4.2.4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

В результате оценки рыночной стоимости несколькими подходами, исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам, мы получаем один, два или три стоимостных показателя, в зависимости от процесса проведения оценки по каждому объекту. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки – получение рыночной стоимости объектов.

4.3. Выбор методов для оценки рыночной стоимости объекта

Для оценки транспортного средства выбраны следующие методы.

В затратном подходе: методы расчета по цене идентичного объекта, метод расчета физического износа по пробегу, метод расчета функционального износа АМТС.

Оцениваемое автотранспортное средство представлено на рынке автомобилей с пробегом. Используется метод сравнительного анализа продаж.

Доходный подход не использовался, так как оценщики на дату оценки не обладают достаточной информацией для прогноза потоков будущих доходов и расходов.

Затратный подход не использовался, так как на дату оценки нет возможности определить совокупный износ.

Часть V. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

5.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

По определению – «Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания».

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и накопленного износа. В некоторых случаях применение затратного подхода является единственно возможным, например: при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Расчет рыночной стоимости объектов (РС) проводим по формуле:

РС = СВ  (1 - ФИ /100%)  (1 - ФуИ /100%)  (1 - ВИ /100%),

где:

СВ	– стоимость воспроизводства объекта, руб.;
ФИ	– физический износ объекта, %;
ФуИ	– функциональное устаревание объекта, %;
ВИ	– внешнее устаревание объекта, %.

Нет возможности точно оценить износ оцениваемого транспортного средства, то есть результат будет необъективным, поэтому затратный подход не применялся.

5.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке любого объекта является наличие развитого рынка аналогов. Основой для расчета стоимости сравнительным подходом в настоящее время могут служить цены спроса и предложения, имеющиеся в различных фирмах, специализирующихся на торговле аналогов объектов оценки. Также оценщиками Пермского края используется информация, публикуемая в регулярных специализированных печатных изданиях и различных сайтов Интернета.

Метод сравнительного анализа продаж, выбранный для расчета рыночной стоимости объекта оценки, опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с аналогами, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом аналоги отбираются из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. При реализации данного метода используют корректировки: процентные (коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта) и стоимостные (изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму). Для расчета корректировок используется множество методов, среди которых можно выделить методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех фактах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие универсальные виды станков, суда и другое стандартное серийное оборудование.

Последовательность корректировок. Корректировка цен аналогов по элементам сравнения выполняется в два этапа.

На первом этапе выполняется корректировка цен аналогов по первым четырем элементам сравнения. Эти корректировки делаются последовательно, т.е. каждая последующая корректировка цены аналога делается на базе результата, полученного в процессе предыдущей корректировки.

На втором этапе выполняются корректировки по второй группе – остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, т.е. сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок, полученных по каждому элементу сравнения.

Цена i-того аналога после выполнения всех корректировок представляет собой показатель стоимости объекта оценки, полученный на основе информации о цене этого аналога.

На последнем этапе метода сравнительного анализа производится согласование показателей стоимости. В процессе этого этапа анализируются полученные показатели стоимости объекта оценки, которые затем сводятся к одной величине или диапазону значений. При согласовании предпочтение отдается тем ценам аналогов, которые наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Таким считается объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.

Расчет рыночной стоимости объекта с применением метода корректировок проводим по формуле:

РС = (ЦП м/оа + )  к1  к i , где

ЦПм/оа	– цена продажи (предложения) объекта-аналога, руб.;
	– стоимостная корректировка на отличительные признаки объекта-аналога от объекта оценки, %;
к1 - к i	– процентные корректировки;

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делались от объекта сравнения к объекту оценки. Поправки являются процентными и рублевыми, выбраны путем анализа ценообразующих факторов и основаны на анализе рынка.

Поправка со знаком «+» вносится в том случае, если оцениваемый объект по своим характеристикам превосходит аналог, и, соответственно, поправка со знаком «-» в случае, если уступает.

Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа предполагает построение модели регрессии, показывающей зависимость стоимости (цены) от одного или нескольких параметров, которые отражают факторы полезности: назначение, качество, производительность, конструктивные особенности и наличие дооснащения, у объектов одного класса. С учетом особенностей объекта оценки могут разрабатываться регрессионные модели: парные и многофакторные, линейные и нелинейные

Метод с применением мультипликатора используется при оценке объектов, по которым практически невозможно внесение корректировок. С использованием метода парных сравнений рассчитывается мультипликатор отношения восстановительной стоимости к рыночной стоимости объектов аналогов. По произведению величины мультипликатора и восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта оценки определяется искомая величина рыночной стоимости объекта оценки. При необходимости могут вноситься корректирующие поправки, учитывающие особенности объекта оценки по отношению к объектам сравнения.

Выводы:

При выборе методов расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом учитывалось, что:

• вторичный рынок объекта оценки существует;

• по рыночным данным можно составить выборку по аналогам объекта оценки.

Поэтому в Отчете использовался методы сравнительного анализа продаж.

Оценщик проанализировал данные по предлагаемым на продажу объектам–аналогам в течение 2011 года. При этом в дальнейших расчетах использовались следующие допущения:

• цены предложений вторичного рынка адекватно не отражают сделки купли-продажи поэтому внесение корректировок на уторговывание необходимо сделать (скидка на торг, может составлять 5-15% от заявленной цены, принята средняя в размере 10%);

• в качестве аналогов используются транспортные средства, техническое состояние которых можно оценить как удовлетворительное, ориентируясь на минимальные цены предложений;

• пробег автомобилей-аналогов не учитывался, так как в удовлетворительном состоянии основным ценообразующим фактором является физическое состояние автомобиля.

Таблица 5.1