Муниципальные земельные облигационные займы

Земельные беспроцентные облигации

Особенности: именные, бездокументарные, срок действия – 5 лет, номинал равен усредненной цене земельного участка площадью 1 и 10 соток.

Привлекательность: доход от роста курсовой стоимости облигаций, возможность заключения договоров на право аренды выделенных земельных участков.

Земельные процентные облигации

Особенности: именные, документарные, срок действия – 10-15 лет, номинал – 500 руб.

Привлекательность:доходность, надежность, ликвидность, возможность приобрести земельные участки, а также конвертировать данные облигации в другие ценные бумаги, выпускаемые органами местной власти.

Земельные ипотечные облигации

Особенности:именные, документарные, срок действия – 5 –10 лет, номинал – от 100 до 500 руб.

Привлекательность:получение относительно дешевых долгосрочных кредитов, а также превращение в денежную форму своих имущественных прав.

Жилищные ипотечные облигации

Особенности: именные, документарные, срок действия – 5-10 лет, номинал – 500 руб.

Привлекательность: предоставление их владельцам относительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных ценных бумаг и имеющихся у владельца имущественных прав на недвижимость.

Рис. 6.5. Виды муниципальных земельных облигаций.

Ориентировочная стоимость ЗБО сопоставима с усредненной ценой земельного участка площадью 1 и 10 соток в городе-эмитенте.

Привлекательность выпуска ЗБО для эмитента заключается в аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами под имущественные права, а также в возможности получения дохода от разницы в ценах покупки и продажи облигаций. Привлекательность выпуска ЗБО для инвестора заключается в росте стоимости облигации за счет роста цены земли, надежности, ликвидности ЗБО и возможности заключения арендного договора с правом последующего выкупа выделенных земельных участков (для юридических лиц) или получения в собственность указанных земельных участков (для физических лиц).

Ликвидность ЗБО обеспечивается благодаря деятельности уполномоченного администрацией крупного и стабильно работающего регионального банка, который осуществляет функции финансового менеджера эмиссии, уполномоченного банка для размещения облигаций вне региона, а также сети уполномоченных инвестиционных институтов по обслуживанию займа. Срок действия ЗБО – не менее 5 лет. Номинал ЗБО – условно-натуральный (1 и 10 соток).

Земельные процентные облигации (ЗПО). Этот вид облигаций представляет собой обязательство администрации выплатить владельцу облигации в течение определенного времени проценты по ней, а по наступлении срока погашения – погасить облигацию либо денежными средствами, либо выделенными для этой цели земельными участками. Каждый выпуск ЗПО оформляется глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депозитарии. Право собственности возникает с момента регистрации сделки по купле-продаже облигации в любом инвестиционном институте. ЗПО является именной облигацией и выпускается в виде обособленного документа на бланке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг (согласно техническим требованиям к ценным бумагам и их реквизитам). Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных администрацией для погашения облигационного займа данного вида. Потенциальными покупателями ЗПО являются физические и юридические лица.

Привлекательность облигаций для эмитента объясняется возможностью аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами, получения дохода от курсовой разницы при купле-продаже облигаций, а также погашения эмитентом облигаций имущественными правами. Привлекательность облигаций для инвестора объясняется их доходностью, надежностью, ликвидностью, возможностью приобрести земельные участки, а также конвертировать данные облигации в другие ценные бумаги, выпускаемые местными органами власти, обеспечение ликвидности осуществляется через торги на фондовых биржах, широкую сеть банков и инвестиционных институтов, являющихся уполномоченными по обслуживанию данного займа. Срок действия ЗПО – 10-15 лет. Номинал ЗПО денежный – 500 руб.

