение о лишении права на выкуп или пролажу закладной, исполнение санкций в связи с банкротством; ноту о перемещении; приоритетную ноту (в том случае, если она не относится к интересам безопасности, тогда она будет описана в секции 111)

Пели, например, санкции в связи с банкротством были приняты против владельца участка земли, приобретатель этого участка является единственным лицом, уполномоченным избавляться от него. Приоритетная нота указывает, что изменения в регистре в пользу владельца, упомянутые в ноте, будут произведены в ближайшее время. Любые предписания, противоречащие законному притязанию на владение, в чью пользу приоритетная нота была объявлена, будут считаться недействительными.

В секции 111 каждого фолио зарегистрированы интересы безопасности (поручительств» по закладным и другие издержки), а также приоритетные ноты, возражения, предписания. В отличие от крайне редких регистрированных аренд договоры между лендлордами и съемщиками не вносятся в земельный регистр. Проверка земельного регистра, которая означает ознакомление с фолио и сопровождающими ею файлами, может осуществляться любым лицом, проявившим «оправданный интерес» Нотариусы имеют оправданный интерес, так как предполагается, что он профессиональный. Кредиторы владельцы земельного участка, банки, имеющие намерение дать ссуду владельцу земельного участка, брокер, даже журналисты имеют оправданный интерес.

Право инспекции должно быть ограничено определенными секциями. Например, брокер, желающий выяснить, успешно ли он завершил сделку, может ознакомиться только с секцией 1, а банк также может инспектировать секцию 111.

Любое лицо, проявляющее «оправданный интерес», может также запросить копии, заверенные или незаверенные нотариусом. За копии взимается плата, в то время как ознакомление с материалами бесплатное.

Акт об административном контроле за договорами о сдаче земли в аренду (ноябрь 1985) предусматривает административный контроль за заключением и переделкой договоров о сдаче земли в аренду сельскохозяйственных угодий. Владелец сельскохозяйственных угодий обязан доложить компетентной инстанции о заключении и каждой переделке договора по сдаче земли в аренду.

Если сделка по передаче права собственности на сельскохозяйственные угодья приостановлена, пока не будет получено соответствующее разрешение, то договор о сдаче в аренду вступает в силу сразу же в момент его заключения. Однако компетентный орган власти может приказать сторонам переделать или аннулировать договор по оговоренным законодательством причинам. Если стороны не подчинятся этому указанию, власти могут аннулировать данный договор.

Административный контроль за договорами о сдаче земли в аренду не очень эффективен, потому что многие землевладельцы не сообщают о договоре властям. Поэтому акт об административном контроле за договорами о сдаче земли в аренду предусматривает обычно равное отношение к фермерам, частично занятым в хозяйстве по вопросам сдачи земли в аренду. Таким образом, законодательная власть признала все большую значимость фермеров, частично занятых в хозяйстве, для создания жизнеспособной плотности населения в сельских районах.

В Германии договор аренды рассматривается как договор, но которому владелец имущества (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) право пользоваться этим имуществом за определенную плату. От договора аренды нужно отличатьдоговор владения на правах аренды, который предоставляет право владения зданием на земельном участке, принадлежащем третьему лицу. Владение на правах аренды дает многие из привилегий, присущих абсолютному владению. Оно дает, в частности, право на обременение арендуемого имущества с правами из сервитута и залога. Минимальный срок владения па правах аренды установлен законом и составляет 50 лет, максимальный срок - 99 лет. Вместе с тем, хотя стороны и связаны императивными нормами о сроках владения на правах аренды, они по своему усмотрению определяют в установленных рамках конкретные сроки владения на правах аренды.

В Германии действительными являются как устные, так и письменные договоры аренды. Договор сельскохозяйственной аренды относится к числу тех договоров, которые по общему правилу подлежат заключению в письменной форме. Так, закон ФРГ от 8 ноября 1985 г. «О новом регулировании сельскохозяйственной аренды» подразделяет договоры сельскохозяйственной аренды на два вида: они могут заключаться в письменной форме или устно. Письменная форма договора сельскохозяйственной аренды признается обязательной лишь в тех случаях, когда аренда недвижимого сельскохозяйственного имущества продолжается свыше одного года.

В договоре аренды содержатся детально разработанные положения, относящиеся к имуществу, сторонам, срокам, размеру арендной платы, правам и обязанностям сторон, арендной плате, порядку подачи уведомления о прекращении, порядке прекращения и продления аренды. В тех случаях, когда аренда используется в качестве одной из форм коммерческого финансирования и предусматривает опцион на покупку, предоставляемый арендатору, договор аренды должен быть удостоверен нотариально.

Аграрное законодательство ФРГ предусматривает заключение договоров сельскохозяйственной аренды на фиксированный срок и на неопределенное время. Законодательством не предусматривается минимальный срок сельскохозяйственной аренды. Максимальный срок аренды для ферм составляет 18 лет, для земельных участков - 12 лет.

Для договоров сроком действия свыше двух лет требуется письменная форма. В случае невыполнения этого предписания договор аренды считается заключенным на неопределенное время.

Арендодатель или арендатор обязаны уведомить о заключении договора аренды земельного участка или о его принципиальных изменениях местный орган государственной власти, правомочный выдавать разрешение на осуществление сделок с земельными участками. Такое уведомление должно быть произведено в течение месяца после согласования арендного договора или его изменений путем представления текста договора или устного сообщения о его основном содержании (в случае устной договоренности).

Не подлежат обязательному уведомлению договоры с участием государственных административных учреждений и близких родственников.

В отличие от договоров купли-продажи земельных участков, действительность которых зависит от нотариального заверения и получения разрешения на осуществление купли-продажи от соответствующего государственного органа, договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения вступают и силу немедленно и их действительность не обусловливается получением соответствующего разрешения.

Законодательство предоставляет уполномоченным органам право опротестовывать договор аренды земельного участка. Это возможно в трех случаях. Во-первых, когда исполнение договора аренды влечет за собой нездоровое распределение землепользования, в том числе и нездоровое накопление сельскохозяйственных земель. Во-вторых, когда в результате аренды земельного участка или нескольких земельных участков, взаимосвязанных территориально, возникает опасность их раздробления. В-третьих, когда арендная плата несоразмерна доходам, которые можно получить при надлежащем использовании арендованной земли и имущества.

Договор аренды земельного участка относится к числу регулируемых договоров, при заключении которых обеспечивается устойчивость арендных отношений и максимальная продолжительность действия договора. Закон запрещает арендатору изменять сельскохозяйственное назначение предмета аренды без предварительного согласия арендодателя. Арендатору запрещено также без разрешения арендодателя передавать право пользования объектом аренды третьему лицу, передавать земельный участок третьим лицам для совместного использования. На арендатора, который передал право пользования земельным участком третьему лицу, возлагается ответственность за задолженность субарендатора также в случае, когда арендодатель дал на это согласие.

Начиная с послевоенных времен, законодательство ФРГ устанавливает режим наибольшего благоприятствования для предпринимательской деятельности арендатора. Значительная роль в установлении этого режима принадлежит нормам, которые предусматривают возобновление на неопределенный срок действия договора, заключенного на непродолжительный срок. Если арендный договор заключен на срок более 30 лет или на неопределенное время, то о его прекращении должно быть заявлено за три месяца.

В случае, если арендатор заключает договор на фиксированный срок, он несет ответственность за уплату арендной платы за весь фиксированный срок аренды, даже если он пытается досрочно прекратить арендные отношения. Арендатор волен оговаривать право на сдачу арендуемого земельного участка в субаренду или на переуступку своих прав и обязанностей по договору аренды.

Если договор аренды заключен на фиксированный срок и не предусматривает возможности его продления, ни одна из сторон не обязана давать уведомление о прекращении договора аренды и арендные отношения в таком случае прекращаются автоматически. Прекращение договора аренды, предусматривающего возможность его продления, должно быть обусловлено подачей уведомления в установленный в нем определенный срок или в установленный законодательством трехмесячный срок.

Закон придерживается режима наибольшего благоприятствования предпринимательской деятельности арендатора и в тех случаях, когда запрещает расторжение договора, заключенного на срок жизни арендатора или арендодателя. В случае возникновения профессиональной непригодности арендатора ему предоставлено право требовать расторжения арендного договора даже тогда, когда арендодатель возражает против передачи объекта аренды третьему лицу.

В случае смерти арендатора его наследники или арендодатели имеют право расторгнуть договор, заявив об этом за шесть месяцев до конца календарного года. Наследники могут возражать против расторжения договора аренды земельного участка и требовать его продления, если они (один из наследников или уполномоченное ими третье лицо) гарантируют надлежащее ведение хозяйства.

Особые правила установлены для расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя по вине арендатора. Арендодателю предоставлено, в частности, право требовать расторжения договора до истечения установленных сроков в случае, когда арендатор задержал выплату арендной платы или ее значительной части более трех месяцев. В этом случае заявление о расторжении договора аренды должно быть изложено письменно.

Рассмотрение имущественных и земельных споров арендодателей и арендаторов но обязательствам, вытекающим из договора сельскохозяйственной аренды, производится в судебном порядке. Споры о нарушении имущественных и земельных прав арендодателей и арендаторов отнесены законодательством ФРГ к ведению сельскохозяйственных судов - специализированных подразделений судов первой (низшей инстанции). В сферу их компетенции входит рассмотрение споров об уведомлении и опротестовании договоров об аренде земельных участков, а также других дел, связанных с исполнением договоров об аренде земельных участков.

Вопросы земельных отношений являются актуальными для США, поскольку земля концентрирует в себе множество вопросов экономических, политических, социальных, экологических. В силу важности этих аспектов в США активно проводится государственное регулирование земельных отношений, включая контроль за использованием земли, налогообложение, экологическое регулирование и пр. Существует множество государственных и частных институтов в ведение которых входят проблем, связанные с регулированием и контролем за расположением и рынком земли как ценного имущества, фактора производства и особого потребительского товара. Поскольку основой земельных отношений в США является частная собственность на землю, она также предусматривает систему государственных учреждений по созданию, оформлению, поддержанию, защите и передаче прав собственности.

Законодательные меры, которые используются в США для стимулирования земельных отношений, ориентированных на создание условий для экологически безопасного и экономически эффективного развития сельского хозяйства можно разделить на четыре типа:

-система регулирования земельной собственности и обязанностей землевладельца;

-правила и предписания, которыми регулируется использование земли;

-процедуры управления общественными землями, т.е. находящимися в собственности федеральных, штатных и местных правительств;

-процедуры, которые гарантируют выполнение правил и предписаний по использованию земли.

Согласно законодательству США, земля может находится в частной собственности одного лица или нескольких лиц (у последних на правах совместного, или общего владения). Землю можно купить, продать, передать от одного лица к другому. Практика США свидетельствует о том, что в случае появления каких - либо препятствий к свободному отчуждению «реальной собственности», они снимаются судами или законодательными учреждениями.

Частными земельными собственниками являются отдельные лица, группы лиц, или юридические лица, из которых 86 % частных землевладельцев являются отдельные лица или семьи и они владеют 69 % сельскохозяйственной земли, находящейся в частной собственности. Остальные 11% частных собственников, владеющие 24 % сельскохозяйственной земли являются партнерствами или семейными корпорациями. Один процент

собственников с 4 % сельскохозяйственной земли составляют несемейные корпорации. Остальные типы юридических лиц (составляющие 2 % от числа частных землевладельцев) владеют 3 % сельскохозяйственной земли.

Таким образом, большинство решений по сельскохозяйственному землепользованию принимается непосредственно частными лицами без сложной организационной иерархии. Тем не менее, землепользование в США распределено неравномерно в зависимости от площади участков земли, находящихся в собственности. Так, 4 % частных землевладельцев с крупными земельными участками владеют 47 % сельскохозяйственной земли, что составляет 25 % обшей стоимости земли и имущества. С другой стороны, 30 % землевладельцев с наименьшими по величине земельными участками владеют только 2% сельскохозяйственной земли, что по стоимости составляет 11 % от общей стоимости земли и имущества.

Категорию земельной собственности можно разделить на право использования земли в настоящем времени и на будущее использование. Согласно этому, землей может владеть человек в течение своей жизни (или в течение меньшего срока), а потом другой, назначенный человек. Помимо частных лиц, владеть землей может корпорация или компания, или другое юридическое лицо.

Земельный собственник имеет исключительные права землевладения. Любое проникновение на землю без разрешения является нарушением чужого права собственности и чревато наложением штрафа. Более того, государство не может изъять землю, не уплатив денежную компенсацию владельцу. При этом акт изъятия должен иметь место во имя объявленных общегосударственных интересов.

Право собственности подтверждается документом в письменной форме, описывающим точное расположение владения. Документ регистрируется государственной конторой, где остается на хранение полная копия этого документа. Любое лицо может проверить и определить, кто является собственником того или иного участка.

Любое лицо может занять деньги у другого лица, или например, взять кредит в банке, чтобы иметь средства, необходимые для покупки земли. При этом кредитор может получить права собственности на землю, если заемщик не сможет вернуть деньги в срок, указанный в договоре о займе. Такие отношения называют залогом земли и мы их рассмотрим ниже.

Все землевладельцы имеют право покупать, продавать, сдавать в аренду землю, или иным образом изменять право собственности на землю. Однако, землевладельцы могут использовать или обрабатывать землю только в соответствии с доктринами Общего Права и предписаниями, принятыми законодательством или провозглашенными в установленном порядке официальными лицами.

Доктрины Общего Права признаны и применяются по запросу лиц, законные интересы которых нарушены или находятся под угрозой. Эти законодательные доктрины развивались в течение нескольких столетий судебного регулирования споров, связанных с земельными проблемами.

Они хорошо проверены и отработаны на практике.

Согласно законодательству, владелец не может использовать свою собственность так, что это наносит вред собственности другого. Суды охраняют это очень важное юридическое предписание. Поэтому, землевладелец, который, например, допускает загрязнение пестицидами грунтовых вод, которые питают колодец соседа, может нести ответственность перед судом за вред, вызванный загрязнением и за издержки, необходимые для восстановления качества воды.

Поскольку ясное право собственности позволяет очень четко определить того, кто несет ответственность за землепользование, юридические доктрины удерживают людей от поведения, которое наверняка принесет вред и вызовет тем самым судебную ответственность.

Землевладельцы, как правило, стараются использовать свою собственность с наибольшей экономической выгодой. Однако, им порой не хватает для этого полной информации. Опустынивание огромных территорий в США во время пыльной бури в 1920 -30 гг. было результатом такой некомпетенции. Для решения проблемы эрозии и разрушения земли и сократить ее нерациональное с экологической и экономической точки зрения использования Конгресс США создал в Министерстве сельского хозяйства специальную Службу охраны почв США.

Специалисты этой службы направляются в округа штатов для обучения фермеров наилучшим приемам обработки земли, используя методы, способствующие повышению продуктивности и снижению эрозии. Более того, отделы Министерства сельского хозяйства при университетах обеспечивают проникновение «служб пропаганды» в сельские районы и города, обучают фермеров и других лиц как рационально использовать землю. Финансовые субсидии этим службам направляются из федерального бюджета и бюджета штатов. Таким образом, государство косвенно способствует улучшению качества земли и землепользования, повышению эффективности производства поскольку фермеры, освоив прогрессивные технологии зачастую начинают добровольно их применять на практике.

Использование земли является предметом экологического регулирования в Соединенных Штатах. Это регулирование направлено на землевладельцев и лиц, которые землю используют.

Виды землепользования распределяются по зонам. Существуют штаты (например, Гавайи или Орегон), где вся земля в пределах муниципалитетов как административных подразделений штатов, классифицируется с точки зрения плотности населения и типу разрешенной деятельности. Благодаря учреждению таких зон происходит упорядочивание землепользования. Так, согласно этой системе, завод не может быть расположен рядом с больницей, и т.д. Таким образом, вся земля в муниципалитетах, имеющих систему зонирования, разделена на отдельные зоны по общему плану, который принимается законодательным органом муниципалитета и является обязательным для всех, кто проживает и ведет бизнес на территории, подведомственной данному муниципалитету.

Система зонирования была утверждена в 1926 г. как совместимая с Конституцией США. Она препятствует возникновению нарушений по поводу землепользования, а также нивелирует многие потенциальные конфликты, возможные между владельцами соседних участков.

Однако, первоначально зонирование имело ряд недоработок, в частности оно не принимало в расчет такие особенности земельных участков, как наличие крутых склонов или переувлажненность, исторических или культурных памятников. Это упущение привело к конфликтам, в результате которых было позволено обширное жилищное строительство на переувлажненной земле или созданию складских помещений на хороших сельскохозяйственных землях.

В результате опасность потери экологически ценной земли приняла большие масштабы. Так, за 200 лет США потеряли 50 % своих переувлажненных земель, что несомненно нанесло большой ущерб экологии. Из всех памятников, представляющих историческую и культурную ценность, зарегистрированных в 1933 г., к 1972 году было. В течение 80-х годов ежегодно 1.2 млн. га земель отводилось под несельскохозяйственное разрушено половина сельскохозяйственных использование.

Эти неблагоприятные тенденции возникли из-за того, что была несовершенна система зонирования и принимались на местном уровне решения, которые разрушали природные и культурные ценности. Действия отдельных фермеров, использующих разрешенные виды деятельности, но так, что в погоне быстрой выгоды также приводили к негативным экологическим результатам.

Когда накопившиеся последствия этих тенденции стали очевидны, на местном, уровне штатов и федеральном уровне стали принимать постановления по защите отдельных экологических, исторических мест и природных ресурсов. В результате этого многие из мероприятий по контролю за землепользованием способствуют развитию стабильного сельского хозяйства и сохранению окружающей среды.

Вместе с тем землевладельцы могут использовать или обрабатывать землю только в соответствии с доктринами общего права и предписаниями, принятыми или провозглашенными уполномоченными официальными лицами. Эти доктрины общего права, развиваясь в течение многих десятков лет судебной практики, сейчас четко отработаны.

Земля штатов, а также муниципалитетов классифицирована по плотности населения, которому позволено жить там (область общих правил), и типу разрешенной деятельности. Благодаря такому зонированию несовместимые виды использования земли исключаются. Так, фабрика обычно не может быть расположена рядом с больницей.

Зонирование препятствует нарушению порядка землепользования или спорам между соседями относительно несовместимого использования земли.

Один из широко применяемых методов - это установление типа природного ресурса и учреждение специального контроля для зашиты его в любом месте нахождения. Например, первоначально зонирование не учитывало такое природное свойство земли, как переувлажненность; в итоге страна постепенно потеряла половину переувлажненных земель. Сейчас их использование требует особой защитной лицензии, которую уполномочен выдавать только корпус инженеров армии США.

Многие штаты вводят дополнительные лицензии на переувлажненные земли, которые защищают буферные зоны вокруг них. Эти зоны нужны для сброса грунтовых вод, борьбы с заилением, сдерживания паводков, а также как место обитания диких животных и птицы. В прошлом фермеры в некоторых регионах осушали переувлажненные земли для производства сельскохозяйственных культур. Такая практика сейчас запрещена.

Жестко контролируется всякая деятельность, вызывающая загрязнение среды. В США требуется специальное разрешение на строительство трубопроводов и других средств, отводящих жидкие отходы в водоемы. Их сооружение при отсутствии такого разрешения квалифицируются как преступление.

Вода, используемая для сельского хозяйства, должна быть достаточно чистой; уровень чистоты устанавливается по единой для всех штатов методике. Все разрешения на сброс ограничивают стоки уровнями, которые отвечают стандартам качества воды в штате.

Разрешения на сброс пересматриваются через 5 лет, и условия их получения становятся все более строгими; стандарты качества воды - 1 раз в 7 лет и также делаются более жесткими. Поэтому предприятия постоянно проводят работу по очистке сточных вод.

Сельское и лесное хозяйства тоже являются источниками загрязнения. Более 50 % вредных осадков в реках США - результат сельскохозяйственной деятельности.

Агентство охраны окружающей среды США в настоящее время вводит новые нормы и предписания по контролю стоков химикатов (удобрений и пестицидов) и ила от сельскохозяйственной деятельности. Серьезную проблему создают отходы животноводческих ферм и откормочных площадок.

