Планирование вариантов использования недвижимости
Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:
продажа;
сдача в аренду;
передача в управление;
передача в залог;
внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал создаваемого общества.
Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.
Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.
Реализация запланированных мероприятий Алгоритм реализации мероприятий
Повышение эффективности использования объекта недвижимости, на наш взгляд, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:
предпродажная подготовка;
проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;
заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;
передача прав на объект победителю конкурса.
Проведение открытого конкурса
Решение о проведении конкурса принимается органом исполнительной власти, либо им же совместно с органом законодательной власти по тем объектам, по которым такая процедура предусмотрена законодательством (далее – Орган).
Для организации и проведения конкурса Орган формирует комиссию, наделенную специальными функциями (рис. 88), в состав которой включаются представители органов государственной власти и/или корпораций, ведающих вопросами архитектуры и градостроительства, управления жилищным фондом, корпоративным имуществом, финансами по представлению руководителей соответствующих подразделений.
Рис. 88. Функции Комиссии по проведению конкурса
Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные группы, сторонних специалистов и специализированные организации.
Инвестиционный проект, представляемый на конкурс, должен содержать:
титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации состоянии;
объем предлагаемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных работ;
сроки выполнения проекта;
планируемый объем площадей, предоставляемых инвестору в собственность при выполнении инвестиционного проекта.
Комиссия организует конкурс в следующем порядке:
определяет условия конкурса;
организует публикацию информации о проведении конкурса;
принимает заявки на участие в конкурсе;
организует ознакомление участников с объектом;
осуществляет процедуру конкурса;
обеспечивает проведение экспертизы и оценки инвестиционных проектов;
определяет победителя;
организует публикацию информационного сообщения об итогах конкурса.
Информационное сообщение о проведении конкурса должно содержать следующие сведения:
местонахождение и технико-экономические характеристики объекта;
порядок ознакомления с объектом;
условия участия в конкурсе и критерии выявления победителя;
окончательный срок приема заявок и других документов на участие в конкурсе;
сумма задатка и расчетный счет Комитета, на который он должен быть перечислен;
дата, место и время вскрытия предложений;
срок подписания победителем итогового протокола и других документов.
Очевидно, что дальнейшее использование корпоративного недвижимого имущества должно контролироваться корпоративными органами, поэтому, на наш взгляд, необходимо описать процедуры контроля использования корпоративной недвижимости.