Земельные ипотечные облигации (ЗИО). Основное назначение ЗИО – получение их владельцами относительно дешевых долгосрочных кредитов. Для этих ценных бумаг вводится ограничение: они продаются только владельцами земельных имущественных прав на территории города. В зависимости от оценки стоимости прав и стоимости купленных облигаций определяется размер залога, под который выдается ипотечный кредит, а также срок кредита и процентная ставка по нему. Эмиссия осуществляется сериями. Примерный объем первой серии -–5-10 млн. руб. Последующие серии выпускаются по мере накопления соответствующей кредиторной массы. ЗИО являются именными, выпускаются в виде обособленного документа на бланке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг.

Номинал облигации денежный – от 100 до 500 руб. Возможен выпуск низкономинальной предъявительской ценной бумаги в рамках выпуска облигации данной серии. Преимущество для эмитента – временная аккумуляция свободных денежных средств, которыми без привлечения бюджетных средств можно кредитовать юридических и физических лиц, имеющих имущественные земельные права. В целом подобная форма кредитования позволит резко интенсифицировать инвестиционный процесс в регионе. Преимущество для инвесторов – получение относительно дешевых долгосрочных кредитов, а также превращение в ликвидную денежную форму своих имущественных прав. Ликвидность земельных ипотечных облигаций обеспечивает уполномоченный банк, который выдает ссуды под их залог и залог имущественных прав. Срок действия облигаций – 5-10 лет. Если данные облигации не являются средством залога, то они могут приносить их владельцам доход в натуральной форме путем увеличения у владельца количества облигаций. В денежной форме данные облигации дохода не приносят. По окончании срока действия облигации либо выкупаются эмитентом, либо конвертируются в облигации этого же вида последующих серий.

Жилищные ипотечные облигации (ЖИО). Основное назначение ЖИО – предоставление их владельцами относительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных ценных бумаг и имеющихся у владельца имущественных прав на недвижимость. Основные положения выпуска и обращения ЖИО совпадают с аналогичными положениями для ЗИО. Этот вид облигаций необходим для того, чтобы привлечь дополнительно инвесторов, не владеющих земельными участками, но имеющих права на городскую недвижимость.

Особая роль в реализации выпуска земельных облигаций отводится местным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству, представители которых готовят исходную информацию по земельным участкам, выделяемым в обеспечение займа, становятся активными участниками при проведении земельных аукционов и конкурсов, ведут кадастровые книги, участвуют в формировании стартовых и первичных цен на земельные участки.

Средства, получение от размещения облигаций, должны быть направлены в первую очередь в соответствующие статьи местного бюджета с последующим целевым использованием как на обслуживание займов, так и на реализацию инвестиционных проектов по обустройству земель региона. Распоряжается этими средствами эмитент, т.е. местная администрация, а их хранение и аккумуляция происходит на счетах уполномоченного банка - депозитария и гаранта эмиссии.

Определенный процент денежных средств, полученных в процессе размещения ценных бумаг, будет поступать органам земельного комитета, предоставляющим эмитенту планы земель, зарезервированных под обеспечение земельных облигационных займов, а также оценку их стоимости. Эти органы получают также определенный процент от организаторов проведения земельных аукционов и конкурсов в регионе. Банк-депозитарий резервирует привлеченные денежные средства на специально выделенных счетах.

Денежные средства, полученные от размещения земельных муниципальных облигаций, должны поступать в местный бюджет (90%), земельный комитет (5%) и на обслуживание займа (50%).

Очевидно, что наиболее ликвидными являются земельные процентные облигации. Для инвестора это наиболее привлекательный вид облигаций, поскольку он фактически получает двойной доход: от роста курсовой стоимости и непосредственно от продажи самой облигации. Невысокий номинал этих акций является еще одним плюсом для инвестора.

К достоинствам земельных процентных облигаций также следует отнести их надежность, возможность приобрести земельные участки, а также возможность конвертировать в другие ценные бумаги, выпускаемые органами местного самоуправления.

В общем виде систему управления муниципальными земельными облигациями на уровне города можно представить в виде схемы, показанной на рис. 6.6.

Согласование и

утверждение