Хранение и использование сельскохозяйственных пестицидов и других опасных химических препаратов теперь строго регулируются федеральными законами и законами штатов. Фермеры и другие землевладельцы «совместно, строго и порознь» отвечают за восстановление любых земель, которыми они владеют, на которых работают или которые загрязняют.

Все правила охраны природных ресурсов в обязательном порядке широко публикуются; без этого они не могут считаться введенными в действие.

Гарантирует охрану сельскохозяйственных земель подготовка отчетов об экологическом состоянии. Они были введены актом о. национальной политике в области окружающей среды (1969 г.); половина штатов приняла аналогичные законы.

Оценка воздействия на окружающую среду и принимаемые в связи с ней решения являются наиболее важным правовым инструментом поддержания стабильности сельского и лесного хозяйств, поскольку заставляет каждое официальное лицо охранять природные ресурсы.

Все правила и предписания по использованию земли в США исполняются беспрекословно, так как подкрепляются системой экономических стимулов и штрафов. Штрафы, иски гражданского суда и постановления уголовного суда обеспечивают исполнение административных запретов и разрешений.

Вся земля в США первоначально принадлежала штатам, и все документы на право земельной собственности оформлены как передача штатом этих прав. Для определения условий, на которых участки передаются во владение, необходим документ, фиксирующий эту первоначальную передачу. Земля может включать в себя так называемые «постоянные присоединения», то есть объекты, соединенные с землей таким образом, что стали в глазах закона ее частью. Постройки, иные постоянные вещные структуры, а также земля, на которой они воздвигнуты, обычно рассматриваются как единое целое.

Как только штат передаст землю в полное владение (собственность) частному лицу, последнее может с учетом условий, оговоренных законом:

продать ее или передать кому-либо (то есть передать право владения, полученное от штата);

заложить землю, в том числе передать закладную кредитору;

передать землю лицу на время всей его жизни, оговорив условия обращения с землей после смерти такого «пожизненного арендатора»;

сдать землю в аренду;

выдать лицензию на право личного поселения;

передать иные права и вступить в контрактные соглашении и договоренности в отношении земли.

Несколько лиц могут одновременно быть владельцами одного и того же интереса в отношении земли. Есть два типа такого совладения.

Первый тип - совместное владение; каждый совместный владелец имеет отдельный (дискретный) интерес в отношении земли. Это означает обладание ими не физической частью земли, а определенной частью прав, которые называются «неделимым паем» в земле.

Совместные владельцы могут обладать равными или неравными паями, могут распоряжаться ими по своему усмотрению, продавать, держать пожизненно или оставлять по завещанию. Если совместный владелец умирает, не оставив завещания, его доля переходит лицам, которым принадлежит право па данное имущество в соответствии с правилами о наследовании без завещания.

Второй тип - общее владение; общий владелец имеет право, разделяемое с остальными совладельцами, на всю собственность, но не имеет индивидуального права на неделимый пай в ней. При общем владении при смерти совладельца вся земля остается во владении оставшихся, то есть здесь нет права передачи интереса, относящегося к земле, по наследству.

Сервитут (ограничение, особые условия) дает право или пользоваться землей определенным оговоренным способом, или, наоборот, предотвращает пользование ею каким-либо способом. Пример сервитута первого типа - право проезда, право на прохождение газопровода или линии электропередач через землю; второго - ограничение права соседнего землевладельца на использование земли для строительства. Сервитуты подобного рода нередко предусматриваются положениями, дающими муниципальным службам право входа на землю, прокладки и обслуживания труб.

Особые условия нередко применяются землевладельцами для того, чтобы регулировать пользование и улучшение земель. Например, владелец двух соседних участков, желающий продать один из них, оставаясь жить на другом, может потребовать, чтобы любое здание или постройка, возводимые на продаваемой земле, не загораживали вид с его участка. При соблюдении определенных формальностей подобное ограничение может стать составной частью прав на продаваемый участок.

Землевладельцы могут формировать и другие права, в соответствии с которыми использование земли может быть разрешено, например, для выращивания сельскохозяйственных культур, заготовки леса, вывоза минерального сырья и определенной части почвы.

На практике штат обычно исключает из акта передачи земли минеральное сырье, находящееся под ее поверхностью.

Юридическая природа интереса, полученного от штата получателем земли, определяется статьями закона, регулирующего эти акты. Длительность владения землей зависит от соблюдения особых условий. Типичные среди них - пользование землей как местом проживания без перерыва, огораживание земли, возведение построек определенной стоимости за определенный срок.

Законы, регулирующие в штатах правила осуществления земельных сделок, предусматривают в некоторых случаях ограничения по передаче земель (например, согласие уполномоченного органа власти до оформления сделки).

Законодательные органы активно на землепользование на уровне штатов, с различной степенью влияния и программами. Так, в штате Орегон в 1973 г. была введена общая система зонирования, которая определяет и защищает сельскохозяйственные и лесохозяйственные земли. Законодательные власти учредили Комиссию по охране и освоению земли, в функцию которой входила разработка всестороннего плана в масштабе штата при гарантии широкого участия общественности при разработке плана и предоставление этого плана в законодательный орган для одобрения. Единственным видом строений, разрешенным на сельскохозяйственных землях, являются постройки сельскохозяйственного назначения, временные передвижные домики.

В США имеются примеры регулирования проблем землепользования, которые происходят в результате разработанных программ на уровне нескольких штатов. Так, загрязнение воды в озере Тахо в результате рекреационной, жилищной и сельскохозяйственной деятельности побудило создать в 1980 г. Региональную Комиссию планирования использования озера Тахо, предусматривающую участие штатов Калифорния и Невада. Эта комиссия установила общие стандарты для обоих штатов в пределах водораздела озера Тахо.

В практике США имеются случаи перераспределения значительных участков земли в результате выполнения специальных региональных программ. Так, в штате Нью-Йорк область Адирондакских гор была частично отведена под «регулируемые» фермы, леса и рекреационные земли. Этот район с площадью в 2,4 млн. га подчиняется непосредственно предписаниям штата «По охране окружающей среды от нанесения ущерба или избыточного строительства». Предписания штата в этом случае заменяют правила землепользования местных властей.

В Нью-Джерси Сосновая Пустошь является зоной строго охраняемых лесов с площадью 150 тыс. га. Эта территория, а также земли прилежащих ферм (230 тыс. га) управляются интегрирование специальной Комиссией в соответствии с разработанным планом управления.

Другая региональная система основана федеральным Актом по управлению прибрежной зоной, с помощью которого Конгресс предложил заинтересованным штатам разрабатывать подробные планы землепользования для всех прибрежных районов. Процедура разработки планов отдельных штатов предусматривала их утверждение федеральным ведомством Планирования прибрежной зоны. После этого Конгресс выделял специальное финансирование и вменял их к обязательному исполнению всеми федеральными органами.

Среди восьми приоритетных видов использования прибрежных земель, которые рекомендовались для особого планирования, перечисляются области с высокой естественной продуктивностью или исключительно важные места обитания живых ресурсов, включая рыбу, диких животных, а также места их питания и размножения.

В результате этого в пределах национальной системы управления прибрежной зоны возник гибкий диапазон внутриштатных систем. Калифорния разделила использование всех прибрежных земель по зонам, включая сельскохозяйственное использование. Поэтому для начала любой, даже сельскохозяйственной деятельности в районе прибрежных зон в Калифорнии требуется разрешение специальной Комиссии штата.

Благодаря такой скоординированной системе появилась возможность сравнивать различные проекты по использованию прибрежных участков земли и стимулировать их сбалансированное использование, не противоречащее общественным интересам. Многие штаты уже составили список рек и озер, а также океанское побережье как подлежащее регулированию в рамках описанной системы.

Одним из широко используемых способов экологического регулирования землепользования является установление типа природного ресурса, которое подпадает под специальный государственный контроль. Так, например, в США переувлажненные земли, включая все морские эстуарии и пресноводные болота, находятся под защитой Лицензии на переувлажненные земли, которую уполномочен выдавать Корпус инженеров армии США.

Многие штаты также имеют дополнительные лицензии на переувлажненные земли штата, которые защищают буферные зоны вокруг переувлажненных земель. Переувлажненные земли имеют решающее значение для сброса грунтовой воды, борьбы с заилением и сдерживания паводков, а также как место обитания диких животных и птицы. В прошлом фермеры осушали переувлажненные земли в некоторых местах для посадки сельскохозяйственных культур, что сейчас запрещена.

Сходные методы используются в отношении других природных ресурсов, которые считаются особо важными.

Почти 300 млн. га, или около трети всех земель в США являются "общественными землями", которые находятся в собственности федерального правительства . Пользователями земли являются различные федеральные агентства. Существуют специальные акты, которые определяют процедуру, когда частные или юридические лица могут брать в аренду и использовать эти земли.

Значительная часть федеральных земель контролируется министерством внутренних дел. Пастбища, находящиеся п сельскохозяйственном использовании и леса занимают огромные территории. Федеральный закон о земельной политике и управлении предусматривает обязательную разработку специальных планов для гарантии того, что эти земли будут использованы таким образом, что это не ухудшит качество воды, экологию и других ценностей. Сдача в аренду и другие виды использования федеральных земель должны производится в рамках таких планов.

Сходные схемы существуют и в штатах для земель, находящихся в их собственности.

Все правила и предписания по использованию земли приводятся в исполнение с помощью широкого диапазона законодательных инструментов. При этом обеспечиваются и экономические стимулы и антистимулы для того, чтобы предотвратить деятельность, вредной для сельского хозяйства и окружающей среды. Система наличия необходимых административных разрешений ( лицензий) подкрепляется штрафами и постановлениями гражданского суда, а также в некоторых случаях и уголовным преследованием.

Чтобы сделать сельское хозяйство более экономически привлекательным и снизить желание продавать сельскохозяйственные земли для несельскохозяйственного использования, многие штаты создали двойную систему земельных налогов. Местные власти могут лишь облагать фермы налогом по низкой ставке, даже если к соседям . ведущим более экономически выгодную деятельность, применяются более высокие ставки.

Так, к примеру, Калифорнийский закон 1965 г. по охране земли стремился остановить невосполнимую потерю сельскохозяйственных земель. Дело в том, что Калифорния производит 25 % всех столовых продуктов и 40 % всей свежей продукции, потребляемой в США. Следовательно, эти земли имеют общенациональное значение. Тем не менее в тот период происходило резкое сокращение пахотных земель, т.к. местное зонирование разрешало отвод сельскохозяйственных земель под другие нужды, и владельцы продавали земли, чтобы извлечь прибыль из растущей стоимости своей земли.

Согласно принятому закону, в Калифорнии разрешается фермерам регистрировать спои земли как сельскохозяйственные. В этом случае применяется низкий уровень налоговых ставок. Если владелец когда-либо пожелает оставить сельское хозяйство, он должен уплатить разницу между низкой налоговой ставкой и преобладающей более высокой местной ставкой. По истечении нескольких лет «возвратные налоги» становятся такими высокими, что экономически не выгодно изымать сельскохозяйственные земли из аграрного использования. Такую схему имеет штат Нью-Йорк и другие штаты.

Еще одним распространенным методом, который гарантирует охрану сельскохозяйственного использования земли, является обязанность всех агенте ib федерального правительства и агентств в Калифорнии, Нью-Йорке, Висконсине и в некоторых других штатах готовить отчеты о влиянии различных проектов на экологию. Эта обязанность впервые введена Актом о национальной политике в области окружающей среды в 1969 г. и в настоящее время примерно половина штатов приняли подобные законы. Эти отчеты получили название как Оценка воздействия на окружающую среду (E.I.A.).

В соответствии с Е.I.А для каждого предлагаемого проекта должно быть определено его влияние на окружающую среду, а также меры по снижению неблагоприятных эффектов, если таковы предполагается. По более строгим правилам Е.I.А Калифорнии и Нью-Йорка, вредные эффекты вообще должны быть исключены, тогда как согласно федеральным процедурам Е.I.А, федеральному чиновнику предоставляется достаточная свобода действий при определении экологической оценки проекта.

В соответствии с федеральным законодательством и сложившейся судебной практикой Федеральное правительство США не наделено правом напрямую регулировать отношения, связанные с арендой сельскохозяйственных земель и их использованием в тех случаях, когда земля находится в частной собственности. Федеральное правительство регулирует арендные отношения, возникающие из заключенных арендных соглашении в отношении земель, право собственности на которые принадлежит каким-либо административным образованиям (например, в отношении национальных лесных земель; земель, находящихся в трастовом управлении у индейцев, и т.д.).

Права, принадлежащие Федеральному правительству в части регулирования арендных отношений, не могут быть ограничены нормативными актами органов штатов или местных муниципальных органов власти. Более того, несмотря на то, что государство не осуществляет специального зонирования национальных земель, используемых в сельском хозяйстве США, Федеральное правительство, ведущее собственную коммерческую деятельность и бюджетное финансирование, играет определяющую роль в процессе регулирования арендных отношений и использования земель сельскохозяйственного назначения. Например, в соответствии с Федеральным законом о контроле за загрязнением воды, все действия, связанные с использованием земли сельскохозяйственного назначения в пределах большинства национальных водных объектов, должны быть согласованы с армейским инженерным корпусом американской армии.

В соответствии с поправкой 1970 г. к Федеральному закону о чистоте воздуха органы штатов и местные органы управления должны согласовывать стандарты чистоты окружающего воздуха с Федеральным агентством но охране окружающей природной среды. Такие стандарты включают вопросы, связанные с возможностью использования конкретного земельного участка для сельскохозяйственного производства.

В каждом штате США приняты и действуют законодательные акты всех уровней, направленные на регулирование и охрану использования земель сельскохозяйственного назначения, а также на регулирование с землями сельскохозяйственного назначения.

Правовая доктрина США исходит из того, что всей полнотой власти в стране обладают штаты, объединившиеся в федерацию. В соответствии с этой доктриной компетенция федерации является результатом делегирования штатами федерации части своих полномочий, включая вмешательство федеральных органов в регулирование арендных отношений.

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется также на уровне региональных агентств и органов местного самоуправления. Определенные категории сельскохозяйственных земель в США могут быть объектом регулирования и контроля специального регионального агентства, полномочия которого обычно меньше, чем полномочия законодательных и исполнительных органов штата, однако больше полномочий органов местного самоуправления. Региональное агентство осуществляет регулирование земельных и арендных отношений, связанных с использованием земельных участков, расположенных на территории разных штатов, графств, районов и т.д. Так, н Законе штата Миннесота о региональном планировании содержатся нормы, предоставляющие право двум и более графствам, поселкам и городам штата заключать между собой соглашения, определяющие деятельность тех или иных административных образований в сфере регулирования земельных отношений на определенной территории.

Административный кодекс штата Калифорния (ст. 34.3) предоставляет право законодательным органам штатов регулировать использование фермерских зданий я сооружений, использование сельскохозяйственных земель, регистрацию сделок с земельными участками между промышленными предприятиями, фермерами и частными лицами. Они правомочны также регулировать расположение, количество этажей, размер зданий и сооружений, использование открытых и незанятых территорий, процентный состав земель, которые могут быть предоставлены для сельскохозяйственного производства или постройки фермерских зданий и сооружений и их классификацию, интенсивность использования земли.

В ряде штатов широко практикуются референдумы среди граждан по вопросам, связанным с регулированием земельных отношений на муниципальном уровне. Такого рода референдумы проводятся по вопросам, касающимся осуществления на территории графства или города какого-либо коммерческого проекта, предусматривающего изъятие сельскохозяйственных земель. В частности, ст. 35 Конституции штата Калифорния предусматривает, что вопросы, связанные с использованием сельскохозяйственных земель или возведением на них каких-либо построек, затрагивающих интересы более чем 50 % населения любой административной единицы штата, должны быть решены с участием всех избирателей, не менее 50 % которых должны выразить свое отношение к тому или иному вопросу путем участия в местном референдуме.

Американская правовая доктрина рассматривает аренду как ограниченную по времени передачу определенного комплекса прав и обязанностей от арендодателя арендатору, по передаче арендатору исключительного владения земельным участком.

Аренда земли играет решающую роль в сельском хозяйстве США. Она позволяет землевладельцу получать доходы от земли, которую он не желает (или не может) обрабатывать, а с другой стороны дает возможность арендатору получить права временного пользования земли. Начиная с 1900 года доля сельскохозяйственной земли, которая сдается в аренду превышала 30 % . В 1988 году 45 % сельскохозяйственной земли было арендовано и 41% фермеров обрабатывали полностью или частично арендованную землю.

Арендатор и землевладелец уже не рассматривают аренду только как шаг для начала сельскохозяйственного производства, а скорее как эффективный путь получения контроля над земельными ресурсами. Аренда может включать в себя право обрабатывать землю, наличие некоторого капитала для финансирования сельскохозяйственной деятельности, предполагать гибкость в принятии производственных решений, и использоваться как средство для сокращения риска. Аренда также позволяет фермерам поэтапного постепенного выхода из сельскохозяйственного производства.

Согласно данным Бюро по Переписи, примерно 1, 3 млн. земельных собственников сдают в аренду 134 млн. га сельскохозяйственной земли на основании 1.9 млн. арендных контрактов. Около 90 % этой земли сдается в аренду собственниками, которые не занимаются фермерством. Такие земельные собственники вообще не обрабатывают свою землю и сдают в аренду всю или же часть своей земли. Землевладельцы, не причастные к сельскому хозяйству, владеют 137 млн. га земли, из которой они сдают в аренду 121 млн. га в рамках 1,7 млн. арендных договоров. Полные собственники, которые владеют всей землей, которую они обрабатывают, имеют в собственности 200 млн. га земли. Они обрабатывают 93 % своей земли и остальные - 13 млн. га сдают в аренду.

Права и обязанности сторон по договору аренды регулируются законом. Законодательство штатов устанавливает свободу арендных договоров. Арендодатель и арендатор имеют свободу выбора при заключении договора аренды.

В соответствии с принципом свободы договора арендодатель предоставляет возможность арендатору осуществлять сельскохозяйственную деятельность на арендованной земле без вмешательства с его стороны. Вместе с тем арендодатель должен выполнять возложенные на пего обязанности по договору таким образом, чтобы права арендатора не были нарушены или поставлены под угрозу.

По общему праву США существует ограниченное право арендодателя на посещение арендованного земельного участка, именуемое наблюдением с целью возможного предотвращения порчи имущества. В связи с тем, что арендное соглашение определяет как одно из существенных условий исключительное право владения арендатором имущества в течение определенного промежутка времени, арендодатель не имеет права в течение данного промежутка времени претендовать на участие в использовании земли и иного, связанного с ней, имущества. Например, в штате Вермонт арендодатель не имеет права охотиться на переданном ему в аренду земельном участке без специального разрешения арендатора, кроме случаев, оговоренных в самом арендном соглашении.

В случае, если арендодатель намеревается добывать па арендуемой земле минералы, нефть, газ, арендное соглашение должно предусматривать право арендодателя, его агентов и служащих на осуществление такого рода деятельности.

Законодательство ограничивает права арендодателя на пере­дачу земельного участка в аренду другому лицу. В случае, если земельный участок передан в аренду другому лицу без согласия арендатора, последний вправе предъявить иск к арендодателю с целью прекращения нового договора аренды, получения права владения землей и взыскания убытков с арендодателя.

По американскому праву не исключается заключение договоров аренды в устной форме. Однако, по мнению американских юристов, предпочтительно, чтобы договор аренды был заключен в письменной форме, а не являлся устной договоренностью. Такая позиция объясняется прежде всего требованиями принятого в каждом штате закона «О мошенничестве», согласно которому определенные соглашения заключаются в письменной форме и. подписываются стороной, имеющей на то полномочия, или другим лицом, получившим на то надлежащее разрешение. Требование письменной формы договора аренды в большинстве штатов мотивируется необходимостью возложить обязанности на любое лицо в связи с любым видом аренды недвижимости или имущества, могущего быть предметом наследования, на срок более одного года.

В качестве критерия классификации сельскохозяйственной аренды принято выделять либо срок действия договора аренды, либо способ уплаты аренды арендатором. По этим критериям американская правовая доктрина выделяет аренду, возобновляемую па каждый год, многолетнюю аренду, срочную аренду. Кроме того, американские юристы выделяют аренду по доброй воле и аренду с молчаливого согласия. На практике два последних вида аренды не применяются и существуют только в качестве теоретической модели арендного соглашения. Потому в данной работе исследуется только аренда, возобновляемая на каждый год, многолетняя аренда и срочная аренда, которые отличаются друг от друга лишь сроками действия арендного соглашения и способами прекращения арендных соглашений.

