5. Определение рыночной стоимости объекта оценки

1. Обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трех существующих подходов является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования доходного и затратного подходов. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Доходный подход не применялся, поскольку почти все сделки по аренде жилых помещений не регистрируются, это не даёт возможности определить точный поток доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду.

Затратный подход не применялся, так как оцениваемый объект является квартирой в жилом доме, т.е. помещением, а не отдельно стоящим зданием. В связи с этим невозможно выделить затраты на воссоздание такого объекта.

В данном отчете оценка стоимости проводилась сравнительным подходом.

2. Определение стоимости объекта в рамках сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. При этом отбор аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.

Оценщик проводит поэтапный анализ и расчеты, согласно методологии оценки, в том числе:

• Проводит анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах аналогах;

• Определяет подходящие единицы сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и т.п.);

• Выделяет необходимые единицы сравнения (ценообразующие факторы):

• Формирует представительную выборку объектов-аналогов;

• Анализирует различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения;

• Рассчитывает значение единицы сравнения для объекта оценки непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов, либо обработкой единиц сравнения объектов-аналогов;

• Определяет значение стоимости объекта оценки, исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т.п.) объекта оценки.

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен при выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения анализируются:

• Состав передаваемых прав на объект;

• Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

• Условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок;

• Период между датами сделок (предложений) и оценки;

• Характеристики месторасположения объекта;

• Экономические характеристики использования объекта;

• Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Сопоставление объекта оценки с объектами-аналогами представлено в таблице 5.2.1.

Таблица – 5.2.1

Характеристика объектов сравнения	Объект оценки	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Наименование объекта	Квартира в многоквартирном жилом доме
Дата предложения		июль 2011 г.	июль 2011 г.	июль 2011 г.
Источник информации		Газета "Заринская реклама".	Газета "Заринская реклама".	Газета "Заринская реклама".
Телефон		8-983-175-43-91	8-905-984-51-49	8-913-233-78-22
Месторасположение	г. Заринск, ул.Металлургов, д.17, кв.188	г. Заринск, ул.Металлургов, д.7	г. Заринск, ул.Металлургов, д.7/4	г. Заринск, ул.25 Партсъезда, д.44
Этаж/этажность	2/9	5/9	5/9	7/9
Подъездные дороги	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
Материал стен	Панельные	Панельные	Панельные	Панельные
Благоустройство: отопл., Г/Х вода, эл-во.	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Общая площадь	59,8	60,0	61,0	59,0
Техническое состояние	Хорошее состояние (пластиковые окна, сантехника в хорошем состоянии)	Удовлетворительное состояние (старые окна, сантехника в хорошем состоянии, требуется ремонт)	Хорошее состояние (пластиковые окна, сантехника в хорошем состоянии)	Удовлетворительное состояние (требуется ремонт)
Цена предложения, руб.		1 200 000	1 350 000	1 100 000
Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Цена продажи, руб.		1 200 000	1 350 000	1 100 000
Общая площадь квартиры, кв.м.	59,8	60,0	61,0	59,0
условия продажи:		рыночные	рыночные	рыночные
Торг		есть	есть	есть
Услуги посредника, 0%		нет	нет	нет
Корректировка на условия продажи		0,95	0,95	0,95
Откорректированная стоимость, руб.		1140000	1282500	1045000
Конструкции стен	Железобетонные стены	Железобетонные стены	Железобетонные стены	Железобетонные стены
Корректировка на конструкцию стен		1,00	1,00	1,00
Откорректированная стоимость, руб.		1140000	1282500	1045000
Местоположение		похоже	похоже	похоже
Корректировка на местоположение		1,00	1,00	1,00
Откорректированная стоимость, руб.		1140000	1282500	1045000
Корректировка на этаж		1	1	1
Откорректированная стоимость, руб.		1140000	1282500	1045000
Техническое состояние		хуже	похоже	хуже
Корректировка на техническое состояние		1,05	1,00	1,07
Откорректированная стоимость, руб.		1197000	1282500	1118150
Корректировка на площадь		1,00	1,00	1
Откорректированная стоимость, руб.		1197000	1282500	1118150
Стоимость 1 кв. м., руб.		19950	21025	18952
Весовые коэффициенты		0,14	0,63	0,23
Рыночная стоимость объектов - аналогов, руб/кв.м.	20397	2793	13245	4359
Рыночная стоимость, руб.	1 219 763

Корректировка на местоположение и функциональное назначение

Объект оценки и объекты аналоги расположены в одном районе, поэтому корректировка на местоположение равна 1.

Корректировки на: право собственности, условия рынка, условия финансирования, дату продажи, не производились, в виду идентичности объекта оценки с аналогами по указанным признакам.

Корректировка на торг и услуги посредника. При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 5%. Объекты аналоги выставлены на продажу риэлтерскими компаниями с учетом стоимости своих услуг, в пределах уторговывания которое, в среднем составляет для жилой недвижимости 2 - 5%.

Веса аналогов

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость 1 кв. м. аналогов, затем была выведена средняя стоимость 1 кв.м. объекта оценки.

Таким образом, стоимость квартиры, общей площадью 59,8 кв.м., расположенной по адресу Алтайский край, г. Заринск, ул. Металлургов, д.17, кв.188 в рамках сравнительного подхода составила 1 219 763 рубля.