41 Вопрос

Доходный метод оценки недвижимости и бизнеса

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода, когда проводится оценка бизнеса, оценка ценных бумаг или кода проводится оценка коттеджей, оценка квартир, оценка всех видов недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов независимой оценки основан на прогнозных данных.

42 Вопрос

Прогнозирование развития бизнеса. Основные этапы и содержание методологии оценки развития бизнеса

43 Вопрос

44.Понятие банкротства, его место и роль в системе категорий законодательства о банкротстве.

Сегодня банкротство - это признанная арбитражным судом или объявленная должником его неспособность в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и по уплате других обязательных платежей.

Закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.02 года определяет несостоятельность как: «признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей».

Основной признак банкротства - неспособность предприятия обеспечить выполнение требований кредиторов в течение трех месяцев со дня наступления сроков платежей. По истечении этого срока кредиторы получают право на обращение в арбитражный суд о признании предприятия-должника банкротом.

Лицами, участвующими в деле о банкротстве, считаются те участники дела, которые имеют непосредственный материальный интерес в его исходе. В ст. 40 АПК РФ указано, что в делах о банкротстве к числу лиц, участвующих в деле, относятся заявитель и заинтересованные лица. В первую очередь, это должник и кредиторы - лица, имущественные права которых были ущемлены до возбуждения дела или будут затронуты в ходе реализации процедур банкротства.

В ст. 34 Закона должник и арбитражный управляющий указаны как различные лица, участвующие в деле. Вместе с тем, во время внешнего управления и конкурсного производства именно арбитражный управляющий представляет интересы должника. В связи с этим возникают следующие ситуации. Например, при подаче кредитором апелляционной или кассационной жалобы в ходе указанных процедур банкротства в соответствии с ч. 3 ст. 260, ч. 3 ст. 277 АПК РФ он обязан уведомить всех лиц, участвующих в деле, т.е. и должника, и внешнего (конкурсного) управляющего, представляющего должника. Нарушение данного правила влечет за собой оставление жалобы без движения (ст. 263, 280 АПК РФ).

Права и обязанности лиц, участвующих в деле, определены в ст. 41 АПК РФ и конкретизированы нормами Закона применительно к каждой из процедур банкротства.

В делах о несостоятельности (банкротстве) можно выделить три категории должников. Первая – должники полностью добросовестные, в процессе банкротства которых не подлежат применению какие-либо нормы уголовного или административного права. Вторая – должники, в процессе банкротства которых определенные субъекты повели себя недобросовестно, нарушив уголовно-правовые либо административные запреты (сам должник не знал и не должен был знать о противоправном поведении указанных лиц). Третья категория – должники, которые своими действиями нарушили нормы уголовного или административного права ст.195 ("Неправомерные действия при банкротстве"), ст.196 ("Преднамеренное банкротство"), ст.197 ("Фиктивное банкротство") Уголовного кодекса Российской Федерации либо ст.14.12 ("Фиктивное или преднамеренное банкротство") и ст.14.13. ("Неправомерные действия при банкротстве") Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. К третьей категории следует отнести и тех должников, с ведома которых кредиторы либо третьи лица предпринимают противозаконные действия.

Все должники называются несостоятельными (банкротами).⁷

В соответствии с действующим законодательством правоотношения банкротства содержат нормы, предусматривающие гражданско-правовую, уголовную и административную ответственность.

В соответствии с п.1 ст.65 ГК РФ признание судом юридического лица банкротом влечет его ликвидацию. Данной норме ГК РФ корреспондируют ст. 97-119 Закона о банкротстве, определяющие общий порядок проведения конкурсного производства. Целью данной процедуры банкротства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов, а также ликвидация должника – юридического лица, признанного банкротом.

Законодательство о банкротстве помимо конкурсного производства предусматривает и другие процедуры. Наибольший интерес вызывают вопросы, связанные с применением процедуры внешнего управления. В этом случае создается особый имущественно-правовой режим.