§ 1.3 Классификация недвижимости

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечёт множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Основную классификацию недвижимых вещей проводит сам законодатель. Анализ статьи 130 ГК РФ позволяет выделить следующие группы объектов.

1. Вещи, которые относятся к недвижимости в силу их естественных свойств: земельные участки, участки недр. Данную группу составляют нерукотворные объекты, созданные в ходе эволюции нашей планеты. Г.Б. Чубуков называет такие объекты недвижимостью «в подлинном смысле слова... поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земля невозможно»¹. Положение в пространстве природных ресурсов не может быть изменено даже при вложении несоразмерных затрат, поскольку сами они создают окружающую среду жизнедеятельности человека. В этой связи у большинства учёных данный критерий отнесения объектов к недвижимости возражений не вызывает. К характеристикам этого вида недвижимости Е.С. Болтанова, в частности, относит: наличие индивидуальных отличительных признаков объекта (это юридическая, а порой и фактическая незаменимость); стационарность (наличие механической или органической связи с конкретным земельным участком и изначальная непредназначенность объекта для перемещения в пространстве)². Некоторые авторы считают объекты недвижимости не переместимыми. Однако это не совсем правильно, т.к. в современных условиях объекты недвижимости переместить возможно, но они должны быть стационарно установлены на новом месте; постоянство местонахождения относительно системы координат¹.

2. Вещи прочно связанные с землёй, причём на столько, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, который не позволяет использовать ту же вещь по прежнему назначению². Законодатель даёт примерный перечень таких вещей: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Так Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области³ (см. Приложение №3) рассмотрел спор между ООО «Полярный медведь» и ООО «Арктос» о признании права собственности на административно-производственный корпус. В связи с чем, на ООО «Арктос» были возложены обязательства по получению всей исходно-разрешительной и градостроительной документации. Но ООО «Арктос» не выполнило данное обязательство, им было получено лишь разрешение на выполнение подготовительных работ для строительства административного корпуса, разрешение на выполнение подготовительных работ для строительства производственного корпуса, которые не продлевались и иная разрешительная документация на строительство не получалась.

В результате строительство административного и производственного корпусов было завершено без получения в полном объёме необходимой градостроительной и исходно-разрешительной документации, однако выполнено в полном соответствии с рабочим проектом, соблюдено целевое назначение и разрешённое использование земельного участка.

Согласно выводам заключения строительной экспертизы, административно-производственный корпус с проектом ЗАО «Скандиаконсульт Компакт Инжиниринг». Строительство произведено с соблюдением строительных норм и правил, здание неразрывно связано с землёй и имеет работоспособное состояние, пригодное для эксплуатации, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, а также требованиям пожарной безопасности. Законные интересы и права других лиц, в т.ч. соседних землепользователей не нарушаются, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан. Соблюдено целевое назначение и разрешённое использование земельного участка.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд удовлетворил заявленные требования истца о признании права собственности на недвижимость. Таким образом, судебная практика при установлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным для признания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землёй.

3. Вещи, относимые к недвижимости в силу закона. Вследствие особой значимости и в силу необходимости государственной регистрации недвижимостью признаны речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты. При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности государства. Обособление их в отдельную группу обусловлено тем, что естественные свойства этих вещей не позволяет применить к ним общий критерий связанности с землёй. Единственным объединяющим началом данной группы является закон и особая значимость объектов. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль, за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жёстком режиме.

4. Иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости. Кодекс не расшифровывает эту группу объектов. Но по аналогии права можно определить, что это, например, предприятие (ст. 132 ГК РФ). Хотя, если следовать логике Федерального закона «О государственной регистрации на недвижимость и сделок с ним»¹, то эти вещи относятся ко второй группе («объекты прочно связанные с землёй»). Здесь же называются и другие объекты – жилые и нежилые помещения, - указание на которые отсутствует в ст. 130 ГК РФ. В тоже время в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» ничего не говорится о судах и космических объектах и о возможности отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. М.Е. Пономарёв полагает, что в данном случае нет противоречия между Гражданским Кодексом и Федеральным законом. Присутствует лишь стилистическая неточность, допущенная конструкции указанного федерального закона.²

В статье 4 ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо определено, что государственной недвижимости подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, которые должны регистрироваться специальными федеральными законами. До их принятия на основании ч. 2 п. 1 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации этих объектов применяется действующий порядок.

