Исходные данные Вариант № 84

Объект оценки – Здание склада.

Группа капитальности – 1.

Этажность – 3.

Размеры здания по наружному обмеру:

• длина – 50 м;

• ширина – 6 м;

• высота – 13 м.

Отраслевой индекс - 1,17.

Территориальный пояс – 7.

Темп роста цен на землю – 4 %/год.

Ставка аренды Ар – 180 $/м²/год.

Коэффициент капитализации, R – 15 %.

Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR – 0,15

Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, - 0,07.

Коэффициент, учитывающий прочие доходы, - 1,1.

Год ввода в эксплуатацию – 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение – продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные строительные конструкции:

1. фундамент – сборные железобетонные;

2. каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);

3. стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели ;

4. перекрытия – железобетонные плиты;

5. крыша – совмещенная, плоская;

6. кровля – рулонная;

7. полы – асфальтовые;

8. проемы – металлические;

9. отделка внутренняя – простая;

10. отделка наружная – простая;

11.инженерные системы – здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ′), составляют 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:

• возвести 8 глухих кирпичных перегородок площадью 500 м²;

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами на участке длиной 750 п.м

• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса одного – 60 кг;

• заново застеклить 250 м² оконных проемов;

• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м² и полов 700 м² ;

• окрасить водным составом фасад на 300 м² ;

• промыть и почистить отопительные радиаторы 75 шт;

• окрасить трубопроводы 600 м² ;

• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости ( ) составит 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого ( ) составит 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

• налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

• страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки;

• прочие - $7/ м²/год.

Переменные расходы составляют $25/ м²/год.