7. Адреси, банківські реквізити, підписи сторін

8. Посвідчувальний напис, печатка нотаріуса Емфітевзис як право на чужу річ. Договір про встановлен­ ня емфітевзису

Для того, щоб скласти договір про встановлення емфіте­взису розглянемо договірні підстави встановлення емфіте­взису більш докладно.

У ч. 1 ст. 407 ЦК України зазначено, що емфітевзис - це право користування чужою земельною ділянкою, яке вста­новлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земель­ною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Отже, є підстави говорити про договір про встановлення емфітевзису.

Поняття та загальна характеристика договору про встанов­лення емфітевзису

Згідно зі ст. 407 ЦК України, право користування чужою земельною ділянкою (емфітевзис) може бути встановлене з чітко визначеною метою землекористування, а саме, для сільськогосподарських потреб. Отже, особа, як виявила ба­жання користуватися земельною ділянкою на підставі емфі­тевзису, має займатись на цій земельній ділянці передусім сільськогосподарським виробництвом.

Емфітевзис встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користу­ватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувачем). Підкреслюємо важливу для практиків річ, що суб'єктом, який встановлює емфітевзис, може бути лише власник (ст. 407 ЦК України).

З вищенаведеного визначення поняття емфітевзису вип-

242

ливає таке поняття договору про його встановлення: за до­говором про встановлення емфітевзису одна особа, що є власником земельної ділянки, встановлює щодо іншої осо­би (землекористувача) на певний строк чи на невизначений строк право користування цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за плату.

Це визначення договору про встановлення емфітевзису відображає його основні сутнісні риси:

• відповідно до емфітевзису встановлюється право ко­ристування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що має бути чітко відображено в тексті договору;

• емфітевзис встановлюється на певний строк, що визна­чається в договорі за домовленістю сторін, чи на невизна­чений строк. В останньому випадку кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ч. 2 ст. 408 ЦК Ук­раїни). Звертаємо увагу на те, що норма ч. 2 ст. 408 ЦК України є імперативною. Отже, якщо сторони домовлять­ся про встановлення емфітевзису на невизначений строк, у договорі вони не можуть змінити вимоги вказаної норми, а зазначити таке: «Сторони дійшли згоди, що цим Договором встановлюється емфітевзис на невизначений строк. Кожна із сторін може відмовитись від цього Договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш ніж за один рік у письмовій формі поштою зі зворотним повідомленням або особисто під розписку»;

• договір про встановлення емфітевзису є добровільною угодою між власником земельної ділянки сільськогоспо­дарського призначення та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогос­подарських потреб;

243

- договір про встановлення емфітевзису встановлює пра­во користування чужим майном (земельною ділянкою) за плату, розмір, форма, умови та строки виплати якої визна­чаються договором (ч. 2 ст. 409 ЦК України).

Цей договір встановлює право користування чужою зе­мельною ділянкою за плату (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ЦК України), отже він є відплатним.

При встановленні емфітевзису договором має бути виз­начено суму та строки внесення відповідних платежів.

Виходячи зі ст. 407 ЦК України, договір про встановлен­ня емфітевзису є реальним. Адже вказано, що емфітевзис встановлюється договором і не вказано про можливість ви­никнення зобов'язання щодо встановлення емфітевзису в майбутньому. Приблизне формулювання сутності договору, що викладається після найменування сторін, має бути та­ким: «За цим договором власник земельної ділянки вста­новлює щодо землекористувача на певний строк (чи на невизначений строк) право користування цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за плату».

Договір про встановлення емфітевзису є одностороннім. Адже у власника земельної ділянки виникає право вимагати вщземлекористувача виконання зобов'язання вносити плату за користування майном і використання земельної ділянки за призначенням, що встановлено договором і відповідає закону. Землекористувач, відповідно, має обов'язок вно­сити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Він мусить ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільово­го призначення.

244

Землекористувач має право на відчуження права к ристування земельною ділянкою для сільськогосподарськ потреб (емфітевзису), якщо інше не встановлено законо Отже, емфітевзис є правом, що може відчужуватись земл користувачем. Таке відчуження має здійснюватись за пр вилами договору купівлі — продажу. Договір про відчужені (купівлю-продаж) емфітевзису цілком охоплюється юр: дичною конструкцією купівлі-продажу і відповідає ч. 2 с 656 ЦК України, згідно з якою предметом договору купівл продажу можуть бути майнові права. До договору купівл продажу майнових прав застосовуються загальні положені про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту а( характеру цих прав.

У разі продажу права користування земельною ділянко власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншим особами право на його придбання за ціною, що оголошег для продажу, та на інших рівних умовах. Землекористувг зобов'язаний письмово повідомити власника земельної д лянки про продаж права користування нею. Якщо прот* гом одного місяця власник не надішле письмової згоди н купівлю, право користування земельною ділянкою мож бути продане іншій особі. У разі порушення права переваж ної купівлі настають наслідки, передбачені у ст. 362 ЦК Ук раїни (власник може подати до суду позов про переведенн на нього прав та обов'язків покупця).

У разі продажу землекористувачем права користуванн земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб ін шій особі власник земельної ділянки має право на одержан ня відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлени договором. Оскільки власник земельної ділянки має праві переважної купівлі емфітевзису, він, якщо ціна є невели

24.

кою, може викупити емфітевзис у землекористувача і вста­новити емфітевзис щодо іншої особи за вигідну ціну. Якщо землекористувач знайде іншу особу, що погодиться придба­ти емфітевзис за вигідною ціною, власник відмовиться від права переважної купівлі емфітевзису та буде отримувати відповідні відсотки.

Істотні умови договору про встановлення емфітевзису

Ст. 638 ЦК України встановлює, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх іс­тотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як іс­тотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Визначимо істотні умови договору про встановлення ем­фітевзису, що випливають з аналізу Глави 33 ЦК України.

Предмет договору про встановлення емфітевзису. Сторони мають домовитись і в договорі чітко вказати, право користу­вання якою земельною ділянкою переходить за договором про встановлення емфітевзису; як саме може використову­вати цю земельну ділянку землекористувач з урахуванням природи емфітевзису та його цільового призначення.

Ціна договору про встановлення емфітевзису має бути вказана у договорі, оскільки ч. 2 ст. 409 встановлює, що розмір плати, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором. Зміна ціни після укладення дого­вору допускається лише у випадках і на умовах, встанов­лених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Якщо ціна у договорі про встановлення емфітевзису не встановлена, він вважається неукладеним (ч. 1 ст. 638, ч. 2 ст. 409 ЦК України).

246

Звертаємо увагу на те, що сторони на свій вибір можуть встановлювати у договорі не лише розмір, але й форму плати за користування земельною ділянкою на підставі емфітевзи-су. Це може бути як грошова, так і натуральна плата (певна частина врожаю чи фіксований обсяг виробленої сільсь­когосподарської продукції). У разі встановлення грошової суми у тексті договору це може бути відображено так: «Один раз на квартал, до п'ятнадцятого березня, червня, вересня та грудня кожного року землекористувач сплачує власнику земельної ділянки плату за користування земельною ділян­кою у розмірі 300 (триста) гривень шляхом переказ вказаної грошової суми на банківський рахунок власника земель­ної ділянки, що вказано у цьому Договорі». Якщо плата за користування земельною ділянкою на підставі емфітевзи-су встановлюється як частина урожаю, зібраного землеко­ристувачем з земельної ділянки, це може бути відображено у договорі таким чином: «Щорічно, до п'ятнадцятого вересня кожного року землекористувач здійснює сплату власнику земельної ділянки за користування нею як частину зібрано­го врожаю у розмірі 1 (однієї) тонни зерна, про що сторони у письмовій формі складають акт приймання-передання, який підписується ними. У разі настання форс-мажорних обставин (неврожай, загибель врожаю тощо) землекористу­вач здійснює плату власнику земельної ділянки за користу­вання нею грошима до п'ятнадцятого вересня кожного року із розрахунку 500 (п'ятсот) гривень на рік шляхом переказу вказаної грошової суми на банківський рахунок власника земельної ділянки, що вказано у цьому Договорі».

Строк договору про встановлення емфітевзису є його іс­тотною умовою, крім випадку, коли його встановлено на невизначений строк. •

247

Форма договору про встановлення сервітуту

Вважаємо нотаріальну форму договору про встановлення емфітевзису найбільш прийнятною через юридичну склад­ність та новизну цього договору.

Сторони договору про встановлення емфітевзису. Права та обов'язки сторін

Сторонами у договорі про встановлення емфітевзису є: