11. Определение величины накопленного износа строений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты занесем в таблицу 2.

Таблица 2

Определение физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	9	4	0,45
Стены	21	15	2,52
Перекрытия	7	7	0,49
Крыша	10	13	1,3
Полы	9	8	0,72
Наружная и внутренняя отделка	12	16	1,92
Ворота	8	10	0,8
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	24	17	2,88
ИТОГО:	100	-	11,08

Таким образом, процент физического износа здания гаража составляет 12%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

или 213000руб

12. Оценка методом капитализации доходов

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представля­ют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

12.1. Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для расчетов принимаем среднюю величину в 200 рублей за 1 квадратный метр в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 5 % в год в течение второго и третьего года и на 3% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту.

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

где ‒ арендная плата в году i;

‒ затраты содержания в году i;

‒ текущая стоимость единицы для года i, рассчитываемая по следующей формуле :

где ‒ ставка дисконтирования за год,

i ‒ количество лет.

Тогда:

Текущая стоимость потока доходов составит:

Величина ставки дисконтирования ( ) отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада ‒ 12%. Принимаем равной 12%, что соответствует максимально возможной стоимости гаража.

Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

П=(70549.1-24093,7)*0,567=26340,2

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

где ‒ стоимость реверсии,

‒ текущая стоимость единицы для пятого года.