- •Оглавление
- •Классификация объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •Предприятие как объект недвижимости
- •Цели оценки недвижимости
- •Основные виды стоимости недвижимости
- •Принципы определения стоимости недвижимости
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Технология оценки недвижимости.
- •Шесть функций сложного процента
- •1. Накопленная сумма единицы.
- •2. Текущая стоимость единицы (фактор реверсии).
- •3. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) .
- •4. Текущая стоимость обычного аннуитета.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Тема 3. Подходы к оценке недвижимости
- •1. Группировка методов оценки
- •2. Сравнительный (рыночный) подход
- •3. Затратный подход
- •3А. Определение износа объекта недвижимости
- •4. Доходный подход
- •4А.Метод капитализации доходов
- •Расчет коэффициента капитализации.
- •4Б. Метод дисконтированных денежных потоков
- •5. Согласование результатов оценки
- •Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия
- •1. Оценка стоимости земельного участка
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •2. Оценка стоимости машин и оборудования
- •3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.
- •4. Оценка оборотных активов
- •5. Отчет об оценке недвижимости
- •6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости
- •28120560 (Двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.
- •Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия.
- •1. Оценка прогнозной стоимости компании
- •2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности.
- •Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций
- •3. Оценка эффективности инвестиционных проектов
- •Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость.
- •Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия
- •Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.
- •1. Нормативные акты
- •2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Комплекс прав на недвижимость
- •4. Сделки с объектами недвижимости
- •1) Изменение собственника
- •2) Изменение права пользования и владения
- •Оформление договора
- •4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней Объекты государственной регистрации
- •5. Основные принципы налогообложения недвижимости
2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности.
Для расчета рыночной стоимости пакета акций (доли в собственном капитале) компании в процессе оценки бизнеса при переходе от стоимости всего собственного капитала к стоимости конкретного пакета используются поправки, которые позволяют учесть особенности бизнеса. Обычно оценщиком принимаются во внимание такие факторы, как размер оцениваемого пакета акций (доли в уставном капитале), ликвидность акций и степень контроля, присущая оцениваемому пакету.
Премия за контроль представляет собой дополнительную стоимость, присущую определенной доле собственности, возникающую из-за наличия дополнительных полномочий по управлению компанией.
В соответствие с Федеральным законом "Об акционерных обществах" обладатели уже 1%-ного пакета акций имеют определенные привилегии в виде права на ознакомление со списком лиц, имеющих право на участие в общем собрании акционеров (ст. 51, п.4), что влечет за собой возможность проведения переговоров, агитации и т.п. действий с целью получения желаемого результата голосования. По мере увеличения пакета акций их владелец получает те или иные дополнительные преимущества, которые повышают стоимость пакета, т.е. наряду с количественным преимуществом, появляются юридические преимущества. Содержание этих преимуществ представлено в таблице:
|
№ |
Дополнительные права акционера - обладателя пакета акций |
Содержание пакета |
|
1 |
Право на ознакомление со списком лиц, участвующих в голосовании на общем собрании акционеров. |
>1% голосующих акций |
|
2 |
Право обратиться в суд с иском к члену (-ам) совета директоров и/или исполнительного органа о возмещении убытков, причиненных обществу. |
>1% размещенных обыкновенных акций |
|
3 |
Внесение вопросов в повестку дня годового общего собрания, выдвижение кандидатов в исполнительные органы. |
>2% голосующих акций |
|
4 |
Обязательное привлечение государственного финансового контрольного органа. |
>2% государственных (муниципальных) голосующих акций |
|
5 |
Право проведения внеочередного общего собрания акционеров. |
>10% голосующих акций |
|
6 |
Зависимое общество. |
>20% голосующих акций у другого общества |
|
7 |
Информирование о заинтересованности в сделке. |
>20% голосующих акций |
|
8 |
Право доступа ко всем документам общества. |
>25% голосующих акций |
|
9 |
Ограничения по реорганизации субъектов естественных монополий. |
>25% акций в федеральной собственности |
|
10 |
"Блокирующий пакет" по решениям, которые принимаются большинством голосов. |
>25% голосующих акций |
|
11 |
"Контрольный пакет" позволяет: а) обеспечить кворум общего собрания; б) принять решения, принимаемые простым большинством. |
>50% голосующих (размещенных) акций |
Исследования российских оценщиков показывают, что размер премии за (абсолютный) контроль может составлять от 40% до 100% от стоимости миноритарного пакета акций. Пример: