- •Содержание
- •Введение
- •Краткое изложение основных фактов и выводов
- •Определение термина «рыночная стоимость»
- •Объем и этапы исследования
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
- •Местоположение объекта
- •5. Описание основных параметров здания
- •6. Строительные характеристики объекта оценки
- •7. Описание технического состояния основных элементов здания
- •8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •9. Определение стоимости объекта
- •10. Затратный метод
- •11. Определение величины накопленного износа строений
- •Определение физического износа объекта оценки
- •12. Оценка методом капитализации доходов
- •12.1. Анализ доходов
- •12.2. Анализ расходов
- •13. Оценка методом сравнительного анализа продаж
- •14. Объяснение корректировок
- •15. Согласование результатов
- •Список литературы:
12.2. Анализ расходов
Затраты на содержание гаража составляют 109234 руб. Принимаем, что затраты на содержание гаража будут расти, как и арендная плата на 5 % в год в течение второго и третьего года и на 3% в течение четвертого и пятого годов.
Необходимо отметить, что для использования здания гаража как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.
Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл.3) .
Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража. Таким образом, стоимость здания гаража, как объекта, приносящего доход, составляет 449023,89 руб. или округленно 449000 руб.
13. Оценка методом сравнительного анализа продаж
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Данные об отобранных для сравнения объектах приведем в таблице 4.
Таблица 4
Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам
Номер объекта сравнения |
Объект оценки |
1 |
2 |
3 |
Местоположение |
улФилимоновская |
ул.Советская |
ул.Ленина |
ул.Фрунзе |
Юридическое описание |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
Цена предложения, продажи, руб. |
|
500000 |
450000 |
470000 |
Право собственности |
полное |
полное |
полное |
полное |
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Условия продажи |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Дата предложения, продажи |
август 2012 |
июль 2012 |
август 2012 |
июнь 2012 |
Физические характеристики |
||||
Строительные характеристики |
фундамент бетонный, стены кирпичные |
фундамент бетонный, стены кирпичные |
фундамент бетонный, стены кирпичные |
фундамент бетонный, стены кирпичные |
Общая площадь, м2 |
24,4 |
26,0 |
23,2 |
26,3 |
Площадь участка, м2 |
24,4 |
26,0 |
23,2 |
26,3 |
Коммуникации |
все необходимое |
все необходимое |
все необходимое |
все необходимое |
Состояние |
хорошее, ремонт не требуется |
хорошее, ремонт не требуется |
удовлетворительное, требуется косметический ремонт |
хорошее, ремонт не требуется |
Удаленность от магистралей |
рядом |
рядом |
рядом |
рядом |
Использование |
гараж |
гараж |
гараж |
гараж |
Таблица 5
Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов
Элемент сравнения |
Ед. изм |
Объекты сравнения |
|||
оцениваемый |
1 |
2 |
3 |
||
Цена продажи (предложения) |
руб. |
|
500000 |
450000 |
470000 |
Площадь |
м2 |
24,4 |
26 |
23,2 |
26,3 |
Цена за единицу прощади |
руб./ м2 |
|
19231 |
19396,5 |
17870,7 |
Скорректированная цена |
|
|
19231 |
19396,5 |
17870,7 |
Скорректированная цена |
|
|
19231 |
19396,5 |
17870,7 |
Условия продажи |
|
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Корректировка |
% |
|
-10 |
-10 |
-10 |
Сумма корректировки |
|
|
-1923,1 |
-1939,6 |
-1787,07 |
Скорректированная цена |
|
|
17307,9 |
17456,9 |
16083,63 |
Условия рынка (время продажи) |
|
август 2012 |
июль 2012 |
август 2012 |
июнь 2012 |
Корректировка |
% |
|
+10 |
0 |
+10 |
Сумма корректировки |
|
|
1730,8 |
0 |
1608,4 |
Скорректированная цена |
|
|
19038,7 |
17456,9 |
17692,0 |
Физические характеристики |
|
|
|
|
|
Техническое состояние |
|
хорошее, ремонт не требуется |
хорошее, ремонт не требуется |
удовлетворительное, требуется косметический ремонт |
хорошее, ремонт не требуется |
Корректировка |
% |
|
0 |
+5 |
0 |
Сумма корректировки |
|
|
0 |
872,8 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./ м2 |
|
19038,7 |
18329,7 |
17692 |
Средневзвешенная цена |
руб./ м2 |
18353,5 |
|
|
|
Стоимость |
руб. |
447825 |
|
|
|
Таким образом, рыночная стоимость гаража, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 447825 руб. или округленно 448000 руб.