- •Оглавление
- •Классификация объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •Предприятие как объект недвижимости
- •Цели оценки недвижимости
- •Основные виды стоимости недвижимости
- •Принципы определения стоимости недвижимости
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Технология оценки недвижимости.
- •Шесть функций сложного процента
- •1. Накопленная сумма единицы.
- •2. Текущая стоимость единицы (фактор реверсии).
- •3. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) .
- •4. Текущая стоимость обычного аннуитета.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Тема 3. Подходы к оценке недвижимости
- •1. Группировка методов оценки
- •2. Сравнительный (рыночный) подход
- •3. Затратный подход
- •3А. Определение износа объекта недвижимости
- •4. Доходный подход
- •4А.Метод капитализации доходов
- •Расчет коэффициента капитализации.
- •4Б. Метод дисконтированных денежных потоков
- •5. Согласование результатов оценки
- •Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия
- •1. Оценка стоимости земельного участка
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •2. Оценка стоимости машин и оборудования
- •3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.
- •4. Оценка оборотных активов
- •5. Отчет об оценке недвижимости
- •6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости
- •28120560 (Двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.
- •Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия.
- •1. Оценка прогнозной стоимости компании
- •2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности.
- •Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций
- •3. Оценка эффективности инвестиционных проектов
- •Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость.
- •Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия
- •Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.
- •1. Нормативные акты
- •2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Комплекс прав на недвижимость
- •4. Сделки с объектами недвижимости
- •1) Изменение собственника
- •2) Изменение права пользования и владения
- •Оформление договора
- •4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней Объекты государственной регистрации
- •5. Основные принципы налогообложения недвижимости
Принципы определения стоимости недвижимости
Применяются следующие принципы оценки:
Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Определение: НЭИ имущества является такой физически возможный и юридически разрешенный способ его эксплуатации, при котором достигается самая высокая стоимость имущества на дату оценки.
Принцип замещения. Теория замещения служит основой для применения метода сравнимых продаж в процессе оценки. Этот принцип гласит: "Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения одинаково желаемого имущества", таким образом, он устанавливает верхний предел стоимости.
Принцип изменений. Определенные социальные, экономические, политические и физические факторы, постоянно действующие на рынке, влияют на стоимость недвижимого имущества (миграции, численность населения, развитость инфраструктуры, доступность кредитных ресурсов, налоги и т.д.).
Принцип ожидания будущих преимуществ. Стоимость создается ожиданием будущих преимуществ и может быть определена в экономическом смысле как текущая стоимость прав на получение в будущем каких-либо преимуществ (например, дохода) от владения имуществом.
Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость недвижимости определяется текущим соотношением сил спроса и предложения на данном рынке. Если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются. Если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены растут. Если предложение постоянно, а спрос растет, то цены растут. Если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены снижаются.
Принцип вклада. Стоимость каждого компонента имущества зависит от вклада, вносимого этим компонентом в общую стоимость имущества, или, говоря иными словами, от того, насколько уменьшается общая стоимость в отсутствие данного компонента.
Принцип предельной доходности. Последовательное добавление улучшений к объекту будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.
Принцип соответствия. Максимальная стоимость объекта недвижимости реализуется при достижении определенной степени однородности в районе застройки. Подобная однородность использования имущества в конкретном районе очень важна для владельца недвижимости, т.к. она создает и поддерживает стоимость на должном уровне.
Принцип регрессии: если по соседству расположены дорогие и дешевые или по каким-то причинам непрестижные объекты недвижимости, то уменьшается цена более дорогой недвижимости. Известны и другие принципы.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.
1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.