Возвращаясь к классификации, проводимой законодателем, следует отметить, что здесь отсутствует единый критерий, по которому она осуществляется.¹

На мой взгляд, единственная цель такой классификации – определение признаков и видов недвижимости. Однако в юридической литературе на сегодняшний день практически отсутствуют какие-либо классификации. Основную сложность представляет выработка классифицирующего признака. Думается, что такой признак надо искать с учётом характерных черт недвижимости.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением, или как ещё их называют невоспроизводимыми объектами недвижимости, (земля, земельные участки, участки недр), и вещи, которые созданы руками человека, т.е. воспроизводимые объекты недвижимости, (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

В.А. Горемыкин на основе экономических критериев предлагает классифицировать недвижимость в зависимости от формы собственности - частная, государственная, общая совместная, общая долевая, общественная организация) и от степени готовности к эксплуатации (введённые в эксплуатацию и незавершённые строительством).²

На мой взгляд, наиболее спорной является классификация по формам собственности. Любой объект недвижимости может находиться либо в частной, либо в государственной, либо иной форме собственности. Общая совместная и общая долевая собственность представляют собой две разновидности общей собственности.

Таким образом, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

• объекты, находящиеся в федеральной собственности;

• объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

• объекты, находящиеся в муниципальной собственности.

Р. Гровер и М. Соловьёв предлагают так называемую информационную классификацию объектов недвижимости, подразделяя их на две группы:

1) жилая недвижимость (квартиры, катеджи¹, дачи и садовые участки), которая призвана обеспечивать потребности людей в проживании;

2) нежилая недвижимость (офисы, торговые помещения, склады и др., незавершённое строительство)²,используемая, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда². В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, который содержит главу 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»⁴.

Но, несмотря на актуальность вышеуказанной классификации, она не даёт полного представления о рассматриваемой категории. Совершенно не упоминаются, например, природные ресурсы. Не учтено особое положение земельных участков, которые используются не только в виде садовых участков, но и в других видах, как жилой, так и нежилой недвижимости.

В отношении строящихся объектов, которые в литературе именуются как объекты незавершённого строительства, следует сказать особо.

До недавнего времени объект незавершённого строительства рассматривался законодателем как совокупность строительных материалов и вложенного труда и не являлся предметом гражданско-правовых сделок как недвижимость. Соответственно, статья 130 ГК РФ вообще не упоминала о таком объекте недвижимости. В то же время законодатель, например, давал возможность распространить действие статьи 219 ГК РФ на объекты незавершённого строительства (поскольку использовалось понятие «создаваемое недвижимое имущество», а не уже созданное). Эта ситуация, безусловно, вызывала много споров, хотя с момента принятия первой части ГК РФ некоторые изменения всё-таки были внесены.

Указом Президента от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»¹ установил, что при приватизации объектов незавершённого строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявитель, прежде всего, предоставил документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объектов недвижимости. На основании положений этого Указа право собственности на объект незавершённого строительства может быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.

Арбитражная практика допускала отнесение объектов незавершённого строительства к недвижимым вещам и их использование в гражданском обороте. Так, Высший Арбитражный Суд рассмотрел иск прокурора, поданный в интересах отделения Сбербанка. Последний приобрёл у ОАО по договору купли-продажи незавершённый строительством объект. Регистрирующий орган отказал в регистрации договора на основании отсутствия акта приёмки объекта, завершённого строительством. По истечении некоторого времени АО, считая сделку с отделением Сбербанка не совершённой, продало указанный объект ООО. Арбитражный суд, рассмотрев дело, указал, что объект, в отношении которого совершались сделки, является недвижимостью, т.к. имеет фундамент и кирпичные стены. Следовательно, регистрирующий орган не вправе был отказывать в государственной регистрации договора купли-продажи между отделением Сбербанка и АО¹.

Согласно другому классифицирующему признаку, а именно по характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

• недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

• недвижимость, используемая для жилья;

• недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

• недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

• недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

• недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

• недвижимость, отнесённая к особо охраняемым природным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того, чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования¹. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений².

Таким образом, классификация недвижимого имущества по различным признакам необходима, поскольку необходим анализ особенностей правового режима каждой группы вещей, относимых к определённой категории объекта недвижимости.