1. Власник земельної ділянки.

Власник земельної ділянки має право вимагати від зем­лекористувача використання її за призначенням, встановле­ним у договорі.

Власник земельної ділянки має право на одержання пла­ти за користування нею. Розмір плати, ЇЇ форма, умови, по­рядок та строки її виплати встановлюються договором.

Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкод­жати землекористувачеві у здійсненні його прав.

2. Землекористувач.

Таке найменування сторони визначено законом, зокрема, випливає із ч. 1 ст. 407 ЦК України. Отже, рекомендуємо саме так, як закріплено в законі, вказувати найменування сторін у договорі про встановлення емфітевзису.

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користу­вання земельною ділянкою, а також здійснювати інші пла­тежі, встановлені законом. Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, засто­совувати природоохоронні технології виробництва, утриму­ватися від дій, які можуть призвести до погіршення еколо­гічної ситуації.

Права та обов'язки власника земельної ділянки та земле­користувача мають бути вказані в договорі про встановлен-

248

ня емфітевзису.

Сторони можуть мати певні права та обов'язки, про які вони домовились у договорі про встановлення емфітевзису, але ці права та обв'язки не можуть суперечити сутності пра­вовідносин, що виникають з приводу встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогос­подарських потреб.

Припинення емфітевзису

Право користування земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2. спливу строку, на який було надано право користу­вання;

3. викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною не­обхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Суперфіцій як право на чужу річ. Договір про встановлення суперфіцію.

Ч. 1 ст. 413 ЦК України вказує на те, що власник земель­ної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-куль­турних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

Отже, є підстави говорити про договір про встановлення суперфіцію.

Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або пе­редаватися в порядку спадкування.

249

Право користування чужою земельною ділянкою для за­будови може бути встановлено на визначений або на невиз-начений строк.

Згідно зі ст. 413 ЦК України, право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) може бути встановлене з чітко визначеною метою землекористування — для будів­ництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Отже, особа, яка ви­явила бажання користуватися земельною ділянкою на під­ставі суперфіцію, має розташувати на цій земельній ділянці будівлю чи споруду. Причому, збудована на земельній ді­лянці будівля чи споруда є власністю землекористувача (ч.

2 ст. 415 ЦК України).

Така сутність суперфіцію дійшла до наших часів ще з Давнього римського права, де суперфіцій був придуманий як спосіб обійти обмеження, згідно з яким землю на тери­торії Риму могли мати у власності лише римські громадяни. Отже, латини чи перигрини ставали власниками побудо­ваних на чужій землі (що належала римським громадянам) будівель та споруд на території Риму та тим не порушували вказане обмеження. Причому, зігнати латина чи перигрина

3 цієї землі не могли, оскільки в них було право на чужу земельну ділянку (суперфіцій) для забудови, згідно з яким ці особи могли користуватись та передавати у спадок своїм нащадкам право користування цієї землею для обслугову­ вання цього будинку.

Поняття та загальна характеристика договору про встанов­лення суперфіцію

Суперфіцій встановлюється договором між власником земельної ділянки і іншою особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для будівництва

250

промислових, побугових, соціально-культурних, житло­вих та інших споруд і будівель. Підкреслюємо важливу для практиків річ, що суб'єктом, який встановлює емфітевзис, може бути лише власник земельної ділянки (ст. 407 ІДК Ук­раїни).

З вищенаведеного визначення поняття суперфіцію вип­ливає таке поняття договору про його встановлення: за до­говором про встановлення суперфіцію одна особа, що є власником земельної ділянки, встановлює щодо іншої осо­би (землекористувача) на визначений чи на невизначений строк право користування цією земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культур­них, житлових та інших споруд і будівель за плату.

Це визначення договору про встановлення суперфіцію відображає його основні сутнісні риси:

-відповідно до суперфіцію встановлюється право ко­ристування земельною ділянкою для будівництва промисло­вих, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель, що має бути чітко відображено в тексті договору;

-емфітевзис встановлюється на визначений строк, що має бути відображено в договорі за домовленістю сторін, чи на невизначений строк. У останньому випадку сторони ма­ють передбачити у договорі те, як відбувається припинення суперфіцію. Наприклад, встановити, що землекористувач може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Відмовитись від договору може лише землекористувач (п. З ч. 1 ст. 416 ЦК України). Отже, якщо сторони домовляться про вста­новлення суперфіцію на невизначений строк, у договорі вони мають вказати приблизно таке: «Сторони дійшли зго-

