1. Власник земельної ділянки.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Власник земельної ділянки має право володіти, користу­ватися нею в обсязі, встановленому договором із землеко­ристувачем. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

2. Землекористувач.

Землекористувач має право користуватися земельною ді­лянкою в обсязі, встановленому договором.

Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (спо­руди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник

255

будівлі (споруди).

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користу­вання земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Права та обов'язки власника земельної ділянки та земле­користувача мають бути вказані в договорі про встановлен­ня суперфіцію.

Сторони можуть мати певні права та обов'язки, про які вони домовились у договорі про встановлення суперфіцію, але ці права та обв'язки не можуть суперечити сутності пра­вовідносин, що виникають з встановлення права користу­вання чужою земельною ділянкою для забудови.

Припинення суперфіцію: підстави та правові наслідки

Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

1. спливу строку права користування;

2. відмови землекористувача від права користування;

2. невикористання земельної ділянки для забудови про­тягом трьох років підряд.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Окремої уваги щодо суперфіцію заслуговує з'ясування правових наслідків припинення права користування зе­мельною ділянкою. Адже на відміну від інших прав на чужі речі, що встановлюються договором - сервітуту та емфіте-взису, суперфіцій має ту специфіку, що землекористувач є

256

власником споруди чи будівлі, яка розташована на земель­ній ділянці. Отже, виникає питання про долю цієї будівлі чи споруди у разі, якщо право користування земельною ді­лянкою, на якій вони розташовані, припиняється. Наслідки цього вказані у ст. 417 ЦК України.

У разі припинення права користування земельною ділян­кою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визна­чають правові наслідки такого припинення. У разі недосяг-нення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесен­ня та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення будівлі (споруди), розміщеної на земель­ній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з яв­ним перевищенням вартості будівлі (споруди) над вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припи­нення права користування земельною ділянкою постано­вити рішення про викуп власником будівлі (споруди) зе­мельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визна­чити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Особливості договорів іпотеки

Договір іпотеки є досить поширеним засобом забезпе­чення виконання зобов'язань, що регулюються Законом України «Про іпотеку».

Під іпотекою слід розуміти вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володін­ні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодавець

257

має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими креди­торами цього боржника у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку".

Згідно зі ст. З Закону України «Про іпотеку», договір є однією з підстав виникнення іпотеки.

Момент, з якого іпотечний договір є укладеним

Моментом виникнення прав і обов'язків сторін за дого­вором іпотеки є нотаріальне посвідчення цього договору.

Необхідно уточнити, що обтяження нерухомості іпоте­кою підлягає державній реєстрації. Але йдеться про держав­ну реєстрацію саме обтяження¹, а не договору. Іпотечний договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення, тут слід застосовувати ч. З ст. 334 ЦК Украї­ни.

Державна реєстрація іпотеки є факультативною, оскільки якщо іпотека як обтяження нерухомого майна не пройшла державну реєстрацію, вона є дійсною, а відповідний договір — чинним.

Метою державної реєстрації іпотеки є:

• надання іпотеці властивості публічності;

• встановлення пріоритету.

Взагалі щодо державної реєстрації іпотеки можливі два варіанти:

1)іпотека незареєстрована; 2)іпотека зареєстрована.

¹ Про види державної реєстрації докладніше див.: Мічурін Є.О. Правочини з житлом. Видання друге, перероблене та доповнене. X.: Юрсвіт, 2005. С. 84-102.

258

Кожний із цих варіантів розрізняється за правовими на слідками, що виникають, а саме:

1. коли іпотека незареєстрована, згідно зі ст. 4 Закон України «Про іпотеку», іпотечний договір є дійсним, ал в цьому випадку відсутній пріоритет щодо зареєстровани іпотек.

2. коли іпотека зареєстрована, існує пріоритет щодо ін ших вимог, які можуть конкурувати з іпотекою.

Підставою для реєстрації іпотеки є Повідомлення, щ його надає реєструючому органу іпотекодержатель. Отже реєстрацію іпотеки може ініціювати лише іпотекодержа тель.

Особливості переданим в іпотеку майна, що знаходиться . спільній власності

Майно, що знаходиться у спільній власності, може буті передане в іпотеку лише за наявності нотаріально засвід ченої згоди всіх співвласників. Така згода не є потрібною якщо частина майна виділена в натурі і проведена реєст рація права власності на цю частину як на окремий об'єк нерухомості.

