2.5. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

где - восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

- величина накопленного износа, руб.;

- рыночная стоимость участка земли, руб.

6874745,29 + 450000 = 7324745,29 руб.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1. Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки составим отчет о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи склада в аренду

где - площадь одного этажа, м² (определяется расчетом, );

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m – количество этажей в оцениваемом здании;

Ар – ставка аренды, $/м²/год;

- принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

300 м² * 0,8 * 3* 180 $/м²/год * 27,2 руб./$ = 3525120 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

,

где - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

- коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.

3. Прочие доходы

где - коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.

3525120 * (1,1 – 1) = 352512 руб.

4. Действительный валовой доход

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

,

где FE – постоянные расходы;

VE – переменные расходы;

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

( - коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения)

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI = EGI – OE

NOI = 3454617,60 руб. – 1735620,40 руб. = 1718997,20 руб.

Отчет о доходах

Доходы	Формула	Результат, руб
Потенциальный валовой доход от сдачи склада в аренду		3525120
Прочие доходы		352512
Действительный валовой доход		3454617
Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении	NOI = EGI – OE	1718997,2

3.2. Оценка недвижимости методом прямой капитализации

,

где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

4. Согласование результатов оценки

Проведем процедуру согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:

Заключение

Список использованной литературы

1. Бурков А.В., Никифоров В.Г., Ростомянц Ю.А. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения. Методические указания для выполнения курсовой работы. – СПб.: СПГУВК, 2006. – 46 с.

2. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. – М.: ИНФРА-М, 1997. – 320 с.

3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997. - 424 с.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н. проф. В. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с.

5. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений по отраслям.

6. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. – М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995. – 90 с.

7. Сборник «Стройинформ-СПб» и «СтройЦена» РЦЦС за 2003-2004 гг.