География спроса

В прошлом году спрос на аренду складских помещений увеличился на 15%. В сравнении с докризисным периодом 1998 года этот показатель возрос более чем в два раза. По данным компании Colliers International, наибольшим спросом у арендаторов пользовались склады двух типов: от 0,5 до 1-1,5 тыс. кв. м (в основном, со стороны российских предприятий среднего бизнеса), а также более крупные помещения площадью 2-6 тыс. кв. м (международные и крупные российские ритейлеры, логистические компании).

Если говорить о географии спроса, то большинство заявок от потенциальных арендаторов поступало на помещения в Московском, Фрунзенском, Невском, Выборгском и частично Приморском районах, рядом с крупными автомагистралями на выездах из города. Также значительно увеличился спрос на покупку-аренду складских и производственных площадей в ближайших пригородах (не более 10 км от городской черты). У компаний малого бизнеса - в основном это мелкие розничные торговые операторы - наибольшим спросом пользовались склады площадью 300-500 кв. м. Если еще два-три года назад особенно популярными у таких арендаторов были объекты до 200 кв. м, то сегодня в этом диапазоне сосредоточено только 10% всех запросов.

Кроме того, в настоящее время арендаторы предпочитают не просто снимать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг (например, растаможивание, погрузочно-разгрузочные работы). Большим спросом пользуются многопрофильные объекты, включающие, помимо производственных и складских, еще и офисные площади. Среди них бизнес-парк «Остров» (дорога на Турухтанные острова, 10а), «Бизнес-сити» (наб. Обводного кан., 14), «Маяк» (Московский пр., 91) и др. Арендные ставки на складские помещения в таких объектах находятся в диапазоне $3,5-7/кв. м/мес. По мнению специалистов, рыночная привлекательность офисного комплекса значительно повышается, если 10-20% его площадей сдаются под склады.

В последнее время существенно повысились и технические требования арендаторов к складским помещениям. Так, здание должно быть прямоугольным с высотой потолков не ниже 7 м и оборудованным системами принудительной вентиляции и пожаротушения. Приветствуются полы с антипылевым покрытием и наличие как минимум одних ворот на каждые 500 кв. м склада.

В связи с нехваткой складов все большее распространение получает заключение с собственниками договоров долгосрочной аренды подобных помещений, поскольку арендаторам зачастую приходится вкладывать в переоборудование предлагаемых площадей собственные средства.

Серо-зеленый бум

В последние два-три года на рынке складской недвижимости Петербурга девелоперы все чаще приступают к реализации проектов по возведению новых индустриальных или так называемых технопарков. Тут возможны два подхода. Первый, именуемый «грин филд», заключается в том, что девелопер покупает свободный земельный участок, снабжает его за счет собственных средств необходимой инфраструктурой, затем разбивает на лоты и сдает в долгосрочную аренду. Арендаторы возводят на площадках новые объекты производственного, офисного и/или складского назначения. Эти здания могут быть объединены не только совместной инфраструктурой, но и иметь идентичный профиль деятельности. До сегодняшнего дня таких проектов в нашем городе практически не было, поскольку они требуют значительных долгосрочных инвестиций, а отечественные банковские структуры пока не готовы предоставлять кредиты лишь под залог земли.

При подходе, именуемом «браун филд», технопарки создаются на застроенных территориях, то есть за счет перепрофилирования уже имеющейся заводской недвижимости. Именно проекты реконструкции и модернизации старых производственных площадок обанкротившихся заводов, остановленных производств или аварийных и недостроенных зданий получили большое развитие в Петербурге в последние годы. Спрос на такие помещения в основном формируют предприятия среднего и малого бизнеса, поскольку они не имеют финансовых возможностей для создания собственных объектов. Это влияет и на размеры технологических и индустриальных парков. В среднем, количество арендаторов подобных комплексов составляет 50-60 фирм. Объем же арендуемых ими площадей обычно не превышает 100-200 кв. м.

Сегодня в нашем городе действуют только технопарки классов «В», «С» и «D», которые в совокупности имеют весьма ограниченное предложение. Арендные ставки в этих комплексах варьируют от $4 до $9/кв. м/мес. в зависимости от класса (см. табл. 3).

Высокотехнологичные планы

Несмотря на значительный дефицит в Петербурге современных специализированных складских помещений, большинство девелоперов пока не спешат развивать бизнес в данном направлении. Это происходит прежде всего из-за того, что сроки окупаемости строительства склада по сравнению с другими инвестиционными проектами в сфере коммерческой недвижимости более продолжительны. Если для офисной и торговой недвижимости срок окупаемости в среднем составляет 6-7 лет, то для складов этот показатель увеличивается до 8-10 лет. Кроме того, строительные проекты в сегменте складской недвижимости достаточно рискованны, поскольку правильно оценить нужды будущих потребителей достаточно сложно.

Однако и доходность данных проектов достаточно высока. По оценкам специалистов, она составляет 30-40% при относительно низких (по сравнению с теми же офисным и торговым сегментами) затратах на возведение складского комплекса. Требуемый объем инвестиций в строительство современных складских и логистических терминалов оценивается в $100-300/кв. м (без учета затрат на инженерные сети).

По мнению специалистов компании Astera, возведение высокотехнологичных складских терминалов сегодня является довольно перспективным направлением рынка коммерческой недвижимости. Наиболее востребованными площадями сегодня по-прежнему являются складские комплексы категории «В», так как большинство российских компаний, работающих на петербургском рынке, не обладают достаточными средствами для аренды помещений «А»-класса.

С начала прошлого года инвесторами и девелоперами было заявлено о начале реализации около 20 проектов по строительству складских и логистических терминалов в Петербурге (см. табл. 4). Если намеченные планы будут выполнены в срок, общая площадь современных складских помещений к увеличится на 477 тыс. кв. м. Из них, по некоторым оценкам, около 75 тыс. кв. м площадей будут относиться к наивысшему классу «А». По данным ООО «Агентство специальных исследований», 44% от общего объема вводимых в эксплуатацию складских площадей появятся в промзоне Шушары, 16,5% - в промзоне Парнас, еще 12% новых площадей будет введено в районе станции Предпортовая.