3. Доходный подход

Козловой кран относится к оборудованию, которое, участвуя в производственном процессе, одновременно является вполне самостоятельным, что позволяет определить финансовый результат от эксплуатации оцениваемого объекта. [12]

Для расчета рыночной стоимости козлового крана доходным подходом подбираются следующие данные:

Таблица 18

Исходные данные для расчёта валового дохода

Тариф	1300 руб/час	Эксперт Козлов Д.В., к.т.н.
Время работы в течение суток	6 смен по 3 часа = 18 часов	ISO 4301-1
Количество рабочих дней в году	365 дней	Соответствует количеству календарных
Ставка дисконтирования	12%	Эксперт Козлов Д.В., к.т.н.

Таблица 19

Расчёт чистого операционного дохода

I Валовый доход
Тариф*час/сутки*рабочие дни	Сумма за год, руб.
1300*18*365	8541000
II Себестоимость погрузочно-разгрузочных работ
Зарплата основных рабочих	1011132
Зарплата вспомогательного персонала	663048
ЕСН (26%)	425004
Ремонт и содержание оборудования	329484
Электроэнергия	3934140
Общехозяйственные и управленческие расходы (в % от ФОТ)	1614876
ИТОГО:	7977684
III Чистый операционный доход (I - II)
ИТОГО:	563316

Текущая стоимость оборудования рассчитывается по формуле:

(15)

Стоимость козлового крана оцененного при помощи доходного подхода, составляет 3083028.5 руб. без НДС.

4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости оцениваемого имущества

Заключительным этапом по оценке любого технического объекта является согласование результатов, полученных с применением различных подходов. Принимается окончательное решение о величине стоимости, расчет которой был определен в задании на оценку. [9] Полученные в результате применения нескольких подходов различные значения стоимости приводятся к единому стоимостному показателю процедурой согласования, самым предпочтительным вариантом которой для целей оценки считается расчет средневзвешенной величины стоимости. Сравнение будет производиться методом анализа иерархии (МАИ).

Метод анализа иерархий, основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям.

Общая идея данного метода заключается в декомпозиции проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате, определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.

Процесс декомпозиции предполагает построение дерева иерархий, включающее цель, расположенную в его вершине, промежуточные уровни (критерии) и альтернативы, формирующие самый нижний иерархический уровень.

На рисунке 5 изображено дерево иерархий для принятия решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на основе альтернативных результатов определения стоимости объекта тремя общепризнанными подходами: затратным, сравнительным и доходным. Как видно из рисунка, нами предложена двухуровневая система анализируемых критериев. На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность результата оценки: исходная информация и методология расчёта. На втором уровне находятся критерии, характеризующие качество каждого из выделенных факторов.

Рис.5. Дерево иерархий

Качество исходной информации в оценке определяется её полнотой, достоверностью и соответствием требованиям рыночной стоимости. Именно эти критерии и указаны на дереве иерархий во втором уровне, под исходной информацией. Основными критериями качества для использованной методологии при расчётах стоимости являются:

• Обоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчёта в рамках каждого из подходов;

• Субъективность применяемых допущений и предположений;

• Учёт принципа наиболее эффективного использования.

Данные критерии качества указаны на дереве иерархий во втором уровне под методологией расчёта.

Конечно же, можно было бы указать более развернутый перечень факторов влияющих на достоверность определения рыночной стоимости, но это привело бы к значительному повышению трудоемкости последующих вычислительных процедур.

Следующим этапом в методе анализа иерархий является процесс построения матриц парных сравнений альтернативных вариантов по выделенным критериям. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одной альтернативы над другой. Полученные суждения выражаются в целых числах с учётом девятибалльной шкалы. Преимущества именно этой шкалы качественных оценок отмечают многие исследователи, так как она позволяет наилучшим образом учесть степень отличия и имеет наименьшее среднеквадратическое отклонение.

Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы. Заполняя матрицы парных сравнений, оценщик руководствуется следующими соображениями:

• Если сравниваемые подходы по анализируемому критерию одинаково предпочтительны, то соответствующий элемент матрицы равен 1;

• Если один из подходов имеет незначительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 3 или 4;

• Если один из подходов имеет значительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 5 или 6;

• Если один из подходов имеет явное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 7 или 8;

• Если один из подходов имеет абсолютное преимущество по сравнению с другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 9.