251

ди, що цим Договором встановлюється суперфіцій на не-визначений строк. Землекористувач може відмовитись від цього Договору, попередньо попередивши про це другу сто­рону не менш ніж за три місяці у письмовій формі поштою зі зворотним повідомленням або особисто під розписку»;

-договір про встановлення суперфіцію є добровільною угодою між власником земельної ділянки сільськогоспо­дарського призначення та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель;

-договір про встановлення суперфіцію встановлює право користування чужим майном (земельною ділянкою) за пла­ту, яка визначається договором — ч. 1 ст. 414 ЦК України.

Юридична характеристика договору про встановлення суперфіцію.

Цей договір встановлює право користування чужою зе­мельною ділянкою за плату (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ЦК України), отже він є відплатним. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути пере­дбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

При встановленні суперфіцію договором має бути визна­чено суму та строки сплати відповідних платежів.

Виходячи зі ст. 413 ЦК України, договір про встанов­лення суперфіцію є реальним. Адже вказано, що право су­перфіцію договором надається і не вказано про можливість зобов'язання щодо встановлення суперфіцію у майбутньо­му. Приблизне формулювання сутності договору, що вка­зується після найменування сторін, має бути таким: «За цим договором власник земельної ділянки встановлює щодо

252

землекористувача на певний строк (чи на невизначений строк) право користування цією земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культур­них, житлових та інших споруд і будівель за плату».

Договір про встановлення суперфіцію є одностороннім. Адже у власника земельної ділянки виникає право вимагати відземлекористувача виконання зобов'язання вносити плату за користування майном, використання земельної ділянки за призначенням, що встановлено договором та відповідає закону. Землекористувач, відповідно, має обов'язок вно­сити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Він мусить ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільово­го призначення.

Землекористувач має право на відчуження права користу­вання земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших спо­руд і будівель (суперфіцію) з відчуженням будівлі, споруди, що випливає з ч. З ст. 415 ЦК України.У договорі купів-лі-продажу будівлі, споруди, зокрема житлового будинку, розташованих на земельній ділянці, щодо якої встановлено суперфіцій, має бути вказано, що особа, до якої перейш­ло право власності на будівлі (споруди), набуває право ко­ристування земельною ділянкою (суперфіцій) на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед інши­ми особами право на його придбання за ціною, оголоше­ною для продажу, та на інших рівних умовах. Землекористу­вач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної

253

ділянки про продаж права користування нею. Якщо про­тягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. У разі порушення права пере­важної купівлі настають наслідки, передбачені у ст. 362 ЦК України (власник може пред'явити до суду позов про пере­ведення на нього прав та обов'язків покупця).

Істотні умови договору про встановлення суперфіцію

Ст. 638 ЦК України встановлює, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх іс­тотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як іс­тотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Визначимо істотні умови договору про встановлення су­перфіцію, що випливають з аналізу Глави 34 ЦК України.

Предмет договору про встановлення суперфіцію. Сторони мають домовитись і в договорі чітко вказати, право користу­вання якою земельною ділянкою переходить за договором про встановлення суперфіцію; як саме може використову­вати земельну ділянку землекористувач з урахуванням при­роди суперфіцію та його цільового призначення.

Ціна договору про встановлення суперфіцію має бути вка­зана в договорі, оскільки ч. 1 ст. 414 ЦК України встанов­лює, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

У тексті договору про встановлення суперфіцію умова про ціну договору може бути сформульована так: «Один раз на квартал, до п'ятнадцятого березня, червня, вересня та грудня кожного року землекористувач сплачує власнику

254

земельної ділянки плату за її користування у розмірі 300 (триста) гривень шляхом переказу вказаної грошової суми на банківський рахунок власника земельної ділянки, вказа­ний у цьому Договорі».

Строк договору про встановлення суперфіцію є його іс­тотною умовою, крім випадку, коли він встановлений на невизначений строк.

Форма договору про встановлення суперфіцію

Вважаємо нотаріальну форму договору про встановлення суперфіцію найбільш прийнятною через юридичну склад­ність та новизну цього договору.

Сторони договору про встановлення суперфіцію. Права та обов'язки сторін

Сторонами у договорі про встановлення суперфіцію є: