Глава 2

§ 2.1 Земельные участки как объекты недвижимости

Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп. 1 п.1 ст. 6 ЗК РФ земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения её охраны и использования (извлечение полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека¹. В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с её почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом не может не рассматриваться в качестве общественного достояния. В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определённую специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определённых ограничений при использовании и обороте земли. В тоже время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая: «Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель есть не что иное, как установление определённых правил по использованию соответствующего недвижимого имущества»¹.

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землёй. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешёл из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определённые качественные и количественные характеристики². При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.

Конституция Российской Федерации (ст. 11) провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. В соответствии с ней земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности³. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Вместе с тем имущественные правоотношения по поводу земли имеют определённую специфику, заключающаяся в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ)¹. Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника (ст. 285 ГК РФ). В частности, основанием для изъятия земельного участка могут, например, служить факт грубого нарушения правил рационального использования земель или использования земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки².

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»³, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.). Таким образом, в компетенцию ЗК РФ входит регулирование отношений, связанных с использование и охраной земель, тогда как отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством.

Как уже было отмечено, земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определёнными ограничениями). Имущественный характер отношений с земельными участки как объектами недвижимости, получает своё подтверждение и в принципе платности за пользование землей¹. В законодательстве (ст. 261 ГК РФ) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своём природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Следует отметить, что законодатель оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов» то в данном случае речь идёт об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности². Так, из названия «угодья» следует, что речь идёт о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного фонда» и «водные объекты», то понятно, что речь идёт о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой³.

Правовой режим земельного участка очень сильно отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идёт о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Иногда высказывается мнение о необходимости установления верхних и нижних границ земельного участка. Такое предложение является трудно реализуемым¹. Глубина земельного участка (нижняя граница) определяется, прежде всего, толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведёт к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает её ещё более дорогостоящей².

Определение верхних границ земельного участка также представляет определённые сложности. Прежде всего, говорить о верхней границе земельного участка не совсем правильно, поскольку эта граница установлена естественным образом верхней границей поверхности земли. Другое дело, что речь может идти о верхней границе зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке³. Говорить об этом стоило бы только в том случае, если бы недвижимость, расположенная на земельном участке и сам земельный участок составляли бы единое целое, участвующее в гражданском обороте. Однако земельные участки и расположенная на них недвижимость могут иметь разных собственников и соответственно участвовать в гражданском обороте независимо друг от друга. Поэтому верхние пределы зданий и сооружений устанавливаются не ЗК РФ, а другими правовыми актами. Так, в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ говорится о предельной высоте зданий, строений, сооружений, установленной для определённых территориальных зон, которая согласно п. 2 указанной статьи устанавливается применительно к каждой территориальной зоне (различают производственные, жилые, зоны сельскохозяйственного назначения и т.п. зоны)¹.

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке². Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права³.

Поэтому важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как было правильно отмечено, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях⁴. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК РФ)¹. Устанавливаются границы с помощью специальной процедуры, которая называется «межевание». Кадастровый учёт земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертёж земельного участка, описание границ и другие реквизиты².

Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации³. Органом, в функции которого входит ведение государственного кадастрового учёта, в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии⁴. Помимо ведения государственного кадастрового учёта указанная служба также проводит государственный учёт расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т.п. Кадастровый учёт осуществляется через территориальные органы службы и сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера⁵.

На основании проведённого государственного кадастрового учёта территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»¹ сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного кадастрового учёта на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения различного рода обследований и изысканий. Таким образом, государственный кадастровый учёт земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учёт законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путём извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ². Другими словами речь идёт о собственниках соседних участков и лицах, владеющих таким земельными участками на основании других вещных прав, которые не должны иметь никаких претензий при определении внешних границ земельного участка.

Таким образом, возможность участия того или иного земельного участка в гражданских отношениях обусловлена предварительным проведением сложной юридико-технической процедуры с участием государственных органов. Подобную процедуру можно рассматривать как часть особого правового режима земельных участков. Причём в данном случае можно говорить о специфическом правовом режиме земельных участков даже по отношению к другим видам недвижимых вещей (например, зданиям и сооружениям).

В ст. 1 Федерального закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений) ¹.

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешённого использования земельного участка, определённого при зонировании территории).

К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретённый им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём или жилого дома с правом регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) представляет собой некоммерческую организацию, учреждённую гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Максимальные размеры садовых, огородных или дачных земельных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов Российской Федерации, с учётом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п. 5 ст. 13¹).

Выделяют такое понятие как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК РФ²).

Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 ГК РФ, если земельный участок не огорожен, либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику³.

Особый правовой режим установлен для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, под которыми понимаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей (ст. 56 ЗК РФ)¹. Эти цели включают ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством. Земли сельскохозяйственного назначения различаются по климатическим и другим природным условиям местоположения, удалённости от дорог, других объектов инфраструктуры.

Определение земель сельскохозяйственного назначения даётся и в п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ, в котором сказано, что «в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями»².

