1. Лицензирование оценочной деятельности. Стандарты оценки. Контроль за осуществлением оценочной деятельности.

В соответствии с действующим законодательством, оценка должна быть независимой. В соответствии с законом, независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон так же предусматривает страхование гражданской ответственности оценщика, которая является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей, услуг оценщиков.

Лицензирование оценочной деятельности, и отзыв соответствующих лицензий, осуществляются в соответствии с законодательством РФ. Важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки», обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Эти стандарты позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности.

К наиболее важным терминам можно отнести:

- определение видов оцениваемой стоимости

- подходов и методов оценки

- экспертизы отчета об оценке

В рассматриваемых стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать:

1. подготовку договора об оценке,

2. установление количественных и качественных характеристик объекта оценки,

3. анализ рынка,

4. выбор метода в рамках каждого подхода к оценке,

5. осуществление необходимых расчетов,

6. обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает в следующих случаях

1. Купля\продажа объектов недвижимости

2. Приакционаирование объектов предприятия и перераспределение имущественных долей

3. Внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал

4. Дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков

5. Сдача недвижимости в аренду

6. Ликвидация объектов недвижимости

7. Уточнение налогооблагаемой базы объектов недвижимости

8. Страхование объектов недвижимости

9. кредитование под залог объектов недвижимости

10. Разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов

11. Исполнение прав наследования, дарения, судебного приговора и разрешения имущественных споров

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в РФ осуществляют органы, уполномоченные правительством РФ и субъектами РФ в рамках компетенции, установленной в соответствии с законодательством РФ.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими гос. учебными заведениями или на базе их факультетов, кафедр и т.д. Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которая осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на всех участников

2. Виды оцениваемой стоимости

В оценочной деятельности следует различать следующие термины:

1. Цена – совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку, в данных обстоятельствах, отражающих конкретные рыночные условия

2. Затраты – представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства

3. Себестоимость – денежное выражение затрат предприятия на производство и реализацию продукции. Себестоимость связанна с этапом реализации продукции, к кторой оня имеет отношение( например, фактическая стоимость строительства включает в себя – прямые затраты, косвенные затраты подрядчика, затраты девелопмента, которые равняются себестоимости строительства объектов недвижимости и доведения её до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает в себя издержки за риск, связанный со строительством)

4. Стоимость – взаимодействие понятия цены, затрат, себестоимости. Стоимость обычно подразумевает весь размер выручки, который получен от реализации недвижимости в будущем. Поскольку размер выгод от реализации недвижимости со временем меняется, оценка стоимости представляет её величину на конкретную дату. Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон сделки, поэтому оценщик использует такие термины, как «рыночная стоимость», «потребительская стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость».

5. Рыночная стоимость наиболее точно измеряется в денежном выражении. Это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка с учетом сбалансированности спроса и предложения.

Таким образом, рыночная стоимость объекта – наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информировано, считая, что на цену не оказывает неправомерного влияния. Цена=издержки производства+прибыль.

Цена отражает представление о стоимость данной недвижимости, которая продается без влияния на неё специального финансирования или уступок по сделке, предоставляемых кем-либо, кто имеет к ней отношение.

Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков использования в дополнение к рыночной стоимости других видов стоимости, а именно потребительной стоимости. При оценке потребительной стоимости недвижимости, оценщик определяет денежную сумму, которую нужно получить при её продаже без учета варианта её оптимального использования( например имея ограниченный рынок данной недвижимости). Таким образом, и рыночная и потребительная стоимость играют большую роль на рынке недвижимости.

Лекция №4