4. Характеристики и фактическое состояние объекта оценки

На основании проведённого визуального осмотра и исследования предоставленных документов были установлены основные количественные и качественные характеристики объекта оценки и приведены в таблице 3.4.1.

Таблица – 3.4.1

Показатель	Описание или характеристика показателя
Ограничения или обременения на объект оценки	Отсутствуют
Имущественные права на объект	Право общей долевой собственности.
Текущее использование объекта оценки	Жилое.
Площадь, общая/жилая, кв. м	59,8/41,8
Кол-во комнат	3 комнаты.
Дополнительные системы безопасности	Отсутствуют.
Техническое состояние квартиры	Коридор – стены обклеены обоями, пол покрыт линолеумом, потолок отделан потолочной плиткой. Кухня – окно пластиковое, стены облицованы пластиковыми панелями, потолок отделан плиткой потолочной, пол покрыт линолеумом. Жилая комната (4) – окно пластиковое, пол покрыт линолеумом, стены обклеены обоями, потолок отделан плиткой потолочной, алюминиевая батарея. Жилая комната (3) – окно пластиковое, пол покрыт линолеумом, нижняя часть стен окрашена, а верхняя часть – побелена, потолок отделан плиткой потолочной, чугунная батарея, балкон застеклен. Жилая комната (2) – окно пластиковое, пол покрыт линолеумом, нижняя часть стен окрашена, а верхняя часть – побелена, потолок отделан плиткой потолочной, чугунная батарея, лоджия застеклена. Санузел – стены и пол покрыты керамической плиткой.
Выводы о техническом состоянии квартиры	Квартира находится в хорошем состоянии.
Данные о перепланировке	Отсутствуют.
Дополнительная существенная информация	Новая сантехника.

Фотографии объекта представлены в Приложении к отчету.

4. Анализ рынка жилой недвижимости г.Заринска

1. Анализ рынка жилой недвижимости г.Заринска

Рынок жилой недвижимости г. Заринска развит слабо. Анализ рынка продажи трехкомнатных квартир в девятиэтажных домах г. Заринска выявил несколько предложения о купле-продаже. Исследование рынка трехкомнатных квартир показал, что их стоимость колеблется в диапазоне 1300 – 1 600 тыс. руб. В случае ускоренных сроков реализации недвижимости её стоимость уменьшается на 5-10%.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

-  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

-  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

-  массированная реклама;

-  инфляционные ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

-  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта недвижимости;

-  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

-  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

-  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность района;

-  экологическая обстановка в районе;

-  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-  социальная однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая «чистота» объекта.

Факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта будут проанализированы в настоящем отчете ниже.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.