56

Оглавление

Тема 1. Основы экономики недвижимости

-Недвижимость

-Классификация объектов недвижимости

-Цели оценки недвижимости

-Основные виды стоимости недвижимости

-Принципы определения стоимости недвижимости

-Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

-Технология оценки недвижимости.

-Шесть функций сложного процента

Тема 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.

-Рынок недвижимости.

-Особенности рынка недвижимости.

-Функции рынка недвижимости.

-Классификация рынков недвижимости.

Тема 3. Подходы к оценке недвижимости.

1. Группировка методов оценки.

2. Сравнительный (рыночный) подход.

3. Затратный подход.

3а. Определение износа объекта недвижимости.

4. Доходный подход.

5. Согласование результатов оценки.

Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия.

1. Оценка стоимости земельного участка.

2. Оценка стоимости машин и оборудования.

3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов.

4. Оценка оборотных активов.

5. Отчет об оценке недвижимости.

6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости.

Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия.

1. Оценка прогнозной стоимости компании.

2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности.

3. Оценка эффективности инвестиционных проектов.

Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия.

-Ликвидационная стоимость.

-Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия.

Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.

1. Нормативные акты.

2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.

3.Комплекс прав на недвижимость.

4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.

5. Основные принципы налогообложения недвижимости.

Экономика недвижимости

Тема 1. Основы экономики недвижимости

Недвижимость

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» (Оксфордский толковый словарь по бизнесу).

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам- (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость неразрывно связана с землей не только физически, но и юридически (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости);

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилье и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью;

– недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения;

– многообразие комбинаций вещных прав;

– жесткая регламентация оформления сделок.