Аренда, возобновляемая на каждый год - это периодическая аренда, которая признается автоматически возобновленной, если не представлено соответствующее извещение о ее прекращении. Как правило, ежегодно возобновляемая аренда оформляется устно или в письменной форме. Такие договоры прекращают свое действие при предоставлении одной стороной другой стороне извещения, которое соответствует требованиям закона или требованиям об извещении, указанным в соглашении. И в юридической литературе, и на практике проводится разграничение извещения как необходимого условия ежегодно возобновляемой аренды и извещения, которое необходимо для заключения сторонами нового договора аренды. Зачастую на практике стороны обсуждают условия нового договора аренды незадолго до истечения установленного срока аренды и каждый год они могут оформлять новый договор аренды на следующий год. При оформлении нового договора аренды такая аренда не может рассматриваться как ежегодно возобновляемая аренда. Она может быть прекращена без дополнительного извещения либо в соответствии с условиями нового договора аренды об извещении.

Широко распространенной является краткосрочная аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения без пра­ва ее автоматического продления. На практике распространены также письменные договоры аренды, заключенные на определенный срок. Если в договоре аренды указывается определенный срок и фиксированная дата прекращения, по такой многолетней или срочной аренде, договор прекращается автоматически с этой даты и пи одна из сторон не обязана давать уведомление другой стороне о прекращении договора аренды. При этом действует правило, согласно которому пи одна из сторон не может прекратить договор аренды досрочно, если другая сторона не нарушит договор аренды.

Арендодатель и арендатор могут договориться однако о прекращении договора аренды досрочно. Срочный договор аренды действует до тех пор, пока одна сторона не направит другой стороне уведомление о том, что первая сторона намерена прекратить договор аренды. Такое уведомление направляется, как правило, не позднее, чем за шесть месяцев до срока окончания договора аренды. Важное значение для обеспечения стабильности аренды, свободы деятельности арендодателя но распоряжению землей, свободы предпринимательской деятельности арендатора имеет порядок подачи сторонами такого уведомления о прекращении договора аренды. Другие договоры аренды, именуемые срочными, возобновляются автоматически в конце каждого месяца или года.

Законодательство штатов подробнейшим образом регламентирует взаимоотношения сторон при досрочном прекращении договора аренды. Так, если арендодатель нарушает обязательства по договору аренды, арендатор вправе требовать досрочного прекращения договора. Особые правила для прекращения договора аренды установлены для тех случаев, когда арендодатель имеет лишь пожизненное право пользования недвижимостью. В большинстве штатов предусматривается досрочное прекращение договора аренды до истечения его срока в случае, если арендатор не вносит арендную плату. Современная практика позволяет арендодателю требовать прекращения договора аренды, когда арендатор допускает и иные нарушения обязательств по договору аренды. При этом действует правило о том, что если арендодатель знает о совершенных нарушениях обязательств по договору аренды, но отказывается от его прекращения, такой отказ лишает впоследствии его права требовать прекращения договора аренды за указанные правонарушения.

В законодательстве имеются указания, подробно перечисляющие реквизиты договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. К ним относятся: объект аренды, которым может быть как арендуемый земельный участок, так и арендуемые здания и сооружения, находящиеся на земельном участке; срок аренды; возможность продления договора аренды; размер арендной платы; обязанности арендодателя по передаче арендатору топлива, удобрений, пестицидов и иных производственных средств; обязанности арендатора и арендодателя по содержанию арендованного земельного участка, текущему и капитальному ремонту сельскохозяйственного имущества, находящегося на арендованном земельном участке; порядок передачи арендованного имущества в субаренду; права арендатора на сооружения, созданные им на арендованном земельном участке; виды разрешенной и запрещенной деятельности арендатора на арендованном земельном участке.

Фермерам-арендаторам, участвующим в федеральных программах в области охраны окружающей среды, финансируемых Правительством США, предоставляются кредиты с благоприятными процентными ставками, выплачивается страховое возмещение, компенсирующее убытки производителей за недополученный урожай вследствие экстремальных природных условий. Кроме того, фермерам-арендаторам гарантируется государственная поддержка в области цен и доходов, предоставляются иные финансовые льготы, стимулирующие соблюдение законодательства в области охраны окружающей среды.

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность участия арендатора в различных федеральных программах государственной поддержки сельского хозяйства. В этой связи в договор аренды могут быть включены положения, регулирующие выплату компенсационных платежей фермеру-арендатору, участвующему в программах ограничения посевных площадей. Арендатору предоставляется в таком случае право на получение разницы между ориентировочной ценой, установленной законом, и максимальной рыночной ценой или залоговой ставкой на сельскохозяйственную продукцию.

Возможности арендатора по использованию арендованного земельного участка достаточно широки. Арендатору предоставлено исключительное право владения и использования земельного участка в течение срока аренды, если договором аренды не предусмотрены какие-либо ограничения. Одним из таких ограничений являются разрешенные виды деятельности арендатора, на которого возлагается обязанность строжайшего соблюдения сельскохозяйственных технологий при выращивании сельскохозяйственных культур под контролем арендодателя. В арендных договорах предусматривается, в частности, право арендодателя участвовать в принятии решений относительно использования арендованного земельного участка, моделей посева сельскохозяйственных культур и методов работы. Если при заключении договора аренды не оговорены условия использования арендованного земельного участка, технология сельскохозяйственных работ, арендатор принимает решение по данным вопросам самостоятельно.

К числу ограничений прав арендатора относятся также запрещенные виды деятельности арендатора, которые могут быть предусмотрены сторонами при заключении договоров аренды. Правовые последствия этого следующие: арендодатель вправо требовать прекращения действия договора в случае, когда арендатор применяет запрещенный вид использования арендованного земельного участка. Другое ограничение прав арендатора состоит в обязанности арендатора не загрязнять земельный участок во время действия договора аренды. Арендованный земельный участок должен быть возвращен арендодателю в таком лее состоянии, в каком он был передан арендатору в начале срока действия договора аренды.

Заслуживает внимания детальное регулирование федеральным законодательством и законодательством штатов обязанностей арендатора, связанных с эффективным использованием арендуемого земельного участка, осуществлением комплекса мер, направленных на борьбу с эрозией почв. Защищая земли от водной и ветровой эрозии, арендатор разрабатывает планы сохранения эрозивных почв, которые предусматривают методику сохранения почв и управления деятельностью ферм, защищающих высокоэрозийные почвы. В тех случаях, когда в аренду переданы высокоэрозийные земли, которые ранее до принятия Федеральной программы в области охраны окружающей среды не использовались для производства сельскохозяйственной продукции, устанавливается особый режим использования указанных земель. Арендатору запрещено приступать к сельскохозяйственной деятельности на таких землях без предварительной разработки планов сохранения почв, защищающих их.

Комплексные экологические требования к сельскохозяйственной деятельности арендатора закрепляются также в договорах аренды, которые предусматривают сокращение сельскохозяйственных угодий, особенно подверженных истощению (например, пастбища). По таким договорам предусматривается прекращение использования указанных земель для производства сельскохозяйственной продукции на определенный период. Соответственно на арендатора возлагается обязанность осуществлять необходимые меры по сохранению таких сельскохозяйственных угодий.

Законодательство большинства штатов о сельскохозяйственной аренде содержит требование о применении арендатором природоохранных технологий, исключающих причинение ущерба сельскохозяйственной недвижимости, соблюдении им установленного порядка пользования водостоками, водоотводами, канавами, дренажными участками, террасами, лесными угодьями, другими природными объектами. Одна из основных обязанностей арендатора - рациональная организация территории, связанная с огораживанием полей, устройством придорожных канав, разбивкой на участки арендуемой земли и всей территории арендуемой фермы, защита земель от заражения сельскохозяйственных угодий, зарастания сорняками, кустарником, восстановление и повышение плодородия почв, осуществление комплекса почвозащитных мер.

В соответствии с федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами штатов на арендатора возлагается также обязанность осуществлять комплекс мер по охране природных объектов от негативного воздействия сельскохозяйственного производства. При этом особое значение придается соблюдению экологических и санитарно-гигиенических требований при применении в сельском хозяйстве пестицидов, минеральных удобрений. Проблемы, связанные с использованием сельскохозяйственных химикатов, являются предметом императивного регулирования.

В этой сфере действуют жесткие правила, которые предусматривают регистрацию компетентными органами государства на федеральном уровне пестицидов и минеральных удобрений, применяемых в сельскохозяйственном производстве. В договоры аренды включаются правила использования пестицидов «общего пользования», разрешенных к применению при выращивании любых сельскохозяйственных культур, и использования пестицидов «ограниченного пользования», разрешенных к применению лишь при выращивании отдельных сельскохозяйственных культур.

Публичное регулирование аренды сельскохозяйственных земель затрагивает также нормативы качества окружающей среды. Речь идет прежде всего о нормативах, которые включают сведения, к каким видам культур применимы пестициды, для борьбы с какими вредителями они могут быть использованы и каким образом должен обращаться с ними арендатор, для того чтобы свести до минимума экологический риск.

Вместе с тем публичное регулирование аренды сельскохозяйственных земель базируется на федеральных и законах отдельных штатов, ограничивающих воздействие сельскохозяйственной деятельности на качество водных ресурсов; усиливающих контроль за «неточечными» источниками загрязнения, такими, например, как сток с сельскохозяйственных полей; защищающих низинные земли и земли, которые представляют собой среду обитания для подвергающихся опасности видов растений и животных.

По законодательству большинства штатов на арендодателя и арендатора возлагается ответственность за убытки, причиненные нарушением обязательств по договору аренды земельного участка. Правовым основанием ответственности является правонарушение, совершенное по время действия договора аренды.

По законодательству штатов в большинстве случаев обязанности сторон по содержанию арендованного земельного участка распределяются таким образом, что арендодатель освобождается от ответственности за ремонт арендуемого земельного участка, если иное не установлено законом или договором. Если арендодатель принял на себя обязательство провести такой ремонт, но не выполнил это обязательство, арендатор освобождается от обязанности выплачивать арендную плату. При ненадлежащем выполнении арендодателем указанных обязанностей арендатор вправе требовать досрочного прекращения договора аренды. В случае отказа от досрочного прекращения договора аренды арендатор может требовать возмещения причиненных ему убытков, но не освобождается от выполнения обязанности по выплате арендной платы арендодателю.

Достаточно подробно законодательство штатов регламентирует вопрос о судьбе улучшений арендованного земельного участка. По данному вопросу в законодательстве преобладают диспозитивные нормы, которые предоставляют сторонам два варианта разделения затрат на улучшение арендованного земельного участка. По одному из этих вариантов стороны договариваются о том, что расходы, связанные со строительством террас, прудов, дамб, осушением и другими работами по сохранению почв, возмещаются арендатору частично при прекращении действия договора аренды. В другом случае, когда улучшения, произведенные на арендованном земельном участке являются съемными, признается, что собственником съемных улучшений является арендатор. На него возлагаются все расходы по улучшению арендованного земельного участка с предоставлением ему права на перемещение при прекращении действия договора аренды.

Законодательство штатов предусматривает традиционное для рассматриваемого института положение о том, что в случае, когда стороны не договорились об улучшении арендованного земельного участка, работы по улучшению данного земельного участка арендатор производит за свой счет. Поскольку арендодатель при заключении договора аренды не выразил своей воли относительно улучшений арендованного имущества, применяется правило о том, что арендатор по истечении срока действия договора аренды не имеет права на возмещение затрат по улучшениям, произведенным на арендованном земельном участке.

Представляет интерес американский опыт аренды земли, прежде всего фермерами; большинство из них или не являются собственниками возделываемых земель, или арендуют дополнительные участки. Им аренда выгодна, если рыночная стоимость земли выше ставок арендной платы.

Существует несколько типов арендных соглашений. Наиболее традиционный с оплатой фиксированной частью урожая (издольщина). Урожай делится между фермером и землевладельцем, при этом фермер обеспечивает всю текущую деятельность, а землевладелец предоставляет недвижимое имущество и платит налоги. В некоторых местах этот вариант аренды доминирует. Он позволяет разделить два главных риска, с которыми сталкивается большинство сельхозпроизводителей, - урожай цены. Аренда с фиксированной денежной оплатой принята во многих штагах, но она несет больший риск для фермера, чем для землевладельца.

В Европе арендатор имеет более длительные права на землю, которые закреплены законом. В Соединенных Штатах аренда, как правило, годовая с дальнейшим продлением, отношения между большинством землевладельцев и арендаторов строятся на основе доверия. Долгосрочные отношения выгоднее для обеих сторон, особенно если необходимы удобрение, другие улучшения почв, контроль окружающей среды. Многие из этих модернизаций проводятся частично за счет труда и ресурсов арендатора.

Существуют и другие виды аренды, например, аренда «за бушель», когда фиксируется число будущей продукции, которое будет доставлено землевладельцу. Этот вариант представляется наиболее рискованным для арендатора, так как колебания в урожайности обычно больше, чем в цене зерновых.

В разные периоды истории страны федеральное правительство являлось собственником до 80 % ее территории, занимающей 2,3 млрд. акров; в настоящее время им управляется лишь 29 % (так называемая общественная земля).

В собственности федерального правительства находится 110 млн. га земель многоцелевого использования (около 13 % всех земель США), управляемых бюро по землеустройству. В его ведении находятся также природные ископаемые, залегающие под управляемой им поверхностью, - 60 % запасов угля и 35 % урановой руды. Большая часть этих земель находится в западной части страны и в основном представляет собой пастбища, горы и пустыни.

Бюро по землеустройству является структурным подразделением Министерства внутренних дел страны, которое не выполняет полицейских функций. В структуру бюро входит 12 отделений штатов, 58 отделений графств и 140 местных отделений. Всего в системе работает около 10 тыс. человек.

Основные функции бюро:

ведение земельных информационных систем;

проведение кадастровых съемок;

ведение земельных архивов 31 плата;

подготовка конкретных планов регионального развития;

проведение земельных съемок;

выпуск лицензий и других разрешений на использование земель и полезных ископаемых;

инспектирование правильности использования выданных лицензий и разрешений;

проектирование и строительство дорог, других коммуникаций и зданий;

мониторинг ресурсов;

продажа федеральных земель и покупка земель в федеральную собственность.

Указанные функции выполняются специалистами и экспертами бюро на местах и координируются с другими органами государственной власти соответствующих уровней (федерация, штат, графство).

Работа бюро по землеустройству является одним из источников денежных поступлений в федеральный бюджет (около 800 млн. долл. ежегодно). Главные статьи дохода - продажа древесины и общественных земель, сдача в аренду пастбищ, а также дорог для проезда к собственности, продажа разрешений на разработку полезных ископаемых, предоставление услуг (обучение кадров, проведение исследований, оценка проектов, проведение закупок).

Бюро землеустройства поддерживает архив свидетельств о собственности на земли, ранее находившиеся в общественной собственности.

В архиве нет данных по штатам, составляющим 13 первоначальных колоний, земли которых никогда не были собственностью федерального правительства. Информация по этой территории находится в архивах соответствующего штата.

Ежегодно бюро выдает более 10 тыс. копий документов, подтверждающих право собственности на конкретные участки. Архив бюро централизован, все документы находятся в одном месте.

За свою историю федеральное бюро по землеустройству передало в собственность частным лицам и различным организациям 1,1 млрд. акров земель, в том числе 287 млн. акров бесплатно; 328 млн. акров было передано под строительство общественных (бесплатных) школ, транспортных систем и других объектов.

Все имеющиеся документы микрофильмированы; в 1989 г. было решено перейти к оптическому сканированию документов. В настоящее время внедряется новая система учета и поиска регистрационных документов. В 1993 г. бюро землепользования начало продавать компьютерные компакт-диски с оптической информацией всем заинтересованным лицам.

Бюро выносит федеральные земли на продажу в тех случаях, когда собственность на них становится обременительной для общественности или для правительства. Бюро может отобрать конкретные участки на продажу, если они отвечают одному из трех условий:

данный участок изолирован, труден и неэкономичен в управлении;

участок был приобретен для конкретной цели и больше он для нее не требуется;

проданный участок будет служить общественным задачам.

Продажные цены на участки не могут быть ниже справедливых рыночных цен и определяются на основе стоимости окружающих земель.

Существует три формы продажи федеральных земель: конкурентные торги с преимущественным правом покупки владельцев граничащих участков; прямая продажа одному лицу; открытый аукцион. В качестве покупателей могут выступать только граждане США или корпорации. Проданная федеральная земля попадает под законы и ограничения, действующие на данной территории. Соглашение о сделке может предусматривать сохранение прав за федеральным правительством или лицом, прежде арендовавшим эту землю.

Изучение опыта США в области залоговых отношений позволяет рекомендовать некоторые из применяемых решений при подготовке российской нормативной базы по залоговым операциям (особенно в отношении охраны интересов заявителя).

Использование земли в качестве гаранта возврата кредитов является одним из основополагающих принципов рыночной экономики. Залог земли используется для получения инвестиционного капитала, а также для ведения и расширения бизнеса. Земля является наибольшей ценностью, которой обладает фермер. Поэтому наличие права залога является важным для стимулирования сельскохозяйственного производства.

Фермеры США закладывают свою землю под кредиты для оплаты текущих производственных затрат и для покупки техники. При этом они часто покупают дополнительную землю, используя кредиты, полученные под залог уже имеющейся земли. Эта практика является чрезвычайно важной, поскольку она позволяет купить землю фермерам даже в случае, если у них ограничена имеющаяся наличность или сбережения.

Банки также положительно относятся к праву залога земли. Имея землю в качестве гаранта под кредиты, банки получают возможность покрытия своих затрат, даже в случае если приостановлена выплата процентов по ссуде. Рассмотрим более подробно механизм функционирования залоговых отношений в США.

Число залоговые операций начинает стремительно увеличиваться в периоды относительно высоких ставок процента, когда основным способом финансирования покупки недвижимости на внутреннем рынке является новая ссуда под недвижимость. Такая ссуда может быть выдана специализированным земельным банком, коммерческим банком, сберегательным банком, кредитным союзом и компаниями по операциям с ипотеками, число которых в США растет.

При оформлении договора о залоге, операция подтверждается долговой распиской или обязательством должника. Обязательство является документом с печатью, а расписка - документом без печати.

Агент, занимающийся составлением залогового договора «заботится обо всем», оставляя покупателю простые задачи, такие как подписать бумаги (заявление на получение ссуды и др.) и принести наличные деньги к заключительному этапу. По мере того, как кредитное дело становилось более сложным, связь между кредиторами и агентами, специализирующихся на залоговых операциях сделалась все более значимой.

В США сделки покупателя с кредитором, предоставляющим деньги под залог, опирается на все большее число законов о «защите прав потребителя». Законодательство требует, чтобы кредитор полностью огласил свои финансовые расходы, обосновав плату за обслуживание. Кроме этого, согласно законодательным актам, лицам, желающим Получение ссуды под залог земли предусматривает проверку кредитоспособности заявителя, оценку закладываемой собственности и оформление гарантийного письма.

Прежде кредитор получал право на собственность должника, если долг не был выплачен в срок или в день, определенный законом. Такое положение затрудняло должника, поскольку даже просроченный взнос в уплату долга не возвращал ему право на заложенную недвижимость, если кредитор добровольно не соглашался на это. Со временем был введен «суд справедливости», который решал в пользу не уплативших долг по закладной, если они вносили деньги в течение короткого периода времени после дня, назначенного для уплаты долга.

Многие штаты используют залог с актом передачи в опеку, то есть трехстороннюю залоговую сделку. Когда оформлен залог, заемщик (или получатель ссуды) переводит обеспечение по закладной попечителю (опекуну), чаще всего специализирующейся на этих операциях фирме. Если долговое обязательство выполняется, право собственности возвращается должнику. В противном случае опекун организует продажу интереса должника с аукциона.

В настоящее время различия между простым залогом и залогом с передачей в опеку стерлись: должник сохраняет право на владение, пока опекун не получит доход от продажи или пока не будет назван ликвидатор (или получатель) недвижимости несостоятельного должника.