Предмет іпотечного договору

Предметом іпотечного договору є нерухоме майно за до тримання умов, передбачених у ст. 5 Закону України «Пр( іпотеку», а саме:

1. воно має належати іпотекодавцю на праві власност (праві господарського відання);

2. майно може бути відчужене ипотекодавцем і на ньогс може бути звернене стягнення. Тут мається на увазі, що і деяких ситуаціях власник майна не може його відчужувати Так, у договорі довічного утримання набувач є власнико^ майна, але не може його відчужувати до смерті відчужува-

25<

ча;

3) нерухоме майно має бути зареєстроване у встановлено­му законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності.

Усі приналежності нерухомого майна (дерева, сараї, га­ражі, що знаходяться в складі нерухомого майна) також пе­редаються в іпотеку, якщо інше не передбачено договором.

• При передання в іпотеку будинку (споруди) іпотека по­ширюється на належну іпотекодавцю земельну ділянку, або її частину, на якій розташована споруда і яка необхідна для використання цього будинку (споруди) за цільовим призна­ченням.

• При передання в іпотеку земельної ділянки іпотека по­ширюється на розташовані на ньому будинки (споруди).

Вимоги, що забезпечуються іпотекою. Іпотекою можуть забезпечуватись такі вимоги:

1. Основне зобов'язання:

• у повному обсязі;

• у частині, яка встановлена іпотечним договором.

2. Платежі, пов'язані з основним зобов'язанням.

2.1. Відповідно до закону:

- неустойка;

- збільшення суми основного договору, передбачене ним.

2.2. Якщо інше не передбачено договором:

-витрати, зв'язані зі звертанням стягнення на предмет іпотеки;

-витрати на зміст і збереження предмета іпотеки;

-збитки, зв'язані з порушенням умов основного договору або умов іпотеки.

Звертаємо увагу на те, що вимоги, передбачені у п. 2.1.,

260

забезпечуються іпотекою завжди, оскільки це прямо пере­дбачено законом; вимоги, передбачені у п. 2.2., можуть за­безпечуватись іпотекою, а можуть не бути нею забезпечені. Останнє залежить від сторін договору, які згідно з законом можуть передбачити в договорі інше.

Страхування предмета іпотеки.

Страхування предмета іпотеки передбачено у ст. 8 Закону України «Про іпотеку» та воно є обов'язковим.

Страхування може здійснюватись за двома варіантами:

а) іпотекодавцем;

б) іпотекодержателем, але за рахунок іпотекодавця. Вигодонабувачем у разі настання страхового випадку за­ вжди є іпотекодавець.

Форма іпотечного договору

Форма іпотечного договору має бути письмовою но­таріальною, що передбачено у ст. 18 Закону України «Про іпотеку».

Одночасно із посвідченням іпотечного договору нотаріус, якщо це передбачено договором, накладає заборону на від­чуження предмета іпотеки (п. 102 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Щодо дійсності основного зобов'язання і перевірки цьо­го факту нотаріусом досить обмежитися формальною пере­віркою, оскільки ст. 244 ЦК України містить презумпцію правомірності правочину. Будь-який правочин вважається правомірним, поки інше не буде доведено в судовому по­рядку.

Істотні умови іпотечного договору

Істотні умови іпотечного договору передбачено у ст.18 Закону України «Про іпотеку». До них відносяться:

1) найменування сторін із зазначенням адреси, коду в

261

ЄДРПОУ (для юридичної особи) або індивідуального іден­тифікаційного номера (для фізичної особи);

2. зміст, розмір, термін основного зобов'язання, порядок його виконання;

3. опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифіка­ції, реєстраційні дані;

4) посилання на випуск (відсутність) заставної. Звертаємо увагу на те, що іпотечний договір і договір, що

обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа (ст. 18). Це є змішаний договір. Закон «Про іпотеку» прямо вказує, що якщо договір іпоте­ки і договір, що обумовлює основне зобов'язання, офор­млені у вигляді одного документа, то цей документ за фор­мою і змістом повинний відповідати вимогам, установленим законом для іпотеки, і, додатково, вимогам, встановленим за­коном до договору, що визначає основне зобов'язання. Тому у разі укладення договору купівлі-продажу, міни, ренти й іпотеки і оформлення цього правочину одним документом з іпотекою, даний змішаний договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації договору (ч. З ст. 640 ЦК України, ст. 657 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про іпотеку»).

Припинення іпотеки

Припинення іпотеки відбувається за наявності хоча б од­нієї з таких підстав:

• припинення основного зобов'язання;

• реалізація предмета іпотеки;

• набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

• знищення предмета іпотеки;

• інших підстав, передбачених законом.

262

Слід мати на увазі, що з настанням терміну виконан­ня основного зобов'язання іпотека не припиняється. Зобов'язання припиняється переважно шляхом його належ­ного виконання, тому до виконання основного зобов'язання іпотека є дійсною.

Наступні іпотеки припиняються внаслідок звертання стягнення за попередньою іпотекою, що випливає із ст. 17 Закону України «Про іпотеку».

Внесення змін і доповнень в іпотечний договір

Внесення змін і доповнень в іпотечний договір перед­бачено у ст. 19 Закону України «Про іпотеку». Такі зміни підлягають нотаріальному посвідченню.

Якщо видана заставна, зміни і доповнення можливі лише при її анулюванні і видачі нової заставної. На підтвердження факту анулювання заставної нотаріусові надається виписка про це з Державного реєстру застав нерухомого майна (п. 94. Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій но­таріусами України).

Крім нотаріального посвідчення змін і доповнень до до­говору іпотеки також потрібною є їх державна реєстрація в таких випадках:

-збільшення основного зобов'язання (крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачено іпотечним договором);

-збільшення відсотків за основним зобов'язанням (крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачено іпотеч­ним договором).

Тому, якщо в іпотечному договорі за домовленістю сторін передбачена можливість і можливі варіанти збільшення суми основного зобов'язання або відсотків з нього, потрібним є лише нотаріальне посвідчення змін і доповнень до іпотеч­ного договору, без їх державної реєстрації .

263

Заставна

Згідно з законодавством, можливими варіантами є укл дення іпотечного договору:

• без видачі заставної;

• з видачею заставної.

Заставна - це борговий цінний папір, що визначає бї зумовне право її власника на одержання від боржника т конання за основним зобов'язанням, якщо воно має вг конуватись у грошовій формі, а у випадку невиконанн — звернути стягнення на предмет іпотеки (ст. 20 Закон України «Про іпотеку»).

Коли ж заставною забезпечене не грошове зобов'язання а інше (виконання роботи, надання послуги, передача речі) видача заставної неможлива, що випливає із вимог закону.

Заставна підлягає державній реєстрації.

Передання заставної здійснюється за індосаментом (пе­редавальним написом).

Заставна знаходиться у іпотекодержателя.

Виконання зобов'язання боржником по заставній здій­снюється на підставі письмової вимоги власника заставної (ст. 22 Закону України «Про іпотеку»). При переданні за­ставної індосант повинен письмово повідомити боржника про передачу заставної індосату.

Щодо заставної встановлено ряд презумпцій, які відобра­жено у ст. 22 Закону України "Про іпотеку", а саме:

І.Якщо заставна знаходиться в боржника — зобов'язання ним виконано. Інше повинно бути доведене.

2.Якщо заставна знаходиться не в боржника, зобов'язання ним не виконано, якщо не доведене інше.

Перехід права власності на предмет іпотеки

В іпотечному договорі може бути:

264

1) встановлено обмеження відчуження іпотекодавцем майна в період дії договору іпотеки.

2) дозволено відчуження іпотекодавцем майна в період дії договору іпотеки, але за згодою іпотекодавця.

Відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем третім осо­бам можливе лише за згодою іпотекодержателя. Фактично маємо окремий випадок переведення боргу за основним зобов'язанням на набувача, який стає іпотекодавцем, ос­кільки ч. 2 ст. 23 ЗУ "Про іпотеку" встановлює, що особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, на­буває статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором. При цьому право власності на передане в іпотеку нерухоме майно переходить до набувача за договором про відчуження зазвичай за дого­вором купівлі-продажу.

Коли іпотечним договором встановлено обмеження про відчуження іпотекодавцем майна в період дії договору іпо­теки, право на відчуження предмета іпотеки в іпотекодавця за згодою іпотекодержателя може виникнути через укладен­ня відповідних додаткових угод до іпотечного договору.

