Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия

Данный метод основан на принципе замещения — покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Основные преимущества сравнительного подхода:

1. Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. Цена определяется рынком, а оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

2. Оценка основана на ретроинформации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.

3. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков: игнорирует перспективы развития предприятия в будущем получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом; оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки, требующие серьезного обоснования, в итоговую величину и промежуточные расчеты.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Отбор компаний для сравнения производят по следующим критериям: принадлежность к той или иной отрасли, региону; вид выпускаемой продукции или услуг; диверсификация продукции или услуг; стадия жизненного цикла, на которой находится компания; размеры компаний, стратегия их деятельности, финансовые характеристики.

Вопросы для самоконтроля:

1. Основные преимущества сравнительного подхода

2. Сравнительный подход имеет ряд недостатков. Каких?

3. Какие основные методы включает сравнительный подход?

4. Дайте определение ценового мультипликатора.

5. Какие оценочные мультипликаторы применяется при оценке стоимости бизнеса.

Тесты:

1. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход.

2. Для определения величины поправок используется следующие методы:

а) анализ парных продаж, стандартные программы и др.

б) анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента

в) анализ парных продаж, метод поэлементного расчета, метод разбиения

3. Виды поправок:

а) последовательные процентные поправки, рублевые, амортизация, срок займа

б) последовательные процентные поправки, в долларах и рублях, престижность, местоположение

в) поправки в абсолютном (или стоимостном) выражении в долларах и рублях, поправки в процентах, поправки в форме общей группировки и кумулятивные процентные поправки.

Глава 4.Оценка стоимости различных видов имущества предприятия Оценка стоимости земельного участка

Различают нормативную и рыночную стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строительство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприятиями.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

V_з=(Д_В-И)/К_к,

где V_з — стоимость участка земли;

Д_В — реальный или условно начисленный валовой доход;

И — ожидаемые издержки;

К_к — ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами: методом техники остатка для земли; методом средневзвешенного коэффициента капитализации; методом сравнения продаж; методом разбиения; методом капитализации; методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов.

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

Метод сравнения продаж.

Метод капитализации. Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Метод разбиения земельного участка при определении стоимости. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метод следующий:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.

2. 2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.

4. Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.

5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

7. Определяется ставка дисконта.

8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.