Земли сельскохозяйственного назначения можно условно разделить на:

• сельскохозяйственные угодья;

• земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры;

• земли, занятые жилыми объектами, в том числе земли сельских населённых пунктов;

• фонд перераспределения земель, другие временно неиспользуемые земли.

Земельный участок может быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашёл широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве. Как и любой другой собственник, собственник земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определённую специфику.

Правомочия пользования землёй как элемент содержания права собственности на неё означает закреплённую законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путём извлечения её полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жильё, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями¹.

В отличие от права пользования физическими и юридическими лицами пользование землёй публичными образованиями не предполагает непосредственное использование земли или другими словами хозяйственную эксплуатацию земли. Правомочия пользования заключаются в присвоении части земельной ренты и извлекаемой теми субъектами права, которые непосредственно используют землю.

Следует отметить, что любая деятельность собственника на земельном участке осуществляется в определённом пространстве - воздушном либо подземном (так при постройке жилого дома происходит вторжение и в то, и в другое)².

Правомочие распоряжения землёй в его гражданско-правовом смысле определяется как возможность определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путём купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путём добровольного объединения земельных участков или земельных паев.

Важные ограничения правомочий собственника земельного участка предусмотрены в п. 3 ст. 129 ГК РФ, в котором говорится, что сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. Из этого следует, что при совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством.

По действующему законодательству Российской Федерации решение судьбы земельного участка определяется тем, для какой цели предоставлен и предназначен этот земельный участок, т.е. в составе какой категории земель он находится. Смена объекта недвижимости застройки - например, вместо животноводческой фермы намечается строительство промышленного предприятия - должна осуществляться в порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию¹.

Невозможность регистрации прав на земельные участки часто связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и документах государственного органа по государственному кадастровому учёту. Такая ситуация возникла в связи с тем, что до введения Земельного кодекса решения о предоставлении земельных участков принимались без проведения работ по межеванию и кадастрового учёта.

Для решения этой проблемы необходимо установить, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах федерального органа исполнительной власти по государственному кадастровому учёту, полученные по результатам межевания. При этом при упорядочении объектов землеустройства допускается превышение площади фактически используемого земельного участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса РФ, над площадью, указанной в решении о предоставлении земельного участка (или в документах, удостоверяющих права на землю), в случаях, когда излишек не может быть выделен как самостоятельный земельный участок с учётом его целевого назначения и разрешённого использования.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»¹ ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного закона минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а именно Федерального закона «О землеустройстве»². В соответствии с п. 1 ст. 4 указанного закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным ЗК РФ.

Также Земельным кодексом РФ установлены определённые ограничения частной собственности на земельные участки в отношении иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством «О Государственной границе Российской Федерации»¹, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Ещё более существенные ограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»² иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Действующее законодательство установило целый ряд ограничений на осуществление правомочия распоряжения земельными участками. Так, к примеру, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продаётся, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Ограничения касаются также аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если он заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, то считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передаётся в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учётом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»¹.

Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российской гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества².

В настоящее время учёными-специалистами разработана Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которые предложили включить в ГК РФ специальные правила о праве собственности, касающиеся только двух видов объектов: земли (глава 17) и жилых помещений (глава 18)³.

Поэтому, было принято решение, что глава о праве собственности на землю (с новым названием «Право собственности на земельные участки и иные природные объекты») нуждается в серьёзной переработке.

1. Прежде всего, необходимо сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учёт.

2. Право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, следует сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса РФ норм о «публичном сервитуте») и в интересах соседей (соседское право).

3. В ГК РФ должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нём недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нём объекта недвижимости не допускается. Даже если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком.

4. Действующий ГК РФ не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путём объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В ГК РФ должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В настоящее время указанные отношения регулируются земельным законодательством (статьи 11.2 - 11.8 Земельного кодекса РФ). Между тем данные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны содержаться в ГК РФ.

5. По тем же причинам целесообразно изъять и поместить в ГК РФ с необходимой их переработкой гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Земельном кодексе РФ. В ГК РФ также надо включить нормы, регламентирующие право собственности на такие объекты, как участки недр и водные объекты. Право собственности на эти объекты должно подлежать государственной регистрации в ЕГРП. К такому праву следует в субсидиарном порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки. Одновременно следует отказаться от категории «лесной участок», который должен быть признан земельным участком с особым правовым режимом. Животные в состоянии естественной свободы не должны быть объектами права собственности.

Реализация данных предложений будет способствовать гармонизации земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством.

6. При изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования собственником средства, вырученные от продажи земельного участка на публичных торгах, должны выплачиваться собственнику.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, я пришла к выводу, что земля является природным ресурсом и обладает экономической и социальной ценностью. Поэтому её используют в качестве товара. К товарным земельным особенностям  можно отнести долговечность, многофункциональное использование, невозможность перемещения, уникальность. Эти особенности самые главные для любого участка земли.