- •Федеральное агентство морского и речного транспорта
- •Курсовой проект
- •2006Содержание
- •Введение
- •Исходные данные Вариант № 84
- •Анализ ситуации на рынке недвижимости
- •Классификация складской недвижимости Петербурга
- •Цена предложения
- •Структура складской недвижимости Петербурга, %
- •География спроса
- •Серо-зеленый бум
- •Территориальный ресурс
- •Распределение арендных ставок в технопарках Петербурга по классам складских помещений.
- •Наиболее крупные проекты по строительству и реконструкции производственно-складских и логистических комплексов, реализуемые в настоящее время на территории Петербурга
- •Промышленные зоны Петербурга
- •Соотношение складских помещений Петербурга по классам
- •Диапазон арендных ставок на складские помещения Петербурга (по районам)
- •Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
- •Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
- •2.2. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
- •2.3. Стоимость здания с учетом накопленного износа
- •2.4. Оценка рыночной стоимости участка земли
- •2.5. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
- •3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
- •3.1. Реконструкция отчета о доходах
- •Отчет о доходах
- •3.2. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
- •4. Согласование результатов оценки
- •Список использованной литературы
Территориальный ресурс
В ближайшем будущем строительство складов в Петербурге будет также вплотную связано с развитием городских промышленных зон. В декабре 2004 года петербургским правительством была принята Программа развития территорий промышленного, общественно-делового и складского назначения, по которой все 48 городских нежилых зон разделили на три категории (см. табл. 5). В дальнейшем предстоят некоторые преобразования этих территорий, в зависимости от их будущего назначения. Так, из промзон первой категории планируется вывести все вредные производства. На их месте, по замыслу разработчиков программы, будут размещены объекты делового и досугового назначения, а также жилье. Назначение промышленных зон второй категории останется прежним. Здесь планируется развитие производства и складского хозяйства. К третьей группе относятся вновь создаваемые зоны, где будут располагаться выводимые из центра Петербурга предприятия и новые производственно-складские объекты. Уже в этом году из городского бюджета планируется выделить 300 млн рублей на инженерную подготовку таких территорий. В первую очередь развивать предполагается пять промышленно-складских зон общей площадью 3,7 тыс. га: Шушары-2, Металлострой-2, Конная Лахта, Предпортовая-3 и «Нойдорф».
Вообще размещение складских объектов на участках в пределах действующих промышленных зон является менее затратным предприятием для инвесторов. Такие промзоны в большинстве своем уже имеют готовые площади под реконструкцию и строительство с необходимой инфраструктурой. Сегодня девелоперами активно раскупаются земли под строительство складских комплексов на Кубинской улице, в промышленных зонах Парнас, Предпортовая и Металлострой, бывшие угодья совхоза «Шушары». Привлекательными направлениями для строительства современных логистических комплексов являются Выборгское и Московское шоссе. В последнее время возрос интерес к Пулковскому, Таллинскому и Мурманскому шоссе. Еще одним определяющим фактором для развития логистического и складского бизнеса в Петербурге стала реализация проекта строительства КАД. Однако на новых территориях рядом с этой магистралью отсутствует инженерная инфраструктура, что значительно увеличивает инвестиционную стоимость проектов, а, следовательно, уменьшает их привлекательность для инвесторов.
Так или иначе, но существующий спрос на производственно-складские и логистические комплексы создает хорошие предпосылки для интенсивного развития данного сегмента коммерческой недвижимости в Петербурге.
Распределение арендных ставок в технопарках Петербурга по классам складских помещений.
Технопарк |
Адрес |
Класс |
Общая площадь, кв. м |
Минимальная арендная ставка, $/кв. м/мес. |
Максимальная арендная ставка, $/кв. м/мес. |
Профессора Качалова, 9 |
ул. Профессора Качалова, 9 |
С |
33 000 |
от 4,5 |
нет данных |
Большой Сампсониевс-кий, 60 |
Большой Сампсониевский пр., 60 |
В- |
20 800 |
5 |
7 |
Ленинский, 153 |
Ленинский пр., 153 |
В |
8 000 |
5 |
6,5 |
Ул. Химиков, 26 |
ул. Химиков, 26 |
С, D |
51 105 |
3 |
6,5 |
Охта |
ул. Ворошилова, 2/6 |
В, С |
25 600 |
4,5 |
7 |
Остров |
Дорога на Турухтанные острова, 10А |
С |
4 909 |
6 |
6 |
Бизнес-Сити |
наб. Обводного канала, 14 |
С+, D |
25 000 |
4 |
7 |
Софийская, 14 |
Софийская ул., 14 |
С |
80 000 |
4 |
5 |
Дорога на Металлострой, 5 |
Дорога на Металлострой, 5 |
С |
10 000 |
4 |
4 |
Софийская, 8 |
Софийская ул., 8 |
В |
нет данных |
5 |
7 |
Уткина Заводь |
Октябрьская наб., 104 |
В+ |
нет данных |
9 |
9 |