Таблица 20

Шкала качественных оценок «1-9»

Градация результатов сравнения	Значение порядковой шкалы «1-9»
Равенство	1-2
Незначительное преимущество	3-4
Значительное преимущество	5-6
Явное преимущество	7-8
Абсолютное преимущество	9

Таким образом, перед оценщиком ставится задача проанализировать при парном сравнении преимущества каждого из подходов по выделенным шести критериям второго уровня. Результатом такого анализа являются шесть матриц парных сравнений размерностью 3×3, т. к. рассматриваются три альтернативы (результаты затратного, сравнительного и доходного подходов).

Справедливости ради необходимо заметить, что процесс заполнения матриц парных сравнений, несмотря на кажущуюся тривиальность, является довольно трудоёмкой процедурой. Но сложности на этом этапе заключаются не в громоздких расчётах, а в многообразии анализируемой информации. Например, при анализе полноты исходной информации, использованной в рамках каждого из подходов, оценщику необходимо ответить на вопрос: исходные данные какого из подходов были наиболее полными? Естественно, что понятие полноты для различных подходов определяется различными требованиями.

Полнота исходных данных для затратного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

• Объёмно-планировочные и конструктивно-планировочные характеристики объекта оценки;

• Данные о проводимых капитальных ремонтах;

• Технические заключения об авариях на объекте;

• Объёмно-планировочные и конструктивно-планировочные характеристики объектов-аналогов.

Полнота исходных данных для сравнительного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

• Данные по основным ценоформирующим факторам объектов-аналогов;

• Информация о предпочтениях потребителей на данном рынке объектов недвижимости.

Полнота исходных данных для доходного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

• Информация о состоянии рынка аренды для аналогичных объектов недвижимости;

• Информация о предпочтениях потребителей на данном рынке объектов недвижимости.

Конечно, при заполнении матриц парных сравнений определённая доля субъективизма присутствует. Но объективность конечного результата определения весовых коэффициентов обеспечивается за счёт полностью формализованных процедур, а именно расчёта отношения согласованности суждений. Обычно в качестве допустимого используется значение отношения согласованности на уровне 10%. Если для какой-либо матрицы парных сравнений это отношение превышает 0,1, то это свидетельствует о существенном нарушении логичности суждений, допущенном оценщиком при заполнении матрицы, поэтому оценщику предлагается пересмотреть данные, использованные для построения матрицы, чтобы улучшить согласованность. Такая процедура предполагает заранее неизвестное число итераций пересмотра и изменения значений в матрицах парных сравнений с повторной проверкой на согласованность - до тех пор, пока не будет достигнут допустимый уровень согласованности оценок.

Заключительным этапом в рассматриваемом методе является осуществление иерархического синтеза в целях определения вектора весовых коэффициентов альтернатив относительно выделенных критериев. Вычислительные процедуры данного этапа базируются на понятиях векторной алгебры, что, конечно, потребует от оценщика определенных математических навыков.

Итак, в процессе оценки были получены следующие результаты:

• Затратный подход - 2925000 руб.

• Сравнительный подход - 4601133 руб.

• Доходный подход - 3083028.5 руб.

Проведём согласование полученных результатов, используя методику, в основу которой положен метод анализа иерархий. Декомпозиция проблемы проводилась в соответствии с деревом иерархий, изображённом на рис. 1, и включающем цель – рыночную стоимость, расположенную в его вершине, промежуточные уровни (критерии) и альтернативы - результаты определения стоимости тремя подходами, формирующие самый нижний иерархический уровень. На следующем этапе необходимо построить (в соответствии с используемым деревом иерархий) матрицы парных сравнений альтернативных вариантов по выделенным критериям. Для каждого критерия, по которому проводится сравнение альтернатив, строятся обратно симметричные матрицы с использованием шкалы качественных оценок «1-9». При этом альтернативы сравниваются попарно.

На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность результата оценки: исходная информация и методология расчёта. Влияние выбора правильной методологии оценки на достоверность величины рыночной стоимости имеет незначительное преимущество перед качеством исходной информации, т. к. недостатки исходной информации можно частично нейтрализовать за счёт выбора соответствующего метода расчёта, а наличие методологических ошибок, даже при условии использования качественных исходных данных, приводит к получению искажённого результата.

При попарном сравнении критериев, находящихся на втором уровне, и альтернатив по данным критериям оценщик руководствовался соображениями, изложенными ранее.

Полученные матрицы парных сравнений представлены в таблицах 1-9. Для каждой матрицы рассчитываем:

1. Нормированный вектор приоритетов (W):

W = (w₁; w₂; …; w_n) (16)

(17)

Где:  - элемент матрицы парных сравнений;

n - размерность матрицы парных сравнений.

