2.2. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
Накопленный износ – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих причин.
Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.
Используя указанный выше метод, сначала определим стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируем с величиной неустранимого устаревания.
Величину накопленного износа здания определим по формуле:
,
где
-
накопленный износ здания;
-
величина устранимого износа, руб.;
ЭВ – эффективный возраст здания, лет;
ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет;
-
восстановительная стоимость строительства
здания на дату оценки, руб.
Сначала определим величину устранимого износа:
возвести 8 глухих кирпичных перегородок площадью 500 м²: 5 * 16142 = 80740;
заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами на участке длиной 750 п.м: 7,5 * 806 = 6045;
заменить 50 стальных оконных переплетов: 3*22520 = 67560;
заново застеклить 250 м² оконных проемов: 2,5 * 13260 = 33150;
произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²: 6 * 28646 = 171876 и полов 700 м²: 7 * 18100 = 126700;
окрасить водным составом фасад на 300 м²: 3 * 878 = 2634;
промыть и почистить отопительные радиаторы 75 шт: 0,75 * 5450 = 40875;
окрасить трубопроводы 600 м²: 6 * 1654 = 9924;
- вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой: 37 * 64 = 2368 ; 52 * 444 =23088
=80740+6045+67560+33150+171876+126700+2634+40875+9924+2368+ +23088=564960 руб
2.3. Стоимость здания с учетом накопленного износа
Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:
9097445,29
– 2222700 = 6874745,29 руб.
2.4. Оценка рыночной стоимости участка земли
Определим рыночную стоимость земли объекта на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитаем по общей в общем виде по формуле:
где
-
площадь оцениваемого участка земли в
м², принимается как площадь застройки
по выражению:
;
-
показатель удельной стоимости 1 м²
земли, исходя из сложившихся на рынке
сделок купли-продажи участков, руб./м².
|
Объект оценки |
Объекты-аналоги, проданные за последнее время |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Цена, млн. руб. |
0,45 |
9,6 |
9,0 |
8,7 |
11,7 |
7,8 |
Площадь, м² |
300 |
8000 |
5000 |
6500 |
7800 |
8200 |
Цена продажи за 1 м², руб. |
1500 |
1200 |
1800 |
1338,4 |
1500 |
951,2 |
Условия рынка |
|
0,99 |
1,65 |
0,66 |
0,33 |
2,64 |
Корректировка на условия рынка |
|
11,88 |
29,7 |
8,83 |
4,95 |
25,11 |
Скорректированная цена продажи |
|
1211,88 |
1829,7 |
1347,23 |
1504,95 |
976,31 |
Корректировка на местоположение |
|
- |
91,49 |
- |
150,5 |
- |
Скорректированная цена продажи |
|
1211,88 |
1921,19 |
1347,23 |
1655,45 |
976,31 |
Корректировка на транспортную доступность |
|
181,78 |
19,21 |
- |
82,77 |
- |
Корректировка на условия зонирования |
|
- |
- |
134,72 |
- |
48,82 |
Итого скорректированная цена продажи |
|
1393,66 |
1901,98 |
1212,51 |
1738,22 |
1025,13 |