- •Оглавление
- •Классификация объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •Предприятие как объект недвижимости
- •Цели оценки недвижимости
- •Основные виды стоимости недвижимости
- •Принципы определения стоимости недвижимости
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Технология оценки недвижимости.
- •Шесть функций сложного процента
- •1. Накопленная сумма единицы.
- •2. Текущая стоимость единицы (фактор реверсии).
- •3. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) .
- •4. Текущая стоимость обычного аннуитета.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Тема 3. Подходы к оценке недвижимости
- •1. Группировка методов оценки
- •2. Сравнительный (рыночный) подход
- •3. Затратный подход
- •3А. Определение износа объекта недвижимости
- •4. Доходный подход
- •4А.Метод капитализации доходов
- •Расчет коэффициента капитализации.
- •4Б. Метод дисконтированных денежных потоков
- •5. Согласование результатов оценки
- •Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия
- •1. Оценка стоимости земельного участка
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •2. Оценка стоимости машин и оборудования
- •3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.
- •4. Оценка оборотных активов
- •5. Отчет об оценке недвижимости
- •6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости
- •28120560 (Двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.
- •Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия.
- •1. Оценка прогнозной стоимости компании
- •2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности.
- •Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций
- •3. Оценка эффективности инвестиционных проектов
- •Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость.
- •Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия
- •Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.
- •1. Нормативные акты
- •2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Комплекс прав на недвижимость
- •4. Сделки с объектами недвижимости
- •1) Изменение собственника
- •2) Изменение права пользования и владения
- •Оформление договора
- •4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней Объекты государственной регистрации
- •5. Основные принципы налогообложения недвижимости
Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций
Показатель |
0—10% - 1 акция |
10—25% |
25% + 1 акция — 50% |
50%+1 акция — 75%-1 акция |
75—100% |
Диапазон отношений цены акции в сделке к цене акции на фондовом рынке |
0,70—1,17 |
0,81—2,52 |
0,99—2,35 |
1,34—2,0 |
1,38—2,7 |
Среднее значение отношения цены акции в сделке к цене акции на фондовом рынке |
0,93 |
1,12 |
1,39 |
1,81 |
1,88 |
Коэффициент контроля при переходе от стоимости 100% собственного капитала компании к соответствующему пакету |
0,49 |
0,60 |
0,74 |
0,96 |
1,00 |
Источник: Расчеты компании «ФБК».
3. Оценка эффективности инвестиционных проектов
Оценка эффективности инвестиций проводится с учетом следующей информации:
– стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам;
– уточнение источников и условий финансирования;
– анализ доходов от объекта, изменения рентабельности;
– выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию);
– прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат;
– расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта.
Международная практика оценки эффективности инвестиций базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:
Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.
Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который как правило предшествует началу реализации проекта).
Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.
Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF1, CF2,..., CFn. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для:
возврата исходной суммы капитальных вложений и
обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.
Сопоставление инвестиционных проектов осуществляется путем применения определенных критериев эффективности, основными из которых являются чистая настоящая стоимость проекта (NPV), дисконтированный период окупаемости проекта, индекс прибыльности проекта, внутренняя норма прибыли проекта и ее модификации, средний доход на чистый капитал.
Индекс прибыльности – это отношение настоящей стоимости будущих выгод к начальным инвестициям:
.
Другое определение индекса прибыльности состоит в отношении текущей стоимости всех положительных денежных потоков от проекта к текущей стоимости всех отрицательных денежных потоков.
Инвестиционный проект следует принимать, если эта величина больше 1. По своей сути индекс прибыльности соответствует NPV. Индекс прибыльности не следует применять при выборе взаимно исключающих проектов.
Внутренняя норма отдачи (IRR) – это норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям, т.е. NPV= 0.
Для определения IRR все положительные и отрицательные денежные потоки проекта анализируются для определения такой нормы дисконтирования, при которой их алгебраическая сумма равна нулю. Проект можно инвестировать, если альтернативная стоимость капитала меньше IRR. При сопоставлении инвестиционных проектов более предпочтительными являются проекты с большим значением IRR.
На практике внутреннюю норму отдачи довольно часто применяют как основной критерий инвестиций, однако этот критерий эффективности некорректен, если необходимо рассматривать разные нормы дисконтирования или если начальный денежный поток больше нуля. Существуют методики, которые корректируют IRR для применения в той или иной ситуации (например, модифицированная внутренняя норма отдачи (MIRR)).
Средний доход на чистый капитал. Используется некоторыми инвесторами для принятия инвестиционных решений на основании бухгалтерской нормы прибыли, сравниваемой со средними показателями для фирмы или отрасли.
Этот критерий эффективности инвестиционных проектов имеет серьезные недостатки:
– не учитывается изменение стоимости денег во времени;
– зависимость от системы бухгалтерского учета, применяемой конкретным инвестором.
Для принятия решения инвестору рекомендуется анализировать несколько критериев эффективности, так как ни один из них не позволяет учесть все особенности каждой конкретной ситуации.