39 Вопрос

Затратный метод оценки бизнеса.

Данный метод применяется для молодых предприятий и предприятий-банкротов. При переоценке активов предприятия из действительной рыночной стоимости активов предприятия производится вычитание обязательств компании. То есть данный метод основан на активах компании, исключая элементы догадки, как в других методах. Однако, из-за этого в расчет не берутся возможные перспективы и прибыли предприятия.

Затратный метод подразумевает нахождение разности между рыночной стоимостью активов предприятия и его обязательств. Активы оцениваются в течение нескольких этапов. Во-первых, находится рыночная стоимость материальных активов, во-вторых, стоимость нематериальных активов и, в-третьих, стоимость рыночных вложений. Наилучший результат можно получить, не имея точной информации о доходах предприятия, но имея информацию о том, что предприятие располагает большими материальными и финансовыми активами, либо при оценке молодого предприятия, когда отсутствует информация о прибыли.

При банкротстве предприятия применяется метод ликвидационной стоимости, который дает наихудшие результаты оценки бизнеса.

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются рыночной стоимостью объекта при условии, что новый объект будет иметь рыночную стоимость, равную совокупности издержек на строительство этого объекта.

Исключением при применении затратного подхода является случай, при котором земельный участок стоит дороже, чем объект недвижимости. В этом случае стоимость объекта будет определяться как разность между рыночной стоимостью участка и затратами на снос здания. Выбор стоимости замещения или полной восстановительной стоимости решает оценщик исходя их возможности реализации того или иного способа.

Сферы применения затратного подхода:

- оценка для целей налогообложения имущества;

- арест имущества;

- оценка для целей налогообложения прибыли;

- для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта

- осуществление технико-экономического обоснования нового строительства;

- выбор наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- выбор профиля объекта недвижимости;

- итоговое согласование стоимости объекта недвижимости

- оценка зданий специального назначения (школа, церковь, больница)

- оценка объектов на «пассивных» секторах рынка;

- страхование.

40 Вопрос

Рыночный подход оценки бизнеса

Рыночный подход оценки бизнеса - способ, основанный на информации о продаже акций или всего акционерного капитала аналогичных компаний. Этот подход предполагает использование трех методов - рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов. Основным преимуществом является определение цены исходя из реально сложившихся на рынке спроса и предложения на данный бизнесриск.

Термин рыночная стоимость означает стоимость, сформировавшуюся на рынке со здоровой конкуренцией. Можно выделить следующие условия справедливой сделки:

1.Продавец и покупатель действуют добровольно без всяких принуждающих мотивов.

2.И продавец и покупатель владеют правдивой информацией об объекте сделки.

3.Предмет сделки уже достаточно долго находится на рынке и его цена адекватна спросу.

4.Цена сделки находится в обычных пределах для такового рода операций с недвижимостью в данной ценовой категории.

5.Предмет продажи должен быть достаточно дефицитен для обеспечения конкурентного спроса.

Существует три метода определения рыночной стоимости недвижимости: затратный метод, метод сравнения и метод капитализации доходов.

Наибольшее распространение получил метод сравнительных продаж. Суть его проста. Оценщик анализирует ситуацию на рынке, сравнивает аналогичные продажи и в результате определяет стоимость аналогичного оцениваемого объекта. На западе это основной метод оценки и более 90 % операций по оценке недвижимости осуществляются на его основе. Широкому распространению это метода способствует сформировавшийся полноценный рынок и открытые правила игры на нем. В нашей стране данный метод менее распространен из-за объективных, называть которые мы пока не будем.

Теперь рассмотрим метод оценки по затратам. Он используется лишь в редких случаях. При этом в стоимость входят денежные затраты на улучшение и модернизацию объекта. Этот метод не подходит для оценки земельных участков, так как считается что земля постоянна и неизменяема, а применим только к искусственно созданным объектам и сооружениям.