2. Максимальное собственное число матрицы парных сравнений (λmax):

λ_max = e · A · W (18)

Где: e = (1,1,…,1) - единичная матрица-строка, размерностью (1 × n); A - матрица парных сравнений.

3. Отношение согласованности (ОС):

ОС = (λ_max – n) ÷ (n – 1) (19)

Таблица 21

Влияние на достоверность величины рыночной стоимости

	Исходные данные	Методология расчета	W1
Исходные данные	1,000	0,333	0,25
Методология расчета	3,000	1,000	0,75
λmax=2, ОС=0

Таблица 22

Влияние на качество методологии расчёта

	Учёт принципа наиболее эффективного использования	Обоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчёта	Количество и значимость субъективных показателей и предположений	W2
Учёт принципа наиболее эффективного использования	1,000	3,000	0,500	0,309
Обоснованность предпосылок выбранного метода расчёта	0,333	1,000	0,200	0,109
Количество и значимость субъективных показателей и предположений	2,000	5,000	1,000	0,582
λmax=3,004, ОС=0,002

Таблица 23

Влияние на качество исходной информации

	Полнота	Достоверность	Соответствие требованиям рыночной стоимости	W3
Полнота	1,000	0,500	2,000	0,286
Достоверность	2,000	1,000	4,000	0,571
Соответствие требованиям рыночной стоимости	0,500	0,250	1,000	0,143
λmax=3, ОС=0

Таблица 24

Учёт принципа наиболее эффективного использования

	Затратный	Сравнительный	Доходный	W4
Затратный	1,000	1,000	0,167	0,125
Сравнительный	1,000	1,000	0,167	0,125
Доходный	6,000	6,000	1,000	0,750
λmax=3, ОС=0

Таблица 25

Обоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчёта

	Затратный	Сравнительный	Доходный	W5
Затратный	1,000	0,250	0,333	0,122
Сравнительный	4,000	1,000	2,000	0,558
Доходный	3,000	0,500	1,000	0,320
λmax=3,02, ОС=0,02

Таблица 26

Количество и значимость субъективных показателей и предположений

	Затратный	Сравнительный	Доходный	W6
Затратный	1,000	0,333	1,000	0,200
Сравнительный	3,000	1,000	3,000	0,600
Доходный	1,000	0,333	1,000	0,200
λmax=3, ОС=0

Таблица 27

Полнота исходной информации

	Затратный	Сравнительный	Доходный	W7
Затратный	1,000	3,000	3,000	0,600
Сравнительный	0,333	1,000	1,000	0,200
Доходный	0,333	1,000	1,000	0,200
λmax=3, ОС=0

Таблица 28

Достоверность исходной информации

	Затратный	Сравнительный	Доходный	W8
Затратный	1,000	0,333	0,500	0,163
Сравнительный	3	1,000	2,000	0,540
Доходный	2	0,500	1,000	0,297
λmax=3,009, ОС=0,008

Таблица 29

Соответствие требованиям рыночной стоимости

	Затратный	Сравнительный	Доходный	W9
Затратный	1,000	0,250	0,167	0,085
Сравнительный	4,000	1,000	0,333	0,271
Доходный	6,000	3,000	1,000	0,644
λmax=3,054, ОС=0,046

Для всех матриц парных сравнений отношение согласованности не превышает значения 0,1. Следовательно, логичность и однородность суждений эксперта удовлетворяют необходимым требованиям.

Осуществим иерархический синтез в целях определения вектора весовых коэффициентов альтернатив относительно выделенных критериев.

Вектор приоритетов альтернатив относительно выбора методологии расчёта ( ) определяется путём перемножения матрицы, сформированной из значений нормированных векторов-приоритетов , , , на вектор , определяющий значимость критериев качества выбранной методологии оценки:

(20)

Аналогично определяется вектор приоритетов альтернатив относительно качества исходной информации ( ):

(21)

Результирующий вектор приоритетов альтернатив  определяется как произведение матрицы, сформированной из значений векторов  и , на вектор :

(22)

Таким образом, вес каждого подхода в текущих условиях на рынке установился следующим образом:

1. Затратный подход 0,195

2. Сравнительный подход 0,438

3. Доходный подход 0,367

В итоге величина определяемой рыночной стоимости козлового крана КК-К-20/5-5К на установленную в задании на оценку дату составляет:

(2925000*0.195)+(4601133*0.438)+(3083028.5*0.367) = 3717142.8 руб.

S = 3717142.8 руб. без НДС.