Наиболее распространенной альтернативой залога является долгосрочный договор о продаже земли. Он предусматривает то, что продавец земли и ссудодатель в сделке является одним и тем же лицом, хотя бы на первом этапе. Впоследствии продавец может передать закладную другому лицу. Долгосрочный договор или договор о продаже земли в рассрочку занимает промежуточную позицию между простым договором о продаже земли (или соглашением о покупке) и залогом.

Как и соглашение о покупке, договор о продаже земли в рассрочку предполагает согласие, данное собственником земли на ее продажу после выплаты определенной суммы денег и выполнении других определенных условий. Отличительной особенностью договора о продаже земли в рассрочку является то, что он требует платежа на протяжении достаточно длительного периода времени, причем передача полных прав собственности (завершение сделки) обычно происходит годы спустя после первоначального соглашения. В течение этого периода покупатель имеет право владения и обязан производить периодические выплаты капитала и процентов продавцу до тех пор, пока не будет полностью выплачена покупная цена.

Договоры о продаже земли имеют для покупателя как преимущества, так и недостатки. Основным преимуществом является то, что покупатель может получить право владения (а в последствии и собственности) с, очень низкой ежемесячной оплатой. При продаже собственности сразу, покупатель несет большие расходы, связанные с регистрацией, страхование и пр. Хотя, покупатель по договору будет также нести подобные расходы, но они растянутся во времени.

С другой стороны, покупатель по договору о земле будет платить более высокую процентную ставку и сразу не будет иметь полное право собственности на землю в отличии от тех, кто покупает землю всю сразу. Таким образом, из-за более высокой процентной ставки, суммарные расходы при договоре о покупке земли по частям являются более высокими, хотя ежемесячные взносы не очень значительные.

Еще одним недостатком для покупателя - участника договора о продаже земли является то, что многие договора позволяют продавцу брать взаймы под земельную обеспеченность без согласия на то покупателя, подвергая тем самым покупателя опасности иметь дело в случае банкротства продавца с его кредиторами. Кроме того, договор о продаже земли может потребовать строгого исполнения обязательств с полной конфискацией предыдущих платежей и имущества в пользу продавца даже при минимальном неплатеже со стороны покупателя.

Важное отличительной чертой экономической системы Америки является деятельность специализированных земельных банков, имеющих определенные функции. Хотя заниматься залоговыми операциями в США может любой коммерческий банк при наличии соответствующей лицензии тем не менее наличие специализированных земельных банков является показателем того, что вопросам, связанным с землей придается в США огромное значение.

Земельному банку штата Вашингтон разрешается предоставлять или участвовать с другими кредиторами в долгосрочных ссудах под недвижимость в сельских районах законным заемщикам и связывать себя обязательствами. Банк имеет право предоставлять такие ссуды в оговоренных Уставом обстоятельствах на срок не менее пяти или не более сорока лет.

Ссуды, предоставляемые банком приносят процент по ставке или ставкам на таких условиях, могут быть изменены при необходимости Советом директоров банка. Основным принципом при установлении ставок и платы, согласно Уставу банка должно быть предоставление кредита, необходимого для заемщиков, имеющих право ими стать, по самой низкой приемлемой стоимости на законных основаниях.

В документах, заполняемых при оформлении ссуды, можно предусмотреть, чтобы процентная ставка или ставки изменялась в течение периода погашения ссуды в соответствии со ставкой или ставками, которые в текущее время взымаются акционерным учреждением. Таким образом, принцип плавающей ставки является очень важным, т.к. кредиты под залог земли как правило выдаются на длительный срок, когда ситуация с процентной ставкой может резко изменится в ту или иную сторону.

Ссуды, предоставленные Земельным банком или в выдаче которых он участвует вместе с другими ссудодателями, в том числе капитал (сумма, на которую начисляют процент) и все накопленные проценты не должны превышать шестидесяти пяти процентов оценочной стоимости вещественного обеспечения и должны быть гарантированы первичным правом удержания долей в недвижимости.

С согласия Земельного банка заемщик может принять решение в течение первых пяти лет ссуды отсрочить выплату всего или какой-либо части капитала и (или) процентного сбора от заемщика в акционерное учреждение. В случае такого решения график погашения ссуды должен быть пересмотрен и изменен для того, чтобы обеспечить погашение основной ссуды, а также накопленного, но не оплаченного процента и всего процента.

Ссуды, предоставляемые Земельным банком штата Вашингтон фермерам и владельцам ранчо, могут быть предназначены для любых сельскохозяйственных нужд заемщика.

Немалый интерес представляет регулирование основных операций, формирующих земельный оборот (купля-продажа, дарение, наследование) в Великобритании, типичное для всех стран Западной Европы.

Передача прав по контракту включает и дарение, но в большинстве случаев подразумевает договор купли-продажи.

В Великобритании до того, как заключить подобную сделку, продавцы должны найти предполагаемого покупателя. В отдельных случаях покупатели сами разыскивают продавца, но чаще инициатива исходит от собственников, которые могут объявить о продаже своей земли, обратиться к маклеру по продаже недвижимости или продавать свою собственность на аукционе.

Как только предполагаемый покупатель и продавец встретились, первый обычно изучает условия сделки, выдвигаемые продавцом, и затем принимает решение. Если он заинтересован в покупке, но его не устраивают условия приобретения, он может торговаться, максимально снижая цену. Участники сделки могут также торговаться о включении надбавок в цену продажи за ускоренное вступление в права владения, при финансировании сделки продавцом или льготных условиях кредитования. По каждому из этих пунктов продолжается обсуждение, пока не будет найден компромисс.

Если согласие в целом достигнуто, обе стороны приступают к выполнению своих обязательств. Соглашение не обязательно фиксируется в письменной форме, но обычно (особенно если имеется посредник) заключается контракте купле-продаже.

Стандартной формы для таких контрактов не существует. Но хорошо составленный контракт должен: 1) определять покупателя и продавца; 2) включать подробное описание продаваемого имущества; 3) устанавливать продажную цену и условия продажи; 4) быть подписанным обоими участниками. Помимо этого он может устанавливать примерную дату окончательной передачи собственности новому владельцу и день, когда продавец должен освободить ее для покупателя.

В день подписания контракта покупатели переводят определенную сумму денег (5-10 % от цены покупки) в качестве задатка маклеру или третьей стороне. Если покупатель следует и дальше своему плану приобретения, то сумма залога засчитывается в цену. Если же он не в состоянии выполнить свои обязательства, эти деньги используются пользуются для компенсационных выплат маклеру и на покрытие ущерба нанесенного продавцу отказом покупателя.

В контракте купли-продажи указывается, что покупатель приобретает право собственности на существующие постройки и признает право арендаторов при наличии действующего договора аренды. Если такие оговорки отсутствуют, продавец должен быть готов очистить передаваемые владения от любых построек, сооружений, оплатить закладные на них и избавиться от арендаторов и от всего, что делает собственность непригодной к торговым сделкам.

Любое упущение или несоответствие, подлежащее устранению, ликвидируется за счет собственника.

Иногда контракты устанавливают точную дату составления акта передачи собственности новому владельцу. В противном случае окончательная передача осуществляется в целесообразный срок после того, как покупатель получил возможность проверить обоснованность права собственности, которое он приобрел. Эта передача может заключаться в обмене чека покупателя на акт о продаже со стороны продавца. Иногда этот процесс включает договор, заключенный между покупателем и продавцом о дополнительных затратах - выплатах страховых взносов продавцом, оплату им налогов за год, стоимости топлива и т. п. Он часто усложняется несколькими передачами собственности между продавцом и покупателем и выдачей соответствующих закладных.

Собственность часто передается но контракту типа «эскорд», согласно которому покупатели и продавцы сами вопрос не решают, а нанимают для этого третье лицо. Агент, составляющий контракт, определяет условия, которые должны выполнить продавец и покупатель для совершения сделки. Если продавец подписывает его и передает агенту, последний вручает контракт покупателю. При согласии оплатить покупку, контракт возвращается агенту для передачи продавцу, если последний готов беспрепятственно передать свои права собственности. Как только последнее условие будет выполнено, продавец получает деньги, покупатель - документ о передаче собственности, агент – свои комиссионные.

В Великобритании, где нет крупных ферм, подобных американским, а сельское хозяйство в значительной степени является семейным делом, ферма обычно передастся от поколения к поколению, потому здесь так развито законодательство о наследовании. Начинающие заниматься земледелием чаще всего делают это на земле своих родителей или продолжают их дело (если были помощниками отца и матери при их жизни).

Традиция передавать фермы наследникам сокращает объем их продаж и аренды. Окончательное решение о судьбе хозяйства принимается с учетом величины налогов на дарение, наследование или продажу.

Законодательство Великобритании по налогу на наследство очень сложное и запутанное, имеется много исключений и разного рода скидок, которые могут сократить первоначально начисленную величину налога наполовину. Налог на доходы от прироста активов рассчитывается от суммы увеличения их стоимости (с учетом инфляции) за время с момента приобретения фермы до момента ее продажи. Фермеру приходится выбирать вариант, наименее обременительный по финансовым последствиям. Это в конечном счете и определяет большую устойчивость британского фермерского хозяйства и относительно ограниченный оборот земельных участков. Достаточно сказать, что доля собственников, сдающих свои земли в аренду, сократилась в последние годы на 15 %. По расчетам к 2020 г. она снизится еще в 2 раза. Оборот по продажам в основном будет складываться за счет передачи земель в собственность арендаторам (если существующее законодательство о наследовании не будет пересмотрено в пользу завещателей и наследников). Общее количество ферм и число землевладельцев-собственников изменится незначительно.

В наиболее трудном положении в этой стране оказываются люди, начинающие хозяйствовать в качестве арендаторов или покупающие фермы. В обоих случаях к ним предъявляются жесткие требования по возрасту, здоровью, профессиональной пригодности к земледельческому труду, а также достаточности капитала. Последний фактор наиболее важен; доказано, что при размере кредита, превышающего четверть средств, вложенных вдело, фермер скорее всего столкнется с большими трудностями при погашении займа.

Английское законодательство об аренде сельскохозяйственных земель представляет собой совокупность принятых в разное время многочисленных нормативных правовых актов, судебных прецедентов, а также норм так называемого права справедливости. При наличии прецедентного права как одного из основных источников права судебная практика и правовая теория ссылаются на законы, имеющие многовековую давность. Важнейшим источником современного английского аграрного права является группа актов 80-х годов, изменивших порядок определения ренты в связи с увеличением размера сельскохозяйственных владений английских фермеров-арендаторов и установивших порядок и условия выплаты компенсации арендаторам, вступающим в права наследования после 12 июля 1984 г. К ним относится, в частности, Закон о сельскохозяйственном владении 1986 г., который предусматривает, что арендатор осуществляет свои правомочия по владению и использованию земельного участка пожизненно (при условии, если речь идет не о срочной аренде). Если арендное соглашение было заключено до 11 июля 1984 г., оно действовало как часть наследуемых прав и обязанностей для двух поколений семьи арендатора.

Закон о сельскохозяйственном владении 1986 г. закрепляет легальное понятие земель сельскохозяйственного назначения, регулирует отношения, возникающие в процессе исполнения сторонами своих обязательств по арендному соглашению, определяет условия письменного оформления арендного соглашения, пересмотра размера установленной арендным соглашением арендной платы, сбора и распределения полученного урожая, предъявления иска в суд. Кроме того, законом 1986 г. были определены условия и правила подачи письменного заявления о прекращении арендного соглашения, порядок выплаты компенсации арендодателю и арендатору в случае прекращения арендного соглашения по заявлению одной из сторон или в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд.

Важным источником современного аграрного права Англии является принятый парламентом Англии в ноябре 1994 г. и подписанный Королевой Англии 9 мая 1995 г. Закон о сельскохозяйственной аренде, заложивший правовую основу для осуществления реформы арендного законодательства. Важнейшим направлением этой реформы явилось сближение общей коммерческой аренды и сельскохозяйственной аренды. Закон определил все сельскохозяйственные арендные соглашения как фермерские коммерческие арендные соглашения и признал, что арендные соглашения, предметом которых является сельскохозяйственная земля, в большинстве случаев носят коммерческий характер.

Закон о сельскохозяйственной аренде, вступивший в силу с 1 сентября 1995 г., не изменил условий арендных соглашений, заключенных ранее в соответствии с требованиями Закона о сельскохозяйственном владении 1986 г., сохраняющего юридическую силу в отношении арендных соглашений, заключенных сторонами до вступления в силу нового арендного законодательства. В настоящее время наряду со специальным правовым режимом для соглашений о фермерской коммерческой аренде, установленным Законом о сельскохозяйственной аренде 1995 г., сохраняется общий правовой режим для арендных соглашений, которые заключены до 1 сентября 1995 г. и не признаются фермерской коммерческой арендой.

Важнейшее направление реформы арендного законодательства - расширение прав на аренду сельскохозяйственных угодий и регулирование отношений, связанных с организацией сельскохозяйственного производства арендатором. Ориентация арендного законодательства на регулирование не только поземельных отношений, но и всей сферы сельскохозяйственного производства потребовала законодательного закрепления единых нормативных требований в отношении условий, обязательных для включения в соглашения о фермерской коммерческой аренде (условий, касающихся порядка предоставления компенсации за сделанные арендатором улучшения, перемещения имущества фермера, тесно связанного с недвижимым имуществом) процедуры разрешения споров между сторонами арендного соглашения.

Важнейшим источником современного аграрного права Англии является Закон об арендодателе и арендаторе 1995 г., создавший условия для развития свободного аграрного рынка в Англии, так как провозглашенный в данном законодательном акте коммерческий приоритет арендного соглашения подготовляет почву для стабильного развития сельскохозяйственного бизнеса и целом.

В качестве примера контрактного партнерства арендодателя и арендатора можно привести аграрное законодательство Англии и Уэльса, в соответствии с которым сумма ренты, подлежащая уплате в начале срока аренды, определяется условиями рынка, и прежде всего под влиянием факторов, связанных с ограниченностью предлагаемой в аренду земли. В соответствии с законом 1986 г. «Об арендованных участках сельскохозяйственных земель» арендатор имеет гарантированное право пользования арендованной землей в течение срока аренды. Если земля сдается в аренду на год, что чаще всего и бывает на практике, договор аренды может быть прекращен только в соответствии с условиями, определенными законом. К таким основаниям относятся, в частности, бесхозяйственное использование земли, нарушение соглашения об аренде. Если нее установлен фиксированный срок аренды, действие такого договора продлевается в соответствии с нормами раздела III Закона 1986 г. Аренда на фиксированный срок от одного до двух лет не обеспечивается гарантиями но закону 1986 г. Эти правила распространяются и на отношения по краткосрочной аренде земли под пастбища. Те же последствия наступают в случае истечения срока действия разрешений на аренду и лицензий, которые выдаются с согласия Министерства сельского хозяйства на фиксированный срок до пяти лет.

Законодательство гарантирует фермерам-арендаторам возможность длительного владения землей и закрепляет механизм, периодического пересмотра ренты в течение всего срока действия договора аренды. При этом действует правило, в соответствии с которым стороны вправе пересмотреть ренту один раз в три года в течение всего срока действия договора. По желанию сторон размер ренты может меняться и чаще. Если между сторонами не было заключено соглашение, ни собственник, ни арендатор не вправе требовать пересмотра ренты раньше, чем через три года с начала срока действия договора аренды или со дня, когда было проведено предыдущее изменение ренты, или если сумма ренты была установлена третейским судьей. При отсутствии соглашения сумма ренты, представленная на пересмотр, определяется третейским судьей, назначаемым Президентом Королевской земельной инспекции.

До 1984 г. третейские судьи назначались министром сельского хозяйства, а с 1984 г. органы государственной власти не имеют каких-либо прав влиять на определение размера фермерской ренты. Третейский судья принимает решение в соответствии с правилами арбитража по ренте.

Принимая решение о размере ренты при ее пересмотре, тре­тейский судья применяет формулу, которая содержится в списке № 2 к Закону 1986 г. Эта формула указывает факторы, которые третейский судья обязан принимать во внимание. До 1984 г. третейские судьи принимали во внимание, в частности, суммы текущих выплат по первым арендным документам.

Закон «Об арендованных участках сельскохозяйственных земель» 1984 г. внес изменения в аграрную политику и закрепил новую формулу, которая содержится в списке № 2 к Закону 1986 г. С этого времени законодатель стремится как можно больше приблизить суммы выплачиваемой ренты, принимаемой в результате пересмотра тремя сторонами. Здесь главное значение приобретает не инфляционный уровень ренты, установленный по первым арендным документам, а продуктивная способность земельного участка. Однако эти правовые положения сформулированы неопределенно, и в целом политика государства в этой сфере неясно отражена в Законе 1986 г.

Сумма ренты, которая подлежит выплате по договору аренды, определяется с учетом следующих факторов. Во-первых, третейский судья должен определить сумму ренты, по которой участок земли вместе с существующим недвижимым оборудованием может быть предложен землевладельцем арендатору. Это отражается в установлении суммы налога, которая предполагается к выплате конкурирующим арендатором с учетом состояния рынка арендованной земли на данный момент. Во-вторых, третейский судья должен учитывать также условия аренды (например, если это аренда с полным восстановлением), характер и состояние фермы. В-третьих, третейский судья обязан принимать также во внимание продуктивную способность и способность данного участка приносить доход.

При этом в стране со всей остротой возникает проблема реформирования законодательства о сельскохозяйственной аренде. Эта реформа, по мнению английских юристов, должна идти по линии более частых пересмотров ренты с учетом постоянно изменяющихся рыночных отношений. В связи с этим неизбежны изменения арендного законодательства, которое должно увязывать уровень ренты с рынком арендованной земли. Поэтому предлагается не принимать во внимание стоимость земли и ее дефицит. Уровень ренты должен определяться прибыльностью земельного участка, ценовой поддержкой государства и текущими ценами на сельскохозяйственную продукцию. Министерство сельского хозяйства Англии рекомендовало в связи с этим провести реформу законодательства о сельскохозяйственной аренде: упразднить законодательное регулирование фермерской аренды и возвратиться к понятию свободы договора аренды. Предусматривается, в частности, предоставить сторонам договора право самим договариваться об условиях пересмотра ренты. В таком случае исключается какое-либо законодательное регулирование ренты в будущем. В этом случае потребовалось бы также отменить процедуру судебного разбирательства для решения спорных вопросов о размере ренты. Одновременно отпала бы также необходимость создания механизма установления размера ренты.

Одним из основных правовых институтов гражданского законодательства Франции являются сделки с земельными участками, регулирование которых осуществляется на основе общих законоположений Гражданского кодекса, Закона об ориентации сельского хозяйства от 5 августа 1960 г. и дополнительного закона от 8 августа 1962 г., получивших название Хартии французского сельского хозяйства, иных специальных источников аграрного законодательства, направленных на совершенствование аграрной структуры, поддержку и укрепление жизнеспособных хозяйств семейного типа, усиление государственного контроля за слиянием и объединением сельскохозяйственных предприятий. В Законе от 1 августа 1984 г. о статусе аренды фермы и испольщины и контроле за структурами аграрных хозяйств в качестве оптимального вида сельскохозяйственного участка называется земельный участок семейной фермы, с работой на которой может справиться одна семья. Реализация Хартии французского сельского хозяйства потребовала усиления возрастающей роли государства в вопросах регулирования земельного оборота на основе положений специального аграрного законодательства, ограничивающего правомочия земельного собственника по распоряжению находящимися в их собственности земельными участками.

В законодательстве выделено два способа ограничения свободы отдельных лиц при совершении ими сделок с земельными участками. Во-первых, фермеры-арендаторы сохраняют юридическую возможность покупки арендуемой сельскохозяйственной земли при условии, что они будут использовать ее в сельскохозяйственных целях. Во-вторых, в соответствии с законом от 8 августа 1962 г. (с изменениями и дополнениями от 4 июля 1980 г.) о сельскохозяйственной ориентации было создано 34 Общества по перестройке и улучшению аграрной структуры (САФЕР-Corporations for Land and Rural Settle-nient-SAFFER). САФФЕР - это некоммерческие корпорации, контролируемые государством, владельцами которых являются фермерские объединения и сельскохозяйственные агентства. По своей правовой природе САФФЕР аналогичны корпорациям по землепользованию в Германии и, по мнению специалистов аграрного права Франции, рассматриваются в качестве органов «частного права, наделенных миссией общего интереса»: Их главная задача состоит в осуществлении земельной политики французского государства, направленной на совершенствование аграрной структуры, перераспределение земли, регулирование рынка сельскохозяйственных земель. Для реализации возложенных задач САФФЕР предоставлено право приобретать и перепродавать, передавать в аренду сельскохозяйственные угодья на льготных условиях преимущественно молодым семьям, ведущим фермерское хозяйство. В результате вмешательства САФФЕР в процесс перераспределения земли формируется не свободный, а контролируемый и весьма жестко ограниченный земельный рынок.

Во Франции торговля землей свободна, однако, чтобы избежать избыточного скопления продуктивных земель в одних руках, решено было уточнить их распределение с учетом демографической ситуации и экономической целесообразности. Это потребовало определенного воздействия на рынок земельного имущества. Государство не взяло на себя решение этого вопроса, поэтому был и созданы частноправовые товарищества, обеспеченные необходимой компетенцией в масштабе региона.

Их задача - приобретение сельскохозяйственного земельного имущества и последующая перепродажа его приоритетным кандидатам. Товарищества не имеют права заставить землевладельца продавать свое имущество. Как правило, скупка земель проводится по взаимному соглашению, но возможны случаи отказа возможному покупателю, если его проект использования земель не отвечает общественным интересам. В этом случае товарищества могут сами стать покупателями. Если цена представляется им слишком высокой, они могут предложить продавцу другую цену, который либо соглашается, либо изымает свое имущество из продажи. Таким образом, в портфеле создается определенный запас земель. Когда товарищество хочет продать из него какое-либо имение или надел, оно обязано публично известить об этом. Затем выявляются кандидаты на покупку; они рассматриваются местным комитетом, включающим сельскохозяйственных работников, нотариусов, административных работников, депутатов. Комитет определяет претендента, профиль деятельности которого наиболее соответствует эффективному использованию участка.

Стремление французского законодателя установить достаточно детальное правовое регулирование сделок с земельными участками проявляется также во включении в специальное аграрное законодательство положений, устанавливающих непосредственный административный контроль в случае расширения (приобретения любого титула на смежные земельные участки фермером, владельцем, арендатором) либо раздела жизнеспособных сельскохозяйственных предприятий. Если собственникземельного участка намерен расширить или поделить свойсельскохозяйственный земельный участок, он должен получить соответствующее разрешение специального административного комитета. Такое разрешение необходимо для того, чтобы придать законную силу сделкам по продаже или аренде сельскохозяйственных земель, а также для получения соответствующих благ от системы социального страхования в сельском хозяйстве или любого общественного займа. В настоящее время действует сложная система региональных нормативно-правовых актов по вопросу о том, какие земельные участки подлежат разделу или расширению, кто может обосновываться на этих землях и работать на них без получения такого разрешения. Нарушители этих правил подвергаются штрафу либо к ним применяются другие правовые санкции.

Если собственники земельных участков в городах желают поделить свое недвижимое имущество на более мелкие земельные участки, им необходимо получить от компетентных государственных органов сертификат (certificate d'urbanismc) на каждый земельный участок, подлежащий продаже. В этом сертификате устанавливаются не только ограничения в отношении зонирования, применимые к данному конкретному земельному участку. В сертификате содержится уведомление приобретателя о налагаемых государством ограничениях в отношении использования собственности, а также гарантии того, что соответствующие государственные органы будут соблюдать эти условия в течение шести месяцев после совершения сделки по отчуждению земельного участка и государство не будет налагать новых ограничений на порядок пользования вновь приобретенного земельного участка непосредственно после осуществления ее передачи.

При совершении купли-продажи земельного участка стороны нередко заключают так называемый предварительный опционный договор, которым оговариваются финансовые условия сделки. В результате заключения такого договора покупатель и продавец связывают себя договорными обязательствами о передаче земельного участка в собственность в обмен на уплату определенной цены при условии, что покупатель может получить ссуду на сумму, равную цене сделки.

На практике чаще всего используются два основных вида опционного договора. В случае так называемого одностороннего опциона на покупку определенного недвижимого имущества продавец предоставляет покупателю опцион на покупку определенного недвижимого имущества за конкретную цену в течение определенного периода времени. При этом реализация опциона ставится в зависимость от возможности получения необходимых средств на покупку.

Взаимный опцион предполагает взаимные обязательства по передаче правового титула на конкретный земельный участок после официального оформления купчей. При таких обязательствах ответственность покупателя в случае невозможности получения ссуды может быть ограничена, если главным условием выполнения договора считается получение такой ссуды. Взаимные обязательства могут быть зарегистрированы в установленном законом порядке с тем, чтобы они стали обязательными для исполнения третьими сторонами.

В любом договоре купли-продажи земельного участка должно содержаться описание передаваемого недвижимого имущества, а также уплачиваемая за него цена. Хотя устные договоренности с содержанием вышеуказанных элементов рассматриваются так же, как соглашения, которые могут исполняться в принудительном порядке, сделка должна быть зарегистрирована для того, чтобы факт продажи земельного участка стал обязательным для третьих сторон. Для государственной же регистрации прав на недвижимое имущество требуется оформление купчей в письменной форме.

Завершение сделки по купле-продаже земельного участка зависит, как правило, от того, сумеет ли покупатель найти источник финансирования. Чаще всего на практике покупатель получает деньги в форме ссуды, обеспеченной закладной, либо подписывает договор аренды на приобретаемую недвижимость банком. Если покупатель не возвращает выданную ему ссуду, держатель закладной в праве выставить заложенную недвижимость на продажу через аукцион и затем использовать вырученные деньги для покрытия долга. В случае же заключения договора аренды с банком последний сам покупает недвижимое имущество и затем передает его в аренду потенциальному покупателю на определенный период времени, предоставляя при этом право арендатору на приобретение этого недвижимого имущества по истечении срока аренды.

После того, как ипотечный залог был получен, и недвижимое имущество было приобретено, ссудодатель не может запретить собственнику передать земельный участок, но может потребовать, чтобы собственник до передачи земельного участка в полном объеме возместил ипотечный залог. Это условие называется продажей с погашением задолженности. Однако, если в контракте не предусмотрено условие продажи с погашением задолженности, земельный участок признается по-прежнему обремененным ипотечным залогом, а обязательство произвести погашение ссуды автоматически переходит к новому собственнику (ипотечный залог переуступается новому собственнику).

При передаче права собственности на земельные участок обязательно оформляется официальный документ в виде купчей, которую готовит нотариус. При этом действует правило, согласно которому все сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации.

Требования, предъявляемые к купчей при совершении гражданско-правовых сделок с земельными участками, следующие:

1) купчая должна быть заверена нотариусом; 2) в купчей обязательно указываются имена сторон продавца и покупателя, а также нотариуса, удостоверившего договор купли-продажи земельного участка; 3) в купчей содержится правовая характеристика отчуждаемого недвижимого имущества, а также все изменения правового титула; 4) оговаривается место и дата совершения купчей, как и тот факт, что с ее содержанием были ознакомлены обе стороны по сделке.

После оформления купчей продавец обязан передать правовой титул покупателю, заверив последнего в том, что этот титул может быть использован в предлагаемых целях, а покупатель, в свою очередь, должен уплатить продавцу ту цену, о которой они договорились.

Так же, как и в Германии, во Франции центральным институтом французского гражданского права является институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Учреждением, ответственным за ведение публичного реестра недвижимости, является местная контора земельного кадастра. Регистрации подлежат все сделки с недвижимым имуществом, в том числе и закладные. Споры о право притязаниях на землю разрешаются на основе данных о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Причем сторона, зарегистрировавшая свои права на земельный участок первой, имеет преимущество по отношению к сторонам, которые зарегистрировали права на недвижимое имущество позднее. Если две стороны зарегистрировали свои права на земельный участок в один и тот же календарный день, то преимущество той или другой стороны определяется по дате нотариального удостоверения документов. После регистрации купчая (или закладная) представляет собой документ, положения которого признаются обязательными для исполнения любыми третьими сторонами. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю правовой титул на проданную недвижимость, гарантируя при этом беспрепятственное ее использование и отсутствие в ней скрытых дефектов. Недвижимое имущество должно быть в таком же состоянии, что и во время заключения договора купли-продажи, причем это должно быть именно то недвижимое имущество, описание которого дано в договоре купли-продажи. При нарушении этих условий покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возмещения выплаченной цены сделки.

Как уже отмечалось выше, правовое регулирование сельскохозяйственной аренды во Франции осуществляется на основе специальных источников аграрного права, главным из которых является Ордонанс от 17 октября 1945 г. (с последующими изменениями и дополнениями), именуемый в настоящее время CodeRurale. Этот закон содержит императивные – обязательные для применения сторонами нормы права, которыми они связаны на момент заключения договора сельскохозяйственной аренды.

Договор сельскохозяйственной аренды заключается сроком на девять лет. В 1970 г. максимальный срок аренды был продлен до 18 лет, в 1980 г. - до 25 лет. Условие о сроке аренды включается в договор, который предусматривает его автоматическое продление за исключением тех случаев, когда арендатор уклоняется по каким-либо причинам от возобновления договора аренды.

Но какую бы из двух названных возможностей арендатор не избрал, он вправе, кроме того, требовать преимущественной покупки земельного участка, сданного ему в аренду арендодателем. Статья 793 Аграрного кодекса Франции ограничивает указанное право лишь одним условием: «… Если он (арендатор) не является собственником парцеллы, общая земельная площадь которой превышает максимум, установленный распоряжением префекта по представлению сельскохозяйственной комиссии по сельскохозяйственным арендам. Однако съемщик может воспользоваться с правом преимущественной покупки, даже если он является собственником других земель с площадью, превышающей дозволенный максимум, если он намерен приобрести землю для устройства одного из своих взрослых детей, который лично будет хозяйствовать на земельном участке».

Если в собственности одного физического лица оказывается более одного земельного участка, собственник земли осуществляет раздельную продажу земельных участков, предоставляя тем самым возможность каждому арендатору реализовать право преимущественной покупки. Специальное законодательство устанавливает при этом ограничения прав арендатора, закрепляя правило о том, что арендатор, которому отчужден земельный участок по праву преимущественной покупки, обязан хозяйствовать на указанном земельном участке не менее девяти лет.

Прекращение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения возможно как по общим основаниям, так и в результате его расторжения по требованию арендодателя, когда арендатор не вносит арендную плату, нарушает иные условия договора аренды. В интересах арендодателя установлено, что прекращение договора аренды по его требованию допускается в случае, когда арендатор намерен изменить целевое назначение арендуемого земельного участка или когда арендодатель желает сам хозяйствовать на указанном земельном участке. Арендодатель не в праве однако прекратить договор аренды по тому мотиву, что он желает перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель (например, сельскохозяйственные земли).

Предметом самостоятельного правового регулирования является аренда пастбищ, при которой допустимо раздельное владение землей. В указанных случаях арендатору предоставляется возможность обрабатывать арендуемый земельный участок сельскохозяйственного назначения, а арендодатель наделяется правом использовать сооружения, находящиеся на арендуемом земельном участке, для отдыха, например, подъемники для лыжников, а также охотничьи и рыбацкие домики. Аренда пастбищ разрешается только в горных районах и на территориях, где непрерывное сельскохозяйственное использование земли жизненно необходимо для сохранения качества почвы.

Закон 1988 г. «О сельскохозяйственной адаптации» расширяет разрешенные виды использования сельскохозяйственных земель арендаторами, выводя их за рамки сельскохозяйственной деятельности, позволяя арендаторам извлекать дополнительный доход из деятельности, связанной с эксплуатацией кемпингов, ресторанов, консервных заводов, функционирующих на основе переработанной сельскохозяйственной продукции.

Такова принципиальная линия специального законодательства о сельскохозяйственной аренде Франции, смягчающего отрицательные экономические и социальные последствия произвола земельных собственников при сдаче ими в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Вполне закономерна потому основная направленность французского аграрного права, ориентирована на усилие защиты прав сельскохозяйственных арендаторов.

Государство берет на себе регулирование и более частных (но в социальном плане не менее важных) вопросов. С целью удержать молодежь в сельском хозяйстве, через Национальный центр Франции по упорядочению структуры сельских хозяйств молодым людям, пожелавшим (при наличии у них для этого соответствующих оснований) заняться самостоятельным хозяйством, дается дотация к имеющимся у них средствам в размерах, обеспечивающих начальные расходы. Пожилым фермерам Центр выплачивает компенсацию, если они передаю дело молодым. Это способствует омоложению фермерского состава и создает дополнительные гарантии в старости для людей, посвятивших жизнь сельскому хозяйству.

Дания.От собственника и арендатора земли требуется обеспечение таких целей, как сохранение земли в сельскохозяйственном производстве, сохранение здоровья скота, а также природы и окружающей среды. Закон требует от фермера «хорошего ведения сельского хозяйства». Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, так же как и на собственных землях, обязаны проживать постоянно на данной ферме.

В целях борьбы с созданием латифундий закон устанавливает верхнюю границу землепользования - своей собственной и арендованной – в 150 га сельхозугодий. Исключения делаются лишь в том случае, если фермер сможет доказать, что вследствии специфики его производства ему потребуется земли и никто из окрестных крестьян не будет протестовать против этого.

В Данииземлевладельцы не могут свободно, не получив разрешения местных властей, объединять свои участки, если в итоге их площадь достигает 50 га; если же она возрастает до 100 га, требуется разрешение центральной власти. Датчанин, желающий арендовать землю, должен засвидетельствовать наличие капитала, равного средствам, затрачиваемым на приобретение фермы. Покупатель может взять до 80 % стоимости участка в кредит, но лишь при возрасте не старше 40 лет и высокой земледельческой квалификации. Столь жесткие ограничения для покупателей земли неизбежно ограничивают возможность купли-продажи земельных участков.

Закон также предусматривает и расположение или расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых массивов, связанных с необходимой инфраструктурой.

Законодательство обуславливает, что расстояние между дорогами, ведущими на ферму, не должно быть более 2 км. Если на ферме есть несколько участков земли, то число их не должно превышать пяти и они не должны отстоять от центральной усадьбы больше, чем на 10-25 км. Правда закон разрешает делать исключение в отдельных случаях, когда требуются дополнительные участки земли для вывозки и заделки навоза. Однако для этого требуется специальное разрешение. И при покупке и при аренде для лиц, которые хотят приобрести дополнительный участок земли, они должны соответствовать необходимым требованиям.

Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, а также он образуется проработать на этой ферме не менее 8 лет (т.е. это означает, что в течение этого срока он не может ни продавать, ни сдать в аренду или в субаренду, полученную им землю). Законом разрешается покупать или получать в аренду до трех участков земли, при условии, что расстояние между ними не более 10 км, и ни один из соседей не будет протестовать против такого приобретения земли. Покупка земли запрещается, если эта операция является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.

При покупки земли, если кто-либо из соседей, живущих не более 1 км от продаваемого участка и имеющего уже 70 га, имеет преимущество по ее приобретению, естественно, если он готов выплатить за нее рыночную цену.

Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени.

В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм, не допуская одновременно ни создания латифундий, ни помещичьих хозяйств ни скупки земли юридическими лицами и превращения ее в объект спекуляции. такая земельная политика является одним из факторов, обеспечивающих Дании во многих случаях лидирующее место по эффективности сельского хозяйства. На примере Дании можно продемонстрировать, что земельное законодательство имеет комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели. Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт других развитых стран, то можно, вероятно, представить в схематичной форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок.

В Швейцарии в 1994 г. было принято новое аграрное законодательство, названное «Законом о собственности на землю», которое ставит своей целью, чтобы земля принадлежала только тому, кто ее обрабатывает. Из этого следует и структурная политика в землевладении в поддержании минимума и максимума в размере одного хозяйства. При определении рациональных размеров хозяйств разработаны нормативы, что такой минимум размера фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75 %, или на 2100 часов в году. А максимальным считается участок, которые обеспечивается разумный уровень доходов от 2,5 до 3 работников. В равнинных местах минимальный размер определен в 5 – 7,5 га. При аренде же земли минимальный размер участка должен обеспечивать занятость 1,5 работника.

В Италии, ПортугалиииИспании,имеющих до какой-то степени в земельном законодательстве общие корни, основной упор делается на определении нижней границы фермерского хозяйства, чтобы избежать чрезмерной фрагментации, с учетом аграрного перенаселения. Законом определяется такое понятие как «минимальное жизнеспособное хозяйство», и законодательство запрещает какие-либо сделки по продаже или аренды земли, которые бы нарушили этот минимальный размер. В следствие различий природных и экономических условий такой минимальный размер устанавливается на региональном уровне.

Законы Испании модернизации сельскохозяйственного производства, о создании сельскохозяйственных кооперативов, о совместной деятельности и о страховании в сельском хозяйстве 1995 – 1996 гг. адекватно реагировали на земельную политику ЕС, направленную на сокращение обрабатываемой площади земли. Вместо идеи увеличения сельскохозяйственного производства, содержащейся в ранее действовавшем законе от 28 декабря 1980 г. «О сельскохозяйственной аренде», они закрепили положение о сокращении сельскохозяйственного производства с тем, чтобы не допустить слишком большого превышения спроса над предложением.

Нельзя сказать, что в период с 1976 по 1985 г., до вступления Испании в Общий рынок, ничего в этом плане не делалось. Правительство Союза демократических ил, руководившее страной с 1977 по 1982 г., выдвинуло широкую Программу аграрного законодательства. В Программе обращает на себя внимание закон от 28 декабря 1980 г. «О сельскохозяйственной аренде», в котором впервые в Западной Европе сказано: для того чтобы арендовать крестьянское хозяйство, необходимо отвечать требованиям, предъявляемым к профессионалам сельского хозяйства. Это понятие по смыслу совпадает с понятием «землевладелец – носитель титула». Такой землевладелец является центральной фигурой аграрного законодательства стран Содружества. Все это означает, что создаваемые или выделяемые для аренды земли будут зарезервированы для подлинных землевладельцев, т.е. для тех, кто получает от данной деятельности более половины доходов и посвящает ей большую часть своего рабочего времени.

Целью закона была реорганизация структуры таким образом , чтобы мы теперь могли говорить о «действиях, имеющих характер реформы», хотя не о собственно аграрной реформе. Однако в Испании арендные отношения не получили такого развития, как в других странах. Вместе с издольщиной аренда в 80-х годах охватывала чуть более 20 % испанских производственных структур. Частично этим обстоятельством, частично тем, что земледелец может продлевать аренду на довольно длительный срок (до 21 года) и объяснялось, что арендные отношения не получили в тот период столь широкого распространения.

В 1995 г. социалистическое правительство инициировало принятие Кортесами закона, упрощавшего аренду и устанавливавшего минимальный срок аренды – пять лет. Стороны сами устанавливают в договоре ее срок. Было отменено положение об обязательном продлении аренды. Сказанное подтверждает, что такие меры протекционизма наносят крестьянину без земли либо имеющему недостаточное ее количество огромный ущерб. Вместе с тем в законе сохраняется положение о необходимости для земледельца иметь статус «профессионала сельского хозяйства».

В законодательстве были закреплены и иные нормативные требования в отношении аренды сельскохозяйственных земель: сокращен срок аренды, снижен размер арендной платы, отменена издольщина, расширены права частного предпринимателя на аренду сельскохозяйственных угодий.

По земельному закону Испанииаренда земли подлежит государственному регулированию. Ее основная цель – не допустить создания крупных поместий. Как правило, не разрешается получать в аренду более 50 га орошаемых земель или 1 тыс. га экстенсивных пастбищ.

Принятие законов о семейных хозяйствах и о молодых земледельцах, которые были направлены на сохранение сельского хозяйства семейного типа и увеличение его потенциала. Она свидетельствовала также о том, что отныне предметом заботы законодателя становятся не латифундии, а минифундии, которых к тому времени в Испании насчитывалось около 1,5 млн хозяйств, каждое площадью не более 20 га.

В Ирландии, в которой несколько веков господствовала система английских ленд-лордов – владельцев земли и ирландцев арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована фермера-собственника земли. На получение прав на аренду требуется специальное разрешение властей. Это приводит к тому, что в Ирландии самый низкий процент фермеров-арендаторов в Европе – всего 12 %.

В Японии земельное законодательство основано на послевоенной аграрной реформе. Учитывая же крайне ограниченную площадь сельхозугодий и огромное давление городов на сельские районы, государство стремится проводить жесткую политику по охране сельскохозяйственных земель. Все изменения собственности на землю и аренду требуют разрешения властей и даются лишь при условии:

а) собственник земли будет сам обрабатывать всю ту землю, которую он имеет и арендует;

б) крестьянин или один из членов его семьи должен быть постоянно занятым сельскохозяйственным производством на этой ферме;

в) общая площадь сельхозугодий после приобретения или аренды должна быть не менее 0,5 га (2 га на Хоккайдо) или больше, за исключением отдельных случаев ведения особо интенсивного типа производства;

г) крестьянин должен иметь квалификацию, финансовые и прочие возможности для ведения эффективного производства на всей площади фермы и он постоянно должен проживать в этом хозяйстве.

В общем, закон не разрешает приобретать или арендовать какую-либо сельскохозяйственную землю, если данный человек не характеризуется как «физическое сельскохозяйственное лицо». Эта формулировка и внесена в закон. В качестве важных составляющих этого понятия включено также постоянное трудовое участие и способность проводить необходимые капиталовложения.

Арендное законодательство Япониипредусматривает административные ограничения земельной собственности крестьян, предоставляет льготы для тех, кто желает выкупить у помещиков излишки их земель. Государство вынуждено в условиях малоземелья брать под контроль регулирование арендных отношений, ограничивая максимальный размер арендуемых земельных участков до 1 га. В настоящее время средний размер арендуемого земельного участка в Японии составляет 0,3 га. Одновременно идет процесс государственного вмешательства в регулирование предельного уровня арендной платы, которая установлена на поливном поле в размере не более 20 % и на суходольном – 15 % стоимости полученного урожая.

В последнее время в японском законодательстве наблюдается отход от жесткой системы прямого регулирования к более гибкой и свободной организации управления аграрной экономикой. В законодательстве явно прослеживается стремление приблизить структуры аграрного производства к условиям земельного рынка, усилить гарантии свободы договоров, обеспечить всестороннюю защиту прав и законных интересов арендодателя и арендатора. Вполне обоснованными следует в связи с этим признать дополнения и изменения к законодательству о земле, в соответствии с которыми уровень арендной платы устанавливается договором между собственником земельного участка и арендатором.

В Новой Зеландииположение с землей совершенно иное, чем в Европе или в Японии. Здесь с самого начала сельскохозяйственное производство было ориентировано на создание крупных хозяйств с использованием наемной рабочей силы. Но в общем, земельные площади уже все заняты. С ростом населения идет напор на раздел прежних огромных владений и создание более мелких хозяйств европейского типа. Вследствие этого Новая Зеландия одна из немногих стран, где средний размер сокращается. Государственная политика направлена на поддержку такого типа развития и препятствует всякому увеличению крупных поместий. Требуется специальное разрешение на покупку земли свыше 2 га. Это же касается и аренды. Но, тем не менее, земельное законодательство в Новой Зеландии все же значительно более либерально, чем в Европе.

В Норвегииодна из основных целей аграрной политики – это сохранение крестьянского хозяйства и препятствование обезлюдиванию не очень-то благоприятных для сельского хозяйства регионов страны, в особенности на севере и в центре. В общем. политика скорее ориентирована на социальные и экологические цели, чтобы не дичали обезлюдившие районы.

Основные цели аграрной политики – это сохранение фермерства, при этом ориентация идет на фермера-собственника земли. Поэтому законодательство ограничивает возможность раздробления участков, аренда же регламентируется законом и местными властями.

Классический пример публично-правового регулирования ограничения правомочий земельного собственника при совершению сделок по отчуждению земельных участков в Норвегиипредставляет закон от 31 мая 1974 г. «О концессии и праве приоритетного выкупа недвижимости государством и муниципалитетом» (ActofConcessionndPublikPre-emtioninRespectoftheAcquisitionofRealProperty). Закон предусматривает регулируемый и контролируемый государством оборот недвижимости с целью сельскохозяйственных производственных земель, создание структур собственности и эффективного использования земель в сельском и лесном хозяйстве. Законодательство учитывает при этом то, что территория Норвегии покрыта горами, горными плато, ледниками и озерами ( лишь 3% всех земельных площадей Норвегии пригодно для сельскохозяйственного производства).

Закон основывается на принципе свободы собственности и договоров, однако признает необходимость публично-правового регулирования земельного оборота. Этим целям служат разрешительный (лицензионный) порядок приобретения недвижимости и право приоритетного выкупа недвижимости государством и муниципалитетом.

В законе определены три условия, при наличии которых не требуется выдачи разрешения (лицензии) на приобретение земельного участка. Во-первых, если отдельный земельный участок приобретается под строительство коттеджей и дач, а его размер не превышает 2 га. Во-вторых, если застроенный земельный участок, площадь которого не превышает 5 га, намного больше по размеру, чем необходимо для использования здания, а стоимость участка не превышает стоимости постройки. В-третьих, если площадь земельного участка под строительство, приобретаемого у местной администрации, владеющей более 50 % акций, не превышает 2 га.

От обязанности получить разрешение (лицензию) на приобретение земельного участка освобождены близкие родственники собственника, государство, муниципальные органы. Такое разрешение (лицензия) не требуется при сделках, когда покупателем недвижимости является банк, приобретающий объект недвижимости на принудительном аукционе, для того чтобы обеспечит возврат кредита, выданного под залог данного объекта недвижимости.

Полномочия на выдачу разрешений на совершение сделок с земельными участками предоставлены Министерству сельского хозяйства и другим компетентным органам государственного управления. Орган, выдающий лицензию, обладает определенной свободой действий при принятии решений. Так, лицензия на совершение сделок с земельными участками может быть выдана, если покупатель земельного участка обязуется использовать его определенным образом или поселиться на приобретаемом участке на какой-либо установленный минимальный период времени.

Государство и органы муниципалитета отказывают в выдаче разрешения (лицензии) на приобретение земельного участка, если сделка по отчуждению земельного участка совершается со спекулятивной целью или повлечет за собой сосредоточение большого количества недвижимости в руках покупателя. В тех случаях, когда государство и органы муниципалитета считают, что продажная цена земельного участка чрезмерно высока, они обращаются в судебные органы с просьбой установить цену на основе реальной рыночной стоимости земельного участка.

Свобода земельного оборота по сделкам с недвижимостью ограничена также тем, что разрешение на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения выдается только лицам, которые обладают профессиональной квалификацией в области сельского хозяйства, согласны проживать на территории данного хозяйства и вести своими силами хозяйство. Закон содержит также важное требование о том, что выдаче лицензии на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения государство и органы муниципалитета учитывают, может ли быть жизнеспособным хозяйство-приобретатель земельного участка.

Покупатель, который приобрел земельный участок в собственность без лицензии, обязан продать его лицу, имеющему право на совершение сделок с земельными участками без лицензии, или лицу, получившему ее. При невыполнении указанных требований государство может обязать нарушителей выставить земельный участок для продажи на аукцион. Если земельный участок выставляется на аукцион и продается по цене ниже той, которая уплачена за него приобретателем, не имеющим лицензии, то страдает от этого приобретатель.

С 1909 г. государство и органы муниципалитета имеют преимущественное право покупки при совершении гражданско-правовых сделок с земельными участками. Реализация этого права возможна только после принятия собственником земельного участка решения о его продаже и подготовки договора с соответствующими обязательствами. В случае осуществления преимущественного права покупки государство и органы муниципалитета могут монополизировать позицию покупателя и приобрести земли, пригодные для сельскохозяйственной деятельности. Впоследствии государство и органы муниципалитета могут продать этот земельный участок какому-либо фермеру, размеры хозяйства которого слишком малы для того, чтобы получать достаточные доходы.

Из всех западно-европейских стран Норвегии проводит наиболее жесткую политику государственного контроля земельного рынка. Многие норвежцы жалуются на ограничения и ущемления права частной собственности на землю, на то, что они не могут реализовать право на свободу предпринимательской деятельности и свободу договора. Политика чрезмерного государственного вмешательства в регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения не находит поддержки в странах Западной Европы, в которых установлена обязанность административных органов обосновывать свои действия соответствующими нормами права при юридически значимом вмешательстве в деятельность собственников земельных участков.

Нидерланды.Эта страна является специфической среди стран Западной Европы по своей земельной политике. Дело в том, что значительные площади осушенных польдеров находятся в государственной собственности и используются на основе длительной аренды. Арендуются и другие земли. В целом 30 % всей земли находятся в арендном пользовании и около половины хозяйств частично или полностью работают на арендованной земле. С учетом важности института аренды государство регулирует все его виды. При этом принимаются во внимание многие факторы, на основе которых выдаются разрешения на аренду. Одним из них является нежелание дробить ранее существующие хозяйства, а с другой стороны, чрезмерная концентрация земли в одних руках. Этот принцип относится и к аренде, и к покупке земли. Принимается во внимание также и тип сельскохозяйственного производства и размеры площадей, которые необходимы для жизнеспособной коммерческой фермы. Контракты на аренду с соответствующим разрешением могут быть продлены, дополнены или прекращены.

В Нидерландах в законе 1958 г. «Об аренде» с последующими изменениями и пополнениями, внесенными в 1977, 1978, 1980, 1983 гг., закрепление различные формы расчетов арендаторов и арендодателей за пользование землей. Здесь применяются и испольное разделение производственной сельскохозяйственной продукции, и уплаты заранее определенной договором суммы годового налога.

Сельскохозяйственные земли Нидерландов подразделяются на три оценочных класса с учетом качества земель. В соответствии с этой классификацией устанавливается первая (базисная) ступень суммы годового налога за 1 га в год. К этой первоначальной сумме налога при сдаче в аренду начисляются дополнительные платежи за проведение мероприятий по поддержке продуктивности сельскохозяйственных земель. В договорах аренды оговаривается дифференциация дополнительных платежей за работы по отводу переувлажненных почв, подаче воды в оросительные каналы, землеустройству и нарезке новой системы каналов.

Объектом налогообложения на ряду с землями сельскохозяйственного назначения по закону Нидерландов 1958 г. «Об аренде» признается также имущество животноводческих и земледельческих хозяйств. Налог за амортизацию зданий и сооружений дифференцируется в зависимости от размера хозяйства и состояния зданий и сооружений. Практика взимания арендной платы за землю включает многочисленные льготы определенным категориям граждан. Такие льготы предоставлены, например, молодым фермерам в возрасте от 30 до 35 лет, не имеющим необходимого начального капитала, а также гражданам, изъявившим желание приобрести в аренду комплексные фермы с жилыми домами и всеми необходимыми производственными постройками, построенными на польдерах (землях, отвоеванных у моря).

Тенденция публичного правового регулирования ограничений правомочий собственника в сфере земельного оборота прослеживается также в австрийском законодательстве, которое еще в 1919 г. установило разрешительный порядок отчуждения земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон Австрии от 7 июля 1994 г. «Об обороте земельных участков», опираясь на доктрину социальных функций земельной собственности, предоставляет государству как защитнику общего блага и публичных интересов право государственного регулирования и контроля земельного оборота.

Ограниченный характер земельного оборота в п. 1 § 1 Федерального закона от 7 июля 1994 г. мотивируется прежде всего необходимостью создания жизнеспособных продуктивных конкурентоспособных сельскохозяйственных предприятий, благоприятных условий, обеспечивающих гармоничное развитие поселений, удовлетворение потребностей в жилье местного населения, рациональное и эффективное использование сельскохозяйственных земель. Наряду с этим в той мере, в какой это необходимо –для обеспечения публичных интересов, австрийское законодательство акцентирует внимание на задачах, связанных с борьбой со спекулятивными сделками с земельными участками, и устанавливает дополнительные ограничения в сфере земельного оборота для иностранных граждан.

Он содержит специальные правила, устанавливающие сферу действия закона, общие требования, предъявляемые к гражданско-правовым сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения, особый порядок приобретения прав на землю иностранцами, продажи земли с аукционов, административный регламент деятельности комиссий по земельному обороту, выдающих разрешение на совершение сделок по отчуждению земельных участков.

По общему правилу, установленному в гражданском праве, земельные собственники могут свободно распоряжаться своим имуществом. Нормы Закона об обороте устанавливают исключения из общего правила. К ним относятся и нормы § 3 Закона, который предусматривает, что отчуждение земельных участков сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения размером свыше 1 га требует предварительного разрешения со стороны соответствующих органов государственной власти. Разрешительный порядок совершения сделок с земельными участками установлен также для тех сделок, по которым предполагается изменение целевого назначения земельного участка.

В разрешение на приобретение земельного участка может быть отказано только по основаниям, указанным в Законе. К таким основаниям относятся:

сосредоточение земли сверх установленных пределов в руках отдельных сельскохозяйственных предприятий;

изменение целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения;

приобретение земельного участка в спекулятивных целях;

значительное превышение рыночной стоимости земельного участка;

нарушение без основных на то причин выгодной аграрной структуры, сформировавшейся в ходе земельной реформы;

дробление земельного участка при переходе права собственности от одного родственника к другому.

Разрешение на совершенствование сделок с земельными участками или отказ в выдаче разрешения дает районная комиссия по земельному обороту, председателем которой является профессиональный судья или государственный служащий федеральной земли. В состав комиссии входят председатели сельскохозяйственной палаты, промышленной палаты, палаты рабочих и служащих, член совета муниципалитета, на территории которого находится земельный участок, являющийся предметом сделки.

Решение районной комиссии может быть обжаловано в комиссию по земельному обороту федеральной земли. Собственники земельных участков, иные лица, заинтересованные в осуществлении сделки с земельным участком, могут обжаловать решение комиссии по земельному обороту федеральной земли в судебную палату по административным спорам.

В Канаде иАвстралии наибольшее распространение имеет денежная аренда земли, которая постепенно вытесняет испольщину. Арендная плата в этих странах взимается либо в виде выплаты части прибыли от полученного урожая, продажи продукции животноводства либо выделения части урожая в натуре. Если, например, по договору хозяйство смешанного типа получает основной доход от продажи зерновых, то на арендатора возлагается обязанность предать землевладельцу 1/3 произведенного на ферме зерна. Арендодатель при этом обязан произвести оплату налогов на строение независимо от того, построено ли оно арендатором или собственником земельного участка.

Продуктивная способность определяется при этом с учетом недвижимого оборудования и имущества, которое находится на земельном участке, при условии, что он арендуется конкурирующим арендатором. Способность приносить доход определяется как сельскохозяйственная продуктивность участка, а именно как степень. до которой участок может приносить прибыль конкурирующему арендатору, практикующему данную систему фермерства (список № 2). При этом цена сельскохозяйственную продукцию и уровень поддержания цен в системе ЕС внутри страны не влияют прямо на установление размера ренты. Однако они, несомненно, оказывают косвенное влияние на определение способности приносить доход фермерскому хозяйству. По списку № 2 продуктивная способность определяется агрономическими факторами: количеством и характером сельскохозяйственной продукции, которую производит конкурирующий арендатор, используя арендованный земельный участок и закрепленное за ним оборудование. Конечная оценка стоимости аренды участка устанавливается посредством подсчета размера валовой прибыли для данного земельного участка и фермерского хозяйства. Поэтому конечная цена ренты определяется в основном экономическими факторами: ценой на сельскохозяйственную продукцию, уровнем ценовой поддержки, а также их влиянием на прибыльность сравнимых сельскохозяйственных участков.

Закон 1986 г. обязывает третейского судью не учитывать влияние дефицита арендованных земель на сумму ренты сравнимых участков. Вызывает сомнение то, что дефицитная стоимость не должна учитываться при определении суммы ренты отдельного участка. В таком случае инфляционные суммы ренты не учитываются, чтобы не допустить увеличения страховых премий как следствия дефицита земли.

Королевская земельная инспекция Англии издала Руководство для оценщиков и третейских судей по подсчету размера валовой прибыли при определение размера фермерской ренты в случае ее пересмотра. Несмотря на то, что соответствующая способность земельного участка приносить доход определяется прибыльностью сельскохозяйственного предприятия, закон 1986 г. предписывает третейскому судье учитывать все факторы.

Во внимание принимаются прежде всего такие специфические элементы фермерских хозяйств, как здания и сооружения, находящиеся на арендованном земельном участке. При этом учитывается, используется ли здания непосредственно для фермерских хозяйств или для проживания, производилось ли благоустройство участка и недвижимого имущества (включая здания, построенные за счет землевладельца). Третейский судья не учитывает однако фактора, связанные с улучшением земельного участка самим арендатором, а также с капитальным ремонтом зданий и сооружений, произведенным арендатором (список № 2).

Что касается стоимости земельного участка, сданного в аренду фермеру, то она определяется с учетом его рентной стоимости, т.е. той суммы ренты, которую арендатор заплатит за пользование землей и недвижимым имуществом, сданным в аренду для фермерской деятельности.

Рента за арендованный участок может быть повышена или в зависимости от условий рынка и других существенных факторов. Юридического механизма индексации фермерской ренты относительно цен на сельскохозяйственную продукцию не существует. Стороны договора сельскохозяйственной аренды вправе, если они того желают, включить в договор аренды условие о пересмотре ренты, т.е. о ее индексации. На практике рента пересматривается в тех случаях, когда договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае сторонам рекомендуется включить в договор условие о пересмотре ренты во время действия договора сельскохозяйственной аренды.

Третейский судья принимает при этом во внимание и то, что во время спада на рынке пересмотр ренты может отразиться негативно на доходах арендатора-фермера. Требования о пересмотре ренты часто мотивируются различными процедурными нормами, относящиеся к выбору времени для пересмотра ренты. Закон 1986 г. предусматривает, что заявка на пересмотр ренты должна быть представлена по крайней мере за год. Это правило ставило ранее в неблагоприятное положение арендатора, на которого возлагалась обязанность нести более высокие расходы по сравнению с условиями рынка в последующие два года. эти дискриминационные положения были устранены в 1986 г., когда законодательно были закреплены меры, обеспечивающие индексацию ренты в соответствии с текущими рыночными условиями.

На практике однако при применении новых законоположений возникают определенные трудности, которые являются постоянным источником судебных конфликтов. В связи с этим партнерство, в среднем составлял 310 га. В среднем на них работало около 6-7 наемных работников. Для зарубежного аграрного права это принципиально новое явление, связанное со стремлением законодателя гарантировать права и интересы собственника земельного участка и арендатора, а также эффективное использование земли, сданной в аренду.

Законодательство стран Латинской Америкипредусматривает новые признаки сельскохозяйственной земельной собственности. Они касаются трех факторов, определяющих правомочия собственника: 1) фактора абсолютности; 2) фактора исключительности; 3) фактора неизменности. Исходя из общего учения о трихотомии собственности (рассечения конструкции собственности на три части), законодательство и правовая литература признают идею свободного распоряжения собственностью, регулируемого и контролируемого государством земельного оборота. В ряде стран, в том числе в Мексике, законодательство, регулирующее оборот сельскохозяйственных земель по сделкам между физическими и юридическими лицами, содействуют капитализации сельского хозяйства, укреплению экономической самостоятельности и преодолению отставания деревне.

Аграрный закон Мексики от 26 февраля 1992 г. устанавливает, что в рамках частного землеоборота предметом купли-продажи могут быть земельные участки, принадлежащие эхидатариям, которые получили право полной собственности на свой индивидуальный надел; в рамках государственного землеоборота предметом купли-продажи, которая совершается с соблюдением установленного порядка, могут быть земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Наряду с сельскохозяйственными землями объектом купли-продажи являются также земельные участки, расположенные на территории города или поселка, предназначенные для жилищного строительства. покупателями по таким договорам купли-продажи сельскохозяйственных и городских земель выступают частные собственники. Ими могут быть как граждане Мексики, так и иностранные граждане, лица без гражданства.

Формирование земельного рынка обеспечивается также системой норм, относящихся к операциям с акциями при создании коммерческих организаций. На земельном рынке, как особом институциональным организованном, обращаются акции трех видов: 1) с литерой «Т», обозначающее вложение в землю; 2) с литерой «А» - для национальных вкладчиков капитала; 3) с литерой «В» - для иностранных интересов. Земельный рынок охватывает операции с акциями, совершаемыми с землями мелких частных владельцев, парцеллами эхидатариев, переданными ими в полную собственность, или землями общего пользования. В последнем случае требуется решение общего собрания эхидальной организации и одобрение аграрной прокуратуры.

Действующие с 1992 г. на земельном рынке правила совершенствования земельно-правовых сделок разрешают различным собственникам заключать контракты на аренду земли, на выдачу под нее беспроцентной ссуды, на участие в товариществе по использованию земли. Обычной сельскохозяйственной арендой, согласно новому арендному законодательству, является долгосрочная аренда на срок 30 лет. Долгосрочная аренда ставит в привилегированное положение арендатора и разрешает ему пропагандировать заключенный договор с любым собственником или владельцем земли (частником или членом эхидальной организации).

Формирование системы управления земельными ресурсами в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) обусловлено историческими, национальными, культурными и другими особенностями этих стран. Различались формы и методы реформирования земельных отношений, сроки и темпы трансформации собственности на землю. На характер земельных реформ оказывали влияние особенности аграрной структуры страны, обеспеченность другими ресурсами и другие факторы, включая психологическую приверженность к тем или иным формам землевладения и землепользования, сложившиеся традиции образа жизни и трудовой деятельности в деревне.

Ядро аграрной реформы в странах Восточной Европы составляют изменения в производственной структуре сельского хозяйства, связанных с заменой государственных и огосударствленных сельскохозяйственных кооперативов частными крупными конкурентоспособными хозяйствами семейного типа, хозяйственными товариществами, кооперативами их первоначальных собственников, основанными на принципах долей (собственности), созданием современной рыночной инфраструктуры на селе, развитием ремесел и местной промышленности.

Первый этап реформ характеризовался радикальными изменениями земельных отношений. В странах с менее развитой экономикой этот процесс вылился в роспуск крупных – предприятий и создание большого числа полунатуральных крестьянских хозяйств.

Так, в Болгарии действующие правовые нормы восстановления собственности на землю в прежних реальных границах обусловили дробление земельных участков, что, при дороговизне земли, неупорядоченности арендных отношений и рынка земли, недостаточном техническом уровне и отсутствии необходимого стартового капитала для организации фермерских хозяйств, создало препятствия для концентрации землевладений оптимальных размеров и трудности в формировании производственных кооперативов частных земельных собственников, желающих получить землю в едином массиве.

В более развитых государствах (Венгрия. Чехия, бывшая ГДР) формирование новых земельных отношений шло другим путем – с сохранением в основном крупных хозяйств и созданием системы долевого и прочего участия в собственности с одновременным реформированием кооперативов. В целом задача состояла в сохранении эффективности крупных размеров производства и сочетания их с принципами частной собственности. Затруднения возникали лишь с возвращением экспроприированных земель бывшим владельцам из-за запутанных отношений собственности, недоказанности прав на нее, наличии претензий на одни и те же участки. Однако здесь тоже удалось обойтись без дробления сельхозугодий.

В Венгрии, например, реформирование земельных отношений началось с выделения наделов членам бывших кооперативов в зависимости от внесенной в него доли и трудового вклада за время его существования. При этом конкретные земельные участки не нарезались, а поименно фиксировалось в Кадастровой книге, что позволило избежать чересполосицы и судебных тяжб. В стране фактически отказались от возращения земли прежним владельцам. Однако их права на землю были подтверждены юридически и взамен натуральных земельных паев этим лицам были выданы компенсационные ценные бумаги (купоны), имеющие статус государственных обязательств. Эти купоны активно использовались на земельных аукционах и при продаже приватизируемых сельхозпредприятий.

В принятых законах «О хозяйственных обществах» 1989 г. и «О кооперативах и переходном периоде реорганизации кооперативов» 1992 г., отменившем ранее изданные законы о сельскохозяйственных кооперативных организациях, разрешается создание принятых в мировой практике всех форм хозяйственного предпринимательства – акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, кооперативов как добровольных объединений частных собственников, крупных хозяйств семейного типа.

В Венгрии в 1993 г. из 1410 сельскохозяйственных кооперативов кооперативную форму хозяйствования как добровольное объединение частных собственников избрали 1200 СХПК. Лишь только около 70 тыс. крестьян, вышедших из СХПК, пожелали вести индивидуальное сельские хозяйства. Свой земельный пай бесплатно получили 289 тыс. активных членов СХПК, 350 тыс. бывших членов СХПК (ныне пенсионеров), 20 тыс. служащих СХПК, а также 484 тыс. бывших членов СХПК, вышедших из них в разное время, и их наследников. Каждый из этих 1,2 млн крестьян получил в частную собственность имущественный пай в размере 216 тыс. форинтов (примерно 2400 долларов США) и 3-4 га земли.

Аграрная реформа. начало которой относится к законодательству 1989 – 1992 гг., направлена не только на передел земельной собственности, но и на соединение правомочий владения и пользования землей в руках частных собственников, постепенный переход к цивилизованному земельному рынку. Из новых владельцев земли, появившихся в ходе реорганизации СХПК, лишь 20 % желают сами вести предпринимательскую деятельность на селе. Многие собственники земли намерены в ближайшее время сдавать ее в аренду, а в перспективе готовы и к тому, чтобы продать ее тем, кто желает заниматься аграрным предпринимательством. В связи с этим неизбежно сосредоточение земли в руках «культурных хозяев» - владельцев высокотоварных крестьянских хозяйств, охваченных системой производственных кооперативов.

Закон 1992 г. «О кооперативах и переходном периоде реорганизации кооперативов» закрепляет принцип свободы выбора форм хозяйствования и возлагает на общее собрание членов СХПК обязанность определить конкретный размер пая общей стоимости кооперативного имущества. При этом действует правило, согласно которому не менее 40 % всего имущества, включая землю, подлежит распределению между членами СХПК с учетом стажа и характера работы члена кооператива, не менее 20 % - с учетом его имущественного вклада.

В 1992 г. в собственности кооперативов находилось 5,6 млн. га сельскохозяйственных угодий. В среднем на один кооператив приходилось около 4 тыс. га земли (число кооперативов 1410). При разделе каждый член кооператива получил имущественный пай стоимостью 216 тыс. форинтов и 4-5 га земли. В последнее годы при разделе земли члены кооператива получили наделы, соответствующие 30 золотым кронам (1-3 га), а служащие – 20 (0,5-2 га). Заметим, что с 1875 г. оценка качества земли в стране проводилась на основе золотых крон. В зависимости от почвенного плодородия, местоположение участка относительно транспортных путей и рынков сбыта продукции сельскохозяйственного производства, а также от ряда других факторов каждый участок земли получал бонитет (оценивался) в золотых кронах. таким образом, одной золотой кроне соответствует определенная перечисленных факторов земельная площадь.

Из сельскохозяйственных кооперативов в Венгрии вышло чуть более 12 % их членов. Вышедшие из кооператива семьи или даже деревни создавали производственные ассоциации или хозяйственные общества различного типа, оставаясь при этом (за редким исключением) в качестве профильного подразделения кооператива. Другие его бывшие члены стали вести единоличное хозяйство независимо от кооператива. Члены кооператива, вышедшие из него с землей, обязаны использовать ее в сельскохозяйственных целях. Кооператив может установить мораторий на предоставление земли в течение нескольких лет, если его бывший член, которому принадлежит эта земля, не желает заниматься сельскохозяйственной деятельностью на ней.

Надо отметить, что многие венгерские сельскохозяйственные кооперативы сохранились. Что касается фермерских хозяйств, то в стране наряду с крупными «американского типа» фермами существует сеть мелких личных хозяйств. Средний размер фермы в Венгрии составляет 1,9 га. Значительное количество (примерно 40 %) образовавшихся фермерских хозяйств не решилось порвать связи с кооперативами, и продолжают работать в качестве их подрядных подразделений. Это объясняется многолетней практикой поддержки кооперативами индивидуальных и приусадебных хозяйств, которых в 1992 г. насчитывалось в стране 1,4 млн., а также нехваткой у крестьян средств и навыков для ведения самостоятельного хозяйства фермерского типа, консервативностью крестьян.

Согласно принятым в 1994 г. изменениям закона о кооперативах те из них, которые объединяют более восьми деревень, получают право на дальнейший раздел предпочтительно по принципу: одна деревня – один кооператив. Решение о таком разделе может приниматься простым большинством членов кооператива. Максимальная площадь наделов частных лиц, объединенных в кооператив, установлена равной 2,5 тыс. га.

Рынок земли в Венгрии развивается за счет продажи земель прежним владельцам, утратившим собственность в период коллективизации, проведенной в конце 40-х годов. Прежние владельцы земли или их наследники получают за национализированную в свое время землю компенсацию в виде ценных компенсационных бумаг – бонов с учетом оценки земельного участка в золотых кронах. Одна золотая крона приравнивается к компенсационному бону на сумму 1 тыс. форинтов. Так, если средний показатель качества 1 га земли равен 10 кронам, то прежний владелец получает за него ценную компенсационную бумагу от государства на сумму 10 тыс. форинтов.

Боны использовались владельцами на покупку земли, приобретение небольших магазинов и ресторанов, закладывались в банк, с тем, чтобы получать небольшую пожизненную ренту. По оценке специалистов, на покупку земли было израсходовано лишь 40 % всех компенсационных бонов.

К 1995 г. было выставлено на продажу 960 тыс. га земли, перешедший в собственность 250 тыс. новых владельцев. Собственники, которые сдали свою землю во временное пользование в кооператив, получают доход на земельный пай. Земельные наделы, приобретенные на компенсационные боны, должны обрабатываться не менее пяти лет. В течение этого времени они не подлежат продаже, но могут быть сданы в аренду. Значительная часть новых владельцев предпочитает сдавать свои земельные наделы в аренду, только 20 % из них желают обрабатывать ее сами. В соответствии с законом о земле 1994 г. в Венгрии площадь частного землевладения не может превышать 300 га.

Из 1,5 млн. новых собственников более 1 млн. намерены оставаться членами кооперативов, но из них только 300 тыс. человек находятся в трудоспособном возрасте. Это означает, что в перспективе значительная часть принадлежащей им земли будет продана или сдана в аренду.

Ориентация на земельный рынок потребовала полного устранения традиционных для венгерского права подходов к определению цен на различные земельные участки. Так, в крупных городах цена 1 м²земельного участка колеблется от 45 до 6800 форинтов, а в пригородных зонах – от 300 до 4000 форинтов.

На практике оценка качества земли производится на основе введенных в 1897 г. правил, в соответствии с которыми оценка качества сельскохозяйственных земель дается в золотых кронах. При этом каждый участок земли получает бонитет в золотых кронах не только в зависимости от характера сельскохозяйственного использования и плодородия, но и от места положения относительно транспортных путей, рынков сбыта и т.д. При этом наблюдается колебание размера земельной площади, равного золотой кроне. Так, при нынешнем разделе кооперативных земель членам сельскохозяйственных кооперативов выделяются наделы в 30, а служащим в 20 золотых крон, что по площади может составлять соответственно от 1 до 3 га от 0,5 до 2 га.

На то, что система оценки качества земли на основе золотых крон является препятствием рыночного регулирования земельных отношений, венгерские специалисты обращали внимание еще в середине 80-х годов. Министерство земледелия в Венгрии планирует создание новой, отвечающей требованиям рынка, единой комплексной системы оценки земель, лесов, иных природных ресурсов.

Исходя из рыночного ценообразования, предполагается, что цены на земельный участок должны регулироваться соотношением спроса и предложения при соблюдении определенных ограничений на куплю-продажу земли. относящиеся к этим земельным отношениям нормы должны в интересах общего блага, по мнению венгерских специалистов и юристов, включать, в частности, ограничения земельно-правовых сделок. Эти ограничения обуславливаются приоритетом земельного участка в собственность для тех граждан, которые связаны с сельскохозяйственной деятельностью и способны обеспечить сохранение и улучшение качества сельскохозяйственных земель. одновременно аграрное законодательство Венгрии признает общепризнанные нормы международного права и допускает ограничения на покупку земли иностранными физическими и юридическими лицами.

Значительный шаг вперед по пути к формированию земельного рынка в Венгрии сделан с принятием в 1991 г. закона «О налоге на землю». Венгерская система правового регулирования налоговых отношений стимулирует крестьян после выделения им индивидуального пая на более качественных сельскохозяйственных технологий, экономии расходов при совместной интенсивной технической обработке земли.

Самый высокий налог устанавливается на собственников пахотных земель. Так, члены сельскохозяйственного производственного кооператива, получившие земельный участок в 30 золотых крон, обязаны платить налог в размере 58 форинтов за одну крону. За участок в 38-40 крон установлена повышенная ставка налога в размере до 78 форинтов, а свыше 40 крон – до 82 форинтов.

Закон «О налоге за землю» предусматривает, что и за землю, занятую под сады, виноградники, устанавливаются меньшие ставки, чем за пашню. Максимальная плата за одну золотую крону здесь составляет 48 форинтов. За использование земельных участков, занятых под лугами, пастбищами, установлены льготные ставки налога. Так, размер ставки за землю стоимостью от 10 до 28 крон составляет соответственно от 3 до 12 форинтов за одну золотую крону.

Законодательство предусматривает освобождение от уплаты налогов владельцев, имеющих наделы до 6000 м². Не взимается земельный налог с владельцев земельных участков, заложивших виноградники и фруктовые участки, а также с тех владельцев, которые произвели замену посадок на новые. Временно в течение года с начала занятий сельскохозяйственным производством не взимается земельный налог с предпринимателей, фермеров, а также тех граждан, которые получили земельные наделы по закону о компенсации ущерба при коллективизации. Бывшие члены сельскохозяйственных кооперативов и их наследники, проживающие вне данных кооперативов, получают от последних рентные платежи за используемые земельные участки. Средний размер этих платежей невысок – 645 форинтов за 1 га.

Дополнительным стимулом рационального использования сельскохозяйственных земель являются льготы по уплате личных подоходных налогов. Так, закон «О налоге на личные доходы граждан» предусматривает ряд случаев освобождения граждан от уплаты этого налога. Например, освобождены от уплаты налога те крестьяне, годовой суммарный доход которых от сельскохозяйственной деятельности не превышает 750 тыс. форинтов. При доходах от сельскохозяйственной деятельности свыше 750 тыс. форинтов крестьянин платит налог в размере 10 % суммы превышения, в растениеводстве и животноводстве – 30 %.

Важное значение для регулирования налоговых отношений имеют правила, устанавливающие порядок взимания налогов. Закон возлагает на налогоплательщика обязанность самостоятельно заявить в декларации о получаемых им доходах. В случае утаивания доходов налогоплательщики выплачивают штраф, в 2-3 раза превышающий причиненный государству ущерб. Применение таких штрафных санкций составляет компетенцию налогового управления, осуществляющего выборочный контроль за соблюдением налогового законодательства.

Сочетание достаточно жесткой системы налогообложения земли и либеральной системы налогообложения личных доходов крестьян рассматривается в настоящее время специалистами по налоговому праву Венгрии как важнейший инструмент, стимулирующий более интенсивную обработку сельскохозяйственных земель. Одновременно при этом подчеркивается роль налогового законодательства в качестве гарантии права крестьян самостоятельно распоряжаться финансовыми средствами, необходимыми для приобретения сельскохозяйственных машин, недвижимости и другого имущества.

В Чехии приватизация собственности осуществлялась на принципах полной добровольности согласия. Институт частной собственности на землю был восстановлен при ограничении рынка угодий и без раздела в физическом плане единых полей. проводимая в стране земельная реституция не вызвала существенного дробления земельных участков благодаря быстрой сдаче земли, полученной восстановленными в правах собственниками, в аренду сельхозпредприятиям и фермам.

Новые федеральные земли нынешней Германии были образованы на территории Восточной Германии после присоединения 3 октября 1990 г. Германской Демократической Республики к Федеративной Республике Германии. Тогда же Восточной Германией было принято законодательство ФРГ. При этом в договоре о воссоединении содержались положения, позволяющие новым федеральным землям адаптироваться к иным, чем прежние, экономическим и правовым условием ведения сельского хозяйства. С этой же целью был принят ряд законов, в частности, закон об адаптации сельского хозяйства.

До 1990 г. сельскохозяйственными и лесными угодьями в Восточной Германии пользовались, в основном, единые сельскохозяйственные производственные кооперативы. В 1989-1990 гг. права распоряжения землей были возвращены крестьянам и другим собственникам, участки которых оставались занесенными в поземельную книгу. Экспроприированная же в 1945-1948 гг. у крупных землевладельцев и военных преступников земля (2,7 млн. га) осталась в собственности государства. В настоящее время Федеральная Республика Германия продает эту землю по ценам, уровень которых ниже уровня фактических рыночных цен, прежним владельцам и арендаторам, арендующим участки на таких землях много лет. Продажа этих земельных участков осуществляется с помощью общества по реализации земельных участков и управлению ими. Таким образом, подавляющая часть сельскохозяйственных и лесных угодий Восточной Германии переходит в частную собственность.

После возвращения собственникам их прав распоряжения землей единые сельскохозяйственные производственные кооперативы Восточной Германии были распущены или реорганизованы. На базе прежних кооперативов были созданы предприятия со статусом юридического лица – в основном производственные кооперативы или общества с ограниченной собственностью, а также много крестьянских хозяйств и объединений физических лиц.

По данным Федерального статистического ведомства Германии, в 1999 г. из 5409,6 тыс. га сельскохозяйственных угодий новых федеральных земель 4907,9 тыс. га сдавались собственниками в аренду как членам семьи, так и прочим арендаторам. Новые юридические лица (акционерные общества, товарищества с ограниченной ответственностью и др.) – так называемые «общества, занесенные в реестр», после приватизации земли стали арендовать ее у бывших членов прежних сельскохозяйственных кооперативов. Личные хозяйства, помимо собственной земли, также используют арендованную землю.

В структуре сельскохозяйственных предприятий Восточной Германии в основном сохранились крупные хозяйства. Всего на территории новых федеральных земель функционирует примерно 14 тыс. частных сельскохозяйственных предприятий. Средняя площадь землепользования мелких фермерских хозяйств равна 40 га. Средний размер крупных фермерских хозяйств Восточной Германии составляет 200 га.

В Германии продажа земельных участков физическими и юридическими лицами возможна только с разрешения органов государственной власти. Такое разрешение выдается, если продажа земельного участка не нанесет ущерба интересам общества. Например, в случае, если продажа земельного участка приводит к потере хозяйством своей жизнеспособности из-за уменьшения площади сельскохозяйственных угодий, государственные органы власти в соответствии с законом о правовых сделках, связанных с земельными участками, отказывают в выдаче разрешения на продажу такого участка. Кроме того, для продажи участка необходимо подтверждение со стороны общины в том, что она отказывается от своего права преимущественной покупки, предусмотренного строительным кодексом.

Арендатор, купивший землю по льготной цене у государства, не имеет права продавать ее в течение 20 лет. В случае, если в порядке исключения приобретенная им земля продается ранее указанного срока, то разницу между рыночной ценой и льготной ценой, по которой земельный участок был куплен, получает государство.

Земельные участки в Германии зарегистрированы в земельном кадастре, а их учет ведется в поземельных книгах, в которых для каждого участка заводится лист, содержащий три раздела. В первом – указан собственник и целевое использование участка, например для сельскохозяйственного пользования. Во втором – приведены сервитуты, например, право проезда или прохода других, кроме собственника, лиц. В третьем – перечисляются залоговые права, например ипотеки. Поземельные книги ведет, как правило, суд первой инстанции (участковый суд).

Что касается цен на рынке земли, то в период с 1991 по 1999 г. арендная плата в новых федеральных землях имела тенденцию роста. Это объясняется тем, что в Восточной Германии конкуренция за аренду земельного участка является более высокой, чем за приобретение его в собственность. Из-за ограниченных финансовых средств зачастую бывает более целесообразно использовать их для модернизации производства, чем тратить на покупку земли. Покупная цена за землю в Восточной Германии понизилась в связи с тем, что количество земельных участков и площадь продаваемой там земли увеличилась. Так, в 1991 г. на земельном рынке новых федеральных земель продавалось 14 363 га земли, в 1998 г. – 55 680 га.

Формально в Германии ограничений на покупку земли иностранными физическими и юридическими лицами нет. Однако иностранцам принадлежит лишь небольшая площадь сельскохозяйственных земель, так как на практике покупка ими земельных участков в Германии затруднена. Орган, выдающий разрешение на совершение такой сделки, может отказать в этом по различным причинам.

Чтобы исключить разногласия между продавцом и покупателем по поводу стоимости земельного участка, в Германии используется нормативная цена земли. Она определяется экспертной комиссией, действующей на основании соответствующих положений строительного кодекса. Собственник имеет право ходатайствовать об определении экспертной комиссией стоимости принадлежащего ему участка. Экспертная комиссия может в устной или письменной форме запрашивать сведения, связанные с определением стоимости земельного участка, у компетентных экспертов. Ей обязаны оказывать содействие суды и государственные органы. Экспертная комиссия ведет учет продажных цен на землю. Органы, санкционирующие продажу участка, например, компетентные учреждения, ведающие вопросами сельского хозяйства, должны предоставлять ей соответствующие данные, на основании которых определяется нормативная цена земли. Эта цена может быть использована в качестве ориентировочной продавцом и покупателем земельного участка.

Несмотря на то что сельскохозяйственные товаропроизводители новых федеральных земель отдают предпочтение арендному землепользованию, количество сделок и площадь купли/продажи земельных участков увеличиваются. По данным Федерального статистического ведомства Германии, в 1998 г. количество сделок купли/продажи участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в новых федеральных землях, составило 9113, что по сравнению с данными 1995 и 1997 гг. больше на 3895 и на 2196 соответственно. В 1995 г. площадь проданных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, равнялась 30 914 га, в 1997 г. – 41 878 га, в 1998 г. – 55 680 га. Таким образом, земельный рынок в Восточной Германии имеет тенденцию роста.

Среди других стран Центральной и Восточной Европы уникален опыт Польши, где при доминирующей роли частного крестьянского сектора земельная реформа в стране не имела принципиального значения в качестве структуропреобразующего фактора. Она ограничивалась узким кругом госхозов и сельскохозяйственных производственных кооперативов. Основной акцент был сделан на создание условий для развития землеоборота в его рыночных формах. Структурные преобразования направляются по пути укрепления крестьянских хозяйств с целью повышения и конкурентоспособности.

В отличие от большинства стран Центрально-Восточной Европы в Польше даже в рамках социалистической системы хозяйствования во многом сохранялись частная собственность на сельскохозяйственные земли и их легальная купля-продажа. Более того, по некоторым оценкам, самый быстрый за последние 20 лет рост оборота сельскохозяйственных земель наблюдался в 70-е годы, когда власти Польской Народной Республики проводили целенаправленную политику содействия укреплению частных крестьянских хозяйств и поддержания высоких ценна их продукцию.

В связи с этим принятие в 1990 г. закона об обороте сельскохозяйственных земель не вызвало в стране протестов и социальных волнений. Закон, по существу, довел до логического завершения либеральные принципы осуществления этого оборота. С этого времени любой гражданин Польши свободно мог покупать и продавать сельскохозяйственные земли, причем, фактически без обязательства их сельскохозяйственного использования и при возможности произвольного раздела существующих участков для нужд купли-продажи.

Жесткие ограничения сохранились для иностранцев. Для приобретения ими участков сельскохозяйственных земель площадью более 1 га требовалось размещение Министерства сельского хозяйства и развития села и согласие Министерства внутренних дел и администрации. Даже арендовать сельскохозяйственные земли до 1 января 2001 г. иностранцы могли лишь как юридические лица через польские фирмы, организованные с их участием.

В период реформирования земельных отношений в Польше государственные хозяйства были реорганизованы в административном порядке. Преобразованием госхозов занималось так называемое Агенство аграрной собственности госказны, которое было создано польскими властями в 1992 г. Агенство продает землю ликвидированных госхозов с торгов или передает ее в долгосрочную аренду малоземельным крестьянам, бывшим работникам госхозов, молодым крестьянам, желающим завести собственное дело и другим землепользователям.

По данным на конец 1995 г., 78% земель Агенства (2745 тыс. га) было арендовано 119 тыс. арендаторов, 22% (627 тыс. га) – 700 акционерными обществами, образованными работниками бывших госхозов. Иностранцы арендуют примерно 4% государственных сельскохозяйственных земель. арендные отношения развиваются также между частными землевладельцами.

В 1999 г. 92,3% (17 млн. га) сельскохозяйственных угодий Польши находилось в частной собственности, остальные 7,7% (1,4 млн. га) – в государственной. При этом доля государственного сектора в структуре собственности на сельскохозяйственные угодья имеет тенденцию к уменьшению.

Средняя площадь польских государственных хозяйств составляет 1,5 тыс. га. В то время как средний размер польской частной фермы составляет около 6 га, частные небольшие по площади хозяйства (69,8% из них имеют площадь менее 15 га) обеспечили работой третью часть трудоспособного населения страны.

Одной из целей земельной реформы в Польше было создание земельного рынка. Для этого в 1990 г. был принят специальный закон, согласно которому земля могла свободно продаваться, в основном с аукциона, польским гражданам, а также иностранцам. Но покупка земли иностранными гражданами ограничена. В частности, для осуществления такой сделки необходимо получить разрешения многих ведомств. Поэтому иностранцы купили только 2% государственных сельскохозяйственных земель. Цены на землю, как арендная плата за пользование земельными участками на условиях аренды, являются относительно невысокими. Но в стране мало крестьян, продающих свою землю. В целом земельный рынок в Польше характеризуется относительной неразвитостью.

Напротив, полная либерализация их оборота при низкой окупаемости сельскохозяйственной продукции и высоком уровне безработицы в городах привела к дальнейшему раздроблению земель крестьянских хозяйств. В последние годы заметно выросло число хозяйств площадью 1-2 га, которые не могут служить основой товарного производства.

Несмотря на наличие в стране предприятий с несколькими тысячами гектаров земли (а одного - даже с несколькими десятками тысяч гектаров), средняя площадь польского крестьянского хозяйства составляет примерно 7,5 га. Это в 6 раз меньше средней площади фермы в Дании и Франции (основных странах – производителях сельскохозяйственной продукции в Европейском союзе – ЕС), хотя площадь сельскохозяйственных земель на одного жителя в них примерно такая же, как в Польше.

В таких условиях развивать конкурентоспособное на отечественном (и тем более на международном) рынке сельскохозяйственное производство крайне затруднительно. Почти 55% крестьянских хозяйств Польши продают продукции меньше, чем на 50 долл. в месяц, а около 60 тыс. хозяйств ничего не производят даже для собственных нужд. Нерентабельность производства на землях с невысокой продуктивностью привела к выводу из хозяйственного оборота более 9% площади сельскохозяйственных угодий в стране.

Все это вновь привлекло внимание польского государства и общественности к регулированию оборота сельскохозяйственных земель. Практические формы такое внимание стало обретать с 1999 г. в связи с началом переговоров о присоединении Польши к ЕС. Остро встал вопрос о необходимости рационализации землепользования для реструктуризации польского сельского хозяйства с целью подготовки его к жестким условиям конкуренции в рамках ЕС и предотвращения возможных спекуляций после допуска к польскому земельному рынку граждан “старых” стран ЕС, где пока средняя цена сельскохозяйственных земель в 7 раз выше польской. При этом правила ЕС не допускают никакой дискриминации граждан стран-членов в рамках общего рынка капитала (к которому относится и земля) и труда.

Таким образом, трансформационные процессы в аграрной сфере стран ЦВЕ обусловили в большинстве из них довольно высокий уровень приватизации сельхозугодий уже к концу 1996 г. (от 66% в Болгарии до 100% в бывшей ГДР).

Подавляющая часть земель закреплена за появившимися в процессе реорганизации прежних структур кооперативами земельных собственников, владельцами индивидуальных крестьянских хозяйств, членами акционерных обществ, товариществ и т.п. Актуальным в настоящий момент для стран этого региона Европы является расширение оборота сельхозугодий, поскольку значительную часть новых земельных сосбвенников (более 90% в бывшей Чехословакии, 80% в Болгарии, свыше 75 % в Венгрии) составляют горожане и пенсионеры, либо не имеющие возможности, либо не желающие заниматься сельскохозяйственным производством.

Рыночный оборот сельскохозяйственных земель в странах региона только зарождается и активно пока не действует ( за исключением Польши), так как сохранены значительные ограничения на распоряжение полученной в собственность землей (обязательное использование земли под сельхозпроизводство в течение ряда лет в Болгарии, Венгрии, Чехии и Словакии, трех-пятилетний мораторий на продажу ее в Венгрии и др.).

Принципиальные положения формирования земельного оборота в Польше содержаться в Гражданском кодексе и законе “О продаже сельскохозяйственных угодий государтсвенного фонда земли и упорядочения некоторых вопросов относительно прведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения 1988 г.)”. С принятием этого закона были существенно ограничены административно-правовые инструменты регулирования земельного рынка в частности и государственном секторах сельского хозяйства, расширена сфера действия гражданского права путем различных форм экономической и законодательной поддержки граждан, изъявивших желание покупать и арендовать землю, стимулирования и интенсификации землеоборота.

Центральное место на государственном и частном земельном рынке занимает Агенство сельскохозяйственной собственности государственной казны (АВРСП), созданное вместо существовавшего ранее государственного земельного фонда. АВРСП осуществляет выкуп у крестьянских хозяйств земли и недвижимости, продает ее перспективным хозяйствам. На него возложены также функции по реализации программы “осадничества”, в соответствии с которой осуществляется передача земель из фонда АВРСП сельскохозяйственным поселенцам: малоземельным крестьянам; молодым крестьянам, желающим создать крупное хозяйство; бывшим работникам государственных хозяйств.¹

Земли передаются сельскохозяйственным поселенцам либо по договору купли-продажи, либо по договору аренды земли. Закономерно, что в результате расширения рыночных механизмов перераспределения земли были существенно ограничены административно-правовые полномочия местной государственной власти в сфере распоряжения землей, которые перешли к органам крестьянского местного самоуправления.

Закон 1988 г. предусматривает, что предметом купли-продажи могут быть как сельскохозяйственная недвижимость, если площадь земель превышает 5 га, так и всякая другая земельная недвижимость (меньше 0,5 га, бросовые земли), в том числе леса и лесные угодья. Предметом продажи могут быть также жилые дома с хозяйственными постройками, связанные с крестьянским хозяйством или предназначенные для сельскохозяйственных целей.

Купля-продажа земельного участка оформляется с помощью договора, который может быть заключен также с участием фермера – пенсионера.

Последнему выплачивается по такому договору пенсионное пособие из Государственного холдингового агенства. В качестве отчуждателей по такому договору выступают граждане, ставшие не трудоспособными по возрасту или по состоянию здоровья. Крестьянин, передавая Государственной холдинговой компании земельный участок, оставляет в своей собственности только жилые строения. Сам земельный участок является собственностью холдингового агенства, владелец жилого дома пользуется земельным участком на принципах сервитута.

Для приближения условий землеоборота к условиям рынка законодательство отказалось от ранее существовавшего принципа приоритета земель кооперативных организаций. Это облегчило возможность для договорных условий приобретения земель крестьянскими хозяйствами, способными производить товарную сельскохозяйственную продукцию. При этом приоритет при заключении договоров отдается тем покупателям, которые имеют соответствующую квалификацию для ведения частно-предпринимательского хозяйства и способны осуществлять товарное сельскохозяйственное производство.

Закон 1988 г. “О продаже сельскохозяйственных угодий государственного земельного фонда и упорядочении некоторых вопросов относительно проведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения” является существенной частью польского законодательства о земельной реформе, которое отдает предпочтение экономическим инструментам регулирования земельных отношений. С этих позиций особое значение приобретает положение, согласно которому цена 1 га земли устанавливается путем умножения действующей на момент продажи земли основной контрактационной цены за 1 ц ржи на оценочную ставку 1 га. Тем самым Закон ввел налог на землю в натуральном выражении с учетом вида и класса земли, определенных в реестре земли в соответствии с законоположениями о сельскохозяйственном налоге.

Цена земли, внесенной в реестр, которая занята лесонасаждениями, устанавливается путем принятия 50% цены пахотной земли VI класса. Цена земли, находящаяся под водой и пригодная для разведения рыбы, устанавливается в соответствии с ценой земли под водой с включением в нее стоимости оборудования. Цена земли под природными и искусственными водостоками, причисленными к мелиоративным сооружениям, и цена земли под водой, которая не пригодна для содержания и разведения рыбы, устанавливается в соответствии с 50% от цены пастбища VI класса. Стоимость молодых лесных насаждений определяется по ценам, действующим в государственном лесном хозяйстве.

Для сравнения отметим, что в Дании арендная плата за сельскохозяйственные угодья составляет 15,8-15,9% стоимости предполагаемого урожая; в Швеции – 7-9% стоимости ежегодно реализуемой фермером продукции или более 40% валового дохода, в США арендная плата за 1 га пашни в 1987 г. составляла с учетом мировых цен на зерно от 2,7 до 11,1 ц.

Представляют интерес также данные о законодательном механизме расчетов за землю в Польше, который предусматривает, что покупатель земельного участка вносит единовременно 20% общей стоимости при заключении договора о продаже, а оставшуюся часть выплачивает каждые полгода. Установлен порядок, согласно которому покупатель земельного участка производит такие выплаты в течение 30 лет за угодья, приобретенные для создания нового хозяйства, в течение 20 лет за угодья, приобретенные для расширения хозяйства.

Период каренции по выплате составляет: 6 лет – для молодых крестьян либо для молодых семей; 5 лет – для покупателей угодий без строений либо со строениями, требующими капитального ремонта; 3 года – для всех остальных покупателей. Аграрное законодательство Польши предоставляет такие льготы покупателям земельных участков – молодым семьям, которые вносят единовременную плату в размере 5 % стоимости земельного участка. Молодым крестьянином считается покупатель, которому не исполнилось 35 лет, а если речь идет о молодой семье, то одному из супругов не исполнилось 35 лет.

Льготы при приобретении недвижимости, использование поэтапной выплаты, дифференциация уровня процентов усиливает заинтересованность крестьян в приобретении земли, особенно в тех районах, где имеются трудности с распределением недвижимости государственного земельного фонда.

Закон 1988 г. “О продаже сельскохозяйственных угодий государственного фонда земли и упорядочении некоторых вопросов относительно проведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения” предоставляет возможность местным органам крестьянского самоуправления проведения торгов и конкурсной системы распределения земельных ресурсов как одной из форм либерализации земельных отношений, содействующей максимальной приватизации земельной собственности и созданию рынка земли.

При нестабильном рынке сбыта земли и отсутствии денежных средств у потенциальных покупателей в странах Центральной и Восточной Европы преобладающее значение в обороте земли приобретает аренда, которая позволяет решить ряд задач по рационализации землепользования. Аренда может обеспечить наиболее простым способом и в относительно короткие сроки оптимальное соотношение в хозяйствах земли, рабочей силы и производственных фондов; наделить землей недостаточные хозяйства наиболее дешевым для них способом, активизировать землеоборот, облегчить условия для эффективного хозяйствования и для вовлечения в хозяйственный оборот неиспользованных земель, устранить чересполосицу. Кроме того, аренда земли выступает для сельскохозяйственных производителей как своеобразный способ снижения риска, который присутствует и в аграрном производстве, и в экономике переходного периода (табл. 2).

Таблица 2

Аренда земли в отдельных странах ЦВЕ

( по данным В.И. Назаренко)

Страна	Год	Удельный вес арендованных земель, %	Срок аренды, лет
			традиционный	минимальный	максимальный
Польша	1996	20	8	1	30
Чехия	1996	около 90		нет данных
Словакия	1997	88	5	1	10
Венгрия	1997	около 70	1-3,10*	не ограничивается	не ограничивается
Болгария	1997	70-80	5	1	не ограничивается
Восточные земли Германии	1997	91	12	не ограничивается	не ограничивается

^*Аренда, предоставленная государством.

Самый низкий процент арендованных земель в Польше, что связано с национальными традициями. В Польше еще до второй мировой войны аренда земли была непопулярна среди крестьянства, которое не считало арендатора настоящим хозяином и предпочитало аренде собственность на землю. И в годы социалистических преобразований ( в отличии от других восточноевропейских стран) здесь сложилась частнокрестьянская структура аграрного производства. Именно эти причины объясняют заметную на фоне других стран вялость арендных отношений в Польше.

Характерной чертой реформированного сельского хозяйства Восточной Германии является высокий удельный вес арендуемых земель, в некоторых хозяйствах он достигает 98%. Это обусловлено тем, что в период трансформации собственности земля была закреплена за конкретными людьми, большая часть которых в силу неспособности или нежелания ее обрабатывать сдает угодья в аренду сельхозпредприятиям различных правовых форм.

в Востояной Германии (12 лет) и Польше (8 лет) самые длительные сроки аренды. Фермерам и другим арендаторам этих стран обеспечена более высокая экономическая стабильность. Сроки от 1 до 3 лет, как практикуется в Венгрии, неблагоприятны для ведения хозяйства. Такие короткие контракты выгодны только арендодателям, которые могут оперативно реагировать на изменения цен.

Однако заключаются и долгосрочные контакты с фиксированной корректировкой арендной платы. В Восточной Германии разрабатывается модель долгосрочной 25-летней аренды земли с правом ее последующего выкупа. Первые 5 лет арендатор должен платить обычную арендную плату, затем она существенно увеличивается и будет выплачиваться в течение 20 лет. После этого участок земли переходит в собственность арендатора или его наследника.

В Болгарии договор об аренде не землю можно заключить сроком на 5-50 лет. По истечении этого срока договор может быть продлен. В случае смерти или наступившей нетрудоспособности арендатора члены его семьи, если они выразят такое желание, получают право вступить в договор с арендодателем. При этом арендодателю предоставляется право устанавливать исходную сумму арендной платы и провести аукцион, в ходе которого определяется окончательный размер арендной платы. Собственник земли имеет право расторгнуть договор, если арендованная земля используется не по назначению или арендатор не внес вовремя два последовательных взноса. Расторжение договора происходит через суд.

В Польше, напротив, расторгнуть договор по инициативе арендодателя до истечения срока его действия нельзя. Долгосрочная аренда стимулируется здесь предоставлением преимуществ в продлении срока аренды, а также при покупке долгосрочно арендуемой земли в собственность.

Во всех странах нет ограничений в отношении юридического статуса арендатора, то есть землю разрешено арендовать и физическим, и юридическим лицам. Иностранным гражданам разрешено арендовать землю в Польше, Чехии и Венгрии.

Так, в Венгрии иностранные физические и юридические лица могут арендовать не более 300 га угодий на срок до 10 лет. Обладающие достаточными финансовыми ресурсами иностранные арендаторы стали серьезными конкурентами местными собственникам, страдающим от недостатка капитала. В трех приграничных районах северо-запада Венгрии почти пятая часть сельхозугодий официально или скрыто находится в руках иностранцев.

В Словакии иностранным юридическим лицам также можно арендовать землю, но при условии постоянного их пребывания стране.

Во всех 5 странах нет контроля за арендными контрактами со стороны государства. Они также не подлежат регистрации ( за исключением Польши).

В Германии действуют очень жесткие экологические ограничения для собственников и арендаторов. Установлены соотношения между поголовьем животных и размером земельного участка, предписано отводить часть земель под лесополосы в районах, подверженных эрозии, действуют программы консервации нарушенных земель.

Во всех рассматриваемых странах не существует контроля за арендной платой со стороны государства, хотя имеет место косвенное влияние через сдачу в аренду государственных земель. Ни в одной стране банки не принимают контракты на аренду земли в качестве залога на получение кредитов.

В таблице 3 представлена средняя арендная плата за землю в отдельных странах в национальной валюте и для сравнения в немецких марках, а также относительная величина в условных единицах в тоннах мукомольной пшеницы на гектар, рассчитана на основе внутренних цен.

Таблица 3