Глава 3. Подходы к оценке стоимости предприятия Доходный подход

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимость с помощью коэффициентов капитализации.

Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли.

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит имущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от показателей чистого дохода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капитализации:

8. Общая ставка капитализации.

2. Ставка капитализации для собственных средств.

9. Ставка капитализации для заемных средств

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения.

Виды нормы прибыли:

10. Внутренняя норма прибыли (ВНП).

2. Норма прибыли на собственные средства.

11. Норма прибыли на заемные средства.

В мировой практике при доходном подходе используются два метода оценки:

метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов. Это наиболее универсальные методы, применяемые при оценке стоимости различных видов имущества предприятия.

Метод прямой капитализации

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

Этап 2. Расчет ставки капитализации

Этап. З Расчет текущей стоимости имущества предприятия.

Метод дисконтирования денежных потоков

Способность предприятия приносить периодический доход считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собственности на предприятие.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость предприятия определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения.

3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств.

5. Ставка дисконтирования выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости и отражающую ожидания рынка недвижимости.

6. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

8. Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой, доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Вопросы для самоконтроля:

1. Дайте определение капитализации дохода.

2. В чем заключается метод прямой капитализации?

3. Виды ставок капитализации.

4. Какие виды расходов включается в операционные расходы?

5. Дайте определение внутренней нормы прибыли.

6. В чем заключается метод дисконтирования денежных потоков?

7. Методы начисления амортизации.

8. Как определяется стоимость заемного капитала?

9. Когда используется модель Гордона?

10. Как определяется ставка дисконта?

Тесты:

1. Существует два вида коэффициентов капитализации:

а) ставка капитализации и нормы прибыли;

б) норма прибыли на собственные средства, ставка капитализации для собственных средств.

В) общая ставка капитализации, внутренняя норма прибыли.

2. Ставка капитализации определяется:

а)ставка капитализации ₌ Доход .

(с.к.) стоимость имущества

б) ставка капитализации ₌ прибыль .

(с.к.) стоимость имущества

в) ставка капитализации ₌ ЧОД .

(с.к.) стоимость имущества

3. Чистый операционный доход представляет собой:

а) ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов после даты оценки.

Б) рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов резервов за год.

В) совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов собственности на основе его потенциальной способности приносить доход.

4. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых операционных расходов:

а) действительный валовой доход;

б) что из ниже следующего не является компонентом общего коэффициента капитализации при выведении его с помощью метода кумулятивного построения:

в) потенциальный валовой доход