6. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

При ликвидации имущества возникает необходимость в уменьшении сроков экспозиции (предпродажных мероприятий, рекламных компаний и самой продажи), которые сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от имущества. Временное ограничение существенно влияет здесь на стоимость.

В свою очередь продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным.

Таблица 8.1 Факторы, определяющие величину «ликвидационной» скидки

Факторы	Рыночная стоимость	Ликвидационная стоимость при планомерной ликвидации		Ликвидационная стоимость при вынужденной ликвидации
		Продавец	Покупатель	Продавец	Покупатель
Добровольность продажи/покупки	Добровольно	Добровольно	Добровольно	Вынужден продать	Добровольно
Срочность продажи/покупки	Не срочно	Срок ограничен	Срок ограничен	Срочно	Срочно
Информированность об объекте продажи	Информированы	Информирован	Возможность получения информации	Информирован	Недостаток информации
Достаточность маркетингового периода	Достаточен	Недостаточен	Недостаточен	Недостаточен	Недостаточен

Таким образом, продавец обязан продать имущество в короткие сроки, а покупатель испытывает недостаток информации об объекте сделки. Период для проведения маркетингового исследования ограничен для обеих сторон. При планомерной ликвидации, по сравнению с вынужденной, у продавца есть запас времени на поиск более выгодных условий сделки, а у покупателя – для получения более полной информации об объекте сделки.

Исходя из, ограниченного срока реализации и условий продажи объекта оценки оценщики рассчитали корректирующий коэффициент.

Корректирующий коэффициент на ограниченный срок реализации объекта определяется с помощью методических рекомендаций по оценке имущества в условиях сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV).

В Методических рекомендациях в предельно сжатом формате обобщена и систематизирована теория и практика его применения.

Для объекта оценки, обладающего средним количеством потенциальных покупателей и средней степенью специализации, характерен подтип спроса с единичной эластичностью.

Рынок подобного имущества требует срок экспозиции на открытом рынке до шести месяцев (в силу своей специфичности). В условиях ограниченного срока продажи мы располагаем двумя месяцами для продажи объекта.

Коэффициент корректировки стоимости определялся по следующей формуле:

,

где: K_e – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на стоимость объекта оценки (используется таблица 1 Методических рекомендаций). В данном случае Ke = 0,76 (подтип спроса – с единичной эластичностью);

t_d – период дисконтирования (лет);

m – количество периодов начисления процентов в течение года. Для унификации расчетов принимается равным 12;

i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете стоимости. В качестве годовой ставки дисконта, используемой при расчете стоимости (i), выбирается ставка рефинансирования (td), i = 7,75% (по данным Банка России¹).

m – количество периодов начисления процентов в течении года.

,

где: t_r – разумно долгий период экспозиции объекта оценки. Для данного вида имущества составляет шесть месяцев;

t_f – фиксированный период экспозиции объекта оценки (6 месяца).

Исходя из указанных данных, определяется значение корректирующего коэффициента на ускоренность реализации объекта оценки при помощи таблиц, Методических рекомендаций, в которых сведены расчеты по вышеуказанной формуле, в размере 0,7160.

Расчет ликвидационной стоимости оцениваемой квартиры с учетом корректирующего коэффициента, по состоянию на дату оценки, представлен в таблице ниже.

Таблица. Расчет ликвидационной стоимости

Показатель	Значение
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	1 219 763
Корректирующий коэффициент на ускоренность реализации объекта оценки	0,7160
Ликвидационная стоимость объекта, руб.	873 350

Таким образом, ликвидационная стоимость квартиры, общей площадью 59,8 кв.м., расположенной по адресу Алтайский край, г. Заринск, ул.Металлургов, д.17, кв.188 составляет 873 350 рублей.