- •Оглавление
- •Классификация объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •Предприятие как объект недвижимости
- •Цели оценки недвижимости
- •Основные виды стоимости недвижимости
- •Принципы определения стоимости недвижимости
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Технология оценки недвижимости.
- •Шесть функций сложного процента
- •1. Накопленная сумма единицы.
- •2. Текущая стоимость единицы (фактор реверсии).
- •3. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) .
- •4. Текущая стоимость обычного аннуитета.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Тема 3. Подходы к оценке недвижимости
- •1. Группировка методов оценки
- •2. Сравнительный (рыночный) подход
- •3. Затратный подход
- •3А. Определение износа объекта недвижимости
- •4. Доходный подход
- •4А.Метод капитализации доходов
- •Расчет коэффициента капитализации.
- •4Б. Метод дисконтированных денежных потоков
- •5. Согласование результатов оценки
- •Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия
- •1. Оценка стоимости земельного участка
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •2. Оценка стоимости машин и оборудования
- •3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.
- •4. Оценка оборотных активов
- •5. Отчет об оценке недвижимости
- •6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости
- •28120560 (Двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.
- •Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия.
- •1. Оценка прогнозной стоимости компании
- •2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности.
- •Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций
- •3. Оценка эффективности инвестиционных проектов
- •Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость.
- •Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия
- •Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.
- •1. Нормативные акты
- •2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Комплекс прав на недвижимость
- •4. Сделки с объектами недвижимости
- •1) Изменение собственника
- •2) Изменение права пользования и владения
- •Оформление договора
- •4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней Объекты государственной регистрации
- •5. Основные принципы налогообложения недвижимости
Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия
Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т.е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает несколько этапов:
1. Выбирается последний балансовый отчет (чаще всего последний квартальный).
2. Составляется график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия, таких как недвижимое имущество, машины и оборудование, товарно-материальных запасы требуют различных временных периодов.
3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.
4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и т.п.). С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.
5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранения оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.
6. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.
7. Вычитаются преимущественные права: выходные пособия и выплаты работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечиваются залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчеты с другими кредиторами.
Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.
Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.
1. Нормативные акты
Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 2003 г.)
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изм. и доп. 2001 г., 2002 г.).
Федеральный закон от "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (с изм. и доп. 2001 г., 2002 г.).
Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ (с изм. и доп. 2002 г.).
Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. N 2872-I.
2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
- косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
- создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
5) реализации государственных целевых программ;
6) амортизационной политики;
7) внешнеэкономической деятельности.