Ст. 23 Закону України «Про іпотеку» вказує на те, що при переході права власності на майно, передане в іпотеку, іпотека залишається дійсною.

Виняток встановлено у ст. 17 Закону України «Про іпоте­ку»: якщо власником майна в результаті стягнення, зверне­ного на предмет іпотеки, стає попередній іпотекодержатель, наступні іпотеки припиняються.

Щодо безпосереднього оформлення в іпотечному дого­ворі вказаних варіантів можливості відчуження предмета іпотеки бачимо три основні ситуації.

Перша ситуація. Тимчасове (не на весь період дії догово-

265

ру іпотеки) обмеження права відчуження нерухомого майк іпотекодавцем.

а)вказанням на календарну дату. "Сторони дійшли згоді-що іпотекодавець не має права відчужувати предмет іпоте ки, передавати його в користування іншій особі або іншш чином розпоряджатися ним до третього серпня поточно го року. Після третього серпня поточного року відчуженні предмета іпотеки можливо зі згоди іпотекодержателя, які має засвідчуватись нотаріально";

б)вказанням на певний період часу. "Сторони дійшли згоди, що Іпотекодавець не має права відчужувати пред­мет іпотеки, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним протягом одного місяця з дня укладення договору. Після спливу місячного строку з дня укладення договору іпотеки відчуження пред­мета іпотеки можливо зі згоди іпотекодержателя, яка має засвідчуватись нотаріально. До спливу місячного строку з дня укладення договору іпотеки будь-який лравочин щодо відчуження Іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передання в наступну іпотеку, спільну діяльність, лі­зинг, оренду чи користування без згоди Іпотекодержателя є недійсним ";

в)вказанням на подію, що має відбутися. "Сторони дійшли згоди, що іпотекодавець не має права відчужува­ти предмет іпотеки, передавати його в користування ін­шій особі або іншим чином розпоряджатися ним до сплати боржником кредитору п'ятидесяти відсотків вартості май­на за основним зобов'язанням, що забезпечене іпотекою. Якщо боржник сплачує кредитору п'ятдесят відсотків вар­тості майна за основним зобов'язанням, що забезпечене іпотекою,- відчуження предмета іпотеки можливе зі згоди

266

іпотекодержателя, яка має засвідчуватись нотаріально. До сплати боржником кредитору п'ятидесяти відсотків вартості майна за основним зобов'язанням, що забезпечене іпоте­кою, будь-який правочин щодо відчуження Іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передання в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди Іпотекодержателя є недійсним ".

Друга ситуація. Обмеження щодо відчуження нерухомого майна, яке знаходиться в іпотеці, іпотекодавцем на весь час дії договору іпотеки. "Сторони дійшли згоди, що Іпотеко-давець не має права відчужувати предмет іпотеки, передава­ти його в користування іншій особі або іншим чином роз­поряджатися ним у період дії договору іпотеки. Правочин щодо відчуження Іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передання в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування є недійсним ".

Третя ситуація. Зміна умов, зазначених в першій та другій ситуаціях, за додатковою угодою сторін. Сторони, поперед­ньо встановивши договором іпотеки обмеження права іпо­текодержателя щодо відчуження предмета іпотеки, можуть через додаткову угоду зняти це обмеження. Додаткова утода оформлюється в письмовій нотаріальній формі, оскільки така форма встановлена для договору іпотеки. Зокрема, у додатковій угоді слід зазначити таке: "Сторони дійшли зго­ди, що іпотекодавець має право відчужувати предмет іпоте­ки, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним за згодою Іпотекодержателя".

Підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки може стати договір про задоволення вимог іпотекодержате­ля, який має два різновиди: про продаж предмета іпотеки іпотекодержателю; про передачу іпотекодержателю права

267

власності на предмет іпотеки. Також підставою для зверн* ня стягнення на предмет іпотеки може стати застережен про перехід права власності до іпотекодержателю, зроблє в іпотечному договорі.

Необхідною передумовою для звернення стягнення предмет іпотеки є:

1. Направлення іпотекодавцю (боржнику) письмової в моги про припинення порушення і виконання порушене зобов'язання в не менш ніж ЗО - денний строк, а такі попередження про звернення стягнення (ч. 1 ст. 35 Зако України «Про іпотеку»).

Якщо протягом зазначеного строку вимога залишаєт ся без задоволення, іпотекодержавець має право зверну стягнення на предмет іпотеки.