29. Особенности формипрования цен на землю. Земельная рента. Аредная плата и цена земли.

47. Земельный кадастр: структура и назначение. Проблема развития фермерского хозяйствования в России. Особенности формирования цен на землю.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки

Государственный земельный кадастр является основой, а по некоторым вопросам частью государственных отраслевых кадастров (водного, лесного,

экологического, горного).

Согласно ст. 4 ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный земельный кадастр создается и ведется в целях

информационного обеспечения:

( государственного и муниципального управления земельными ресурсами; ( государственного контроля за использованием и охраной земель;

( мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;( государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

( землеустройства; ( экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

( установления обоснованной платы за землю; (иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии со следующими принципами (ст. 5 ФЗ «О

государственном земельном кадастре»):

( единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации;

( непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

( открытость сведений государственного земельного кадастра; ( сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного

кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах

Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Кадастр является источником

информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством РФ.

Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера; - местоположение (адрес); - площадь; - категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения

(обременения); - экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; - качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; - наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными

участками.

Сельское хозяйство является одной из самых важных отраслей народного хозяйства. Оно производит продукты питания для населения, сырьё для перерабатывающей промышленности, обеспечивает и другие нужды общества.

Поэтому, актуальной проблемой в настоящее время является проблема дальнейшего повышения уровня эффективности отрасли.

Радикальная экономическая реформа начала 90-х годов, предусматривала конструктивные преобразования в аграрном секторе страны. Она включала в

себя проведение земельной реформы, реорганизацию колхозов и совхозов, являющихся доминирующей формой социалистического хозяйствования в аграрной сфере, развитие фермерского сектора.

Главной целью земельной реформы было перераспределение земли между хозяйствующими субъектами для равноправного развития различных форм хозяйствования и рационального использования земель на территории России.

Закон о земельной реформе, принятый в декабре 1990 г., отменял государственную монополию на землю на всей территории страны и возрождал

институт частной собственности на землю[2]. Право частной собственности на землю было закреплено в Конституции Российской Федерации. Однако второй (внеочередной) Съезд народных депутатов РФ в том же 1990 г. ввел 10-летний мораторий на куплю-продажу земли, который фактически действует и поныне, несмотря на Указы Президента РФ, направленные на реализацию конституционных прав граждан на землю и отмену установленного моратория[3]. Дебаты по поводу свободной купли-продажи земли продолжаются и поныне. Земельный кодекс России принят 2005г..

Реорганизация колхозов и совхозов практически завершилась к началу 1994 г., когда 95% коллективных хозяйств прошли перерегистрацию. В результате

проведенной реорганизации 66% коллективных хозяйств изменили свой организационно-правовой статус, а 34% воспользовались правом сохранить

прежнюю форму хозяйствования. Таким образом, в результате реорганизации коллективных хозяйств был сделан первый шаг на пути создания многоукладной аграрной экономики на базе равноправия всех форм собственности и способов хозяйствования на земле. Однако ощутимых положительных результатов в повышении эффективности сельскохозяйственного производства и увеличении его объемов эта реорганизация не принесла. Объемы производства и доля сельскохозяйственных предприятий в производстве продукции после их реорганизации неуклонно падает.

Крестьянское (фермерское) хозяйство, относящееся к индивидуальным или семейным сельскохозяйственным предприятиям, известно законодательству всех стран СНГ и современному зарубежному законодательству. Несмотря на различия в построении этой организационно-правовой формы сельскохозяйственного предприятия, нельзя но отметить сходства основных начал правовой организации этого вида семейного хозяйства.

Российский закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 года рассматривает крестьянское хозяйство в качестве самостоятельного

хозяйствующего субъекта с правами юридического лица, представленным отдельным гражданином, семьей или группой других лиц, осуществляющих производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и земельных участков, находящихся в их пользовании, в том числе и в аренде, в пожизненном наследуемом владении или в собственности.

Поскольку в деятельности крестьянского хозяйства преобладают не только хозяйственные задачи, связанные с осуществлением сельскохозяйственной и

связанной с ней иной деятельностью, но и коммерческие задачи, направленные на получение прибыли, закон наделяет крестьянское (фермерское) хозяйство всем комплексом прав и обязанностей, которые необходимы ему для осуществления частной предпринимательской деятельности.

Формой осуществления предпринимательской деятельности крестьянина выступает семейное, индивидуальное предприятие, правосубъектность которого характеризуется совокупностью прав и обязанностей в различных областях сельскохозяйственной и связанной с ней иной деятельностью.

Фермеры переживают те же трудности, что и крупные хозяйства. Практика показывает, что без помощи государства, особенно в начальный период становления, их деятельность малоэффективна. В ходе аграрной реформы фермерские хозяйства приобрели полную экономическую самостоятельность, однако их возможности в повышении производительности труда, организации высокоэффективного производства сельскохозяйственной продукции остаются невостребованными из-за нерешенных проблем. Острый недостаток финансовых средств, несвоевременность расчетов государства за продукцию, жесткий кредитный и налоговый прессинг - главные причины того, что многие фермеры, не видя выхода из создавшейся обстановки, теряют интерес к самостоятельному хозяйствованию и свертывают свою деятельность.

Земля и ее недра, являясь одним из трех факторов производства, приносят доход, называемый РЕНТОЙ.

Земля обладает важной особенностью: в отличие от двух других факторов (труд, капитал), которые являются свободно воспроизводимыми, предложение земли ограничено: ее количество

является величиной данной, фиксированной и не подлежащей увеличению. Поэтому предложение земли неэластично.

Ограниченность и неэластичность предложения земли обуславливают особенности ценообразования в сельском хозяйстве.

Это исходное положение признается всеми экономическими школами; в остальном их концептуальные подходы различаются.

МАРКСИСТСКАЯ КОНЦЕПЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ исходит из того, что источником всех доходов является прибавочный продукт. Поэтому земельная рента, так же, как прибыль и процент, является превращенной формой прибавочной стоимости. Маркс выделял два вида земельной ренты - абсолютную и дифференциальную. Последняя исследовалась также А.Смитом и Д. Рикардо.

Дифференциальная рента возникает на лучших и средних участках земли как разница между ценой производства продукции, полученной на средних и лучших по плодородию участках, и общей ( более высокой) ценой, определяемой худшими условиями производства. Напрашивается Вопрос: почему общественная цена производства определяется худшими , а не средними и даже лучшими условиями?

Да потому, что земля ограничена и урожай только со средних и лучших земель не сможет удовлетворить общественные потребности. И ежели спрос превышает предложение, то рыночная цена поднимается до уровня цены худшего участка.

Вывод: дифференциальная рента - это разница между общественной и индивидуальной ценами производства. На худших участках она не возникает.

Абсолютная рента , по Марксу, - это рента, имеющаяся на всех без исключения участках земли. Она появляется как разница между стоимостью сельскохозяйственной продукции и ее ценой

производства: первая выше последней. Маркс полагал, что снижению стоимости мешает частная собственность на землю. Отсюда Вывод: необходима национализация земли.

Если собственник земли сдает землю в аренду, то арендатор платит ему арендную плату, которая включает в себя земельную ренту плюс плату за пользование имеющимися на земле постройками. Сам же арендатор получает среднюю прибыль на капитал, который он вложил в хозяйство. Такова вкратце марксистская концепция земельной ренты.

НЕОКЛАССИЧЕСКОЕ НАПРАВЛЕНИЕ пользуется другим подходом: его представления исходят из концепции предельных издержек. Рассмотрим случай, когда собственник земли сам ведет хозяйство, то есть является фермером. Воспользуемся примером П. Самуэльсона. кол-во труда Из графика видно, что фермер (он же собственник земли) будет нанимать рабочих до точки L1, то есть пока предельный продукт последнего нанимаемого рабочего не сравняется с размером заработной платы. Заработная плата всех работников определяется площадью OW1EL1. Остальная площадь W1ДЕ и есть величина земельной ренты. П. Самуэльсон делает вывод, что размер земельной ренты определяется "остаточным методом", когда из общей величины созданного продукта вычитают совокупную величину заработной платы. По праву частной собственности рента достается собственнику земли (он же фермер).

Теперь определим величину ренты при условии, что земля не принадлежит фермеру, он лишь ее арендует.

Неоклассики исходят из того принципа, что цена любого фактора, будь то заработная плата, процент или рента, устанавливается на том уровне, при котором спрос и предложение

Выравниваются.

Рента Д S R1 E 0 кол-во земли

Известно, что предложение земли неэластично. Поэтому кривая предложения земли S представляет собой вертикальную линию Д - кривая спроса на землю, точка Е - тот уровень земельной ренты, который уравновешивает спрос и предложение земельных участков. Если уровень арендной платы (ренты) повысится (выше точки Е), то предложение земли превысит спрос на нее, земельные собственники будут испытывать трудности со сдачей земли в аренду и потому понизят арендную плату, выплачиваемую арендаторами. Если же уровень арендных ставок понизится (ниже точки Е), то спрос на землю превысит ее предложение. В этих условиях собственники земли будут повышать арендную плату (ренту). Значит, только в точке Е будет наблюдаться равенство спроса и предложения земли Неоклассиков в отличие от Маркса интересует не то, кем создается рента, а то, от чего зависит уровень, на котором она устанавливается. Итогом исследования этого Вопроса являются два вывода:

1. Уровень ренты находится в прямой зависимости от эластичности предложения.

2. Уровень ренты зависит от спроса на конечный продукт. Например, если цена и спрос на пшеницу снизились, то уменьшится и спрос на землю, где она выращивалась. Значит, упадут ставки арендной платы. Возможна обратная ситуация.

В рыночной экономике земля является объектом купли-продажи и имеет ЦЕНУ. Владелец земли стремится продать ее за такую сумму (цену), которая, если положить ее в банк, будет приносить ежегодный процент, равный ежегодной ренте.

Поэтому цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты, которую можно получить, став собственником земли;

2) ставки ссудного процента.

Эту зависимость можно выразить формулой:

размер ренты х 100%

Цена земли = величина ссудного капитала Например, если ежегодная рента равна 2000 долл., ставка ссудного процента - 4%, то цена земли = 2000/4 х 100 = 50000 долл.

Вывод: Цена земли растет, если увеличивается размер ренты, и падает, если повышается норма процента.

Позиции разных экономических школ по этому Вопросу почти совпадают