§1.2. Признаки недвижимости

Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определённым имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права¹. С юридической точки зрения, недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи это ведёт и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь².

Весьма показательным в связи с изложенным является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ³. В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. № 3 о купле-продаже скважины минеральной воды N 1-Б и не завершенного строительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном владении предприятия «Полёт». Поэтому наложение на неё ареста как на имущество должника, согласно Временному положению о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утверждённому Указом Президента РФ¹, и последующая её реализация противоречат законодательству. Насосная станция аресту не подвергалась, поэтому оснований для её реализации не имелось.

Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием «Полёт» применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в законном владении предприятия «Полёт», свидетельствуют документы Омского городского бюро технической инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 октября 1994 г. № 023 о закреплении за предприятием «Полёт» государственного имущества на праве хозяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанций, и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.

Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует распространить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит, в том числе и из исключительной неделимости этих объектов. В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам.

В.А. Лапач отметил, что «пространственное обособление объектов представляет собой, лишь частный, хотя и наиболее распространённый случай деятельности, характеризующей по преимуществу вещи»¹. Этот признак в полной мере относится к недвижимости, поскольку только возможность выделения недвижимой вещи из массы однородных вещей может повлечь возникновение вещных и обязательственных прав на неё.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования². В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

Практика Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа Российской Федерации³рассмотрела спор, в котором фирма обратилась в арбитражный суд с иском об устранении препятствий в пользовании зданием склада путём демонтажа ограждений, перекрывающих подъезд к складу.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебные акты, которыми отказано в иске, указав при этом, что судебные инстанции пришли к правильным выводам об отсутствии у фирмы препятствий в использовании принадлежащего ей складского помещения ввиду наличия альтернативного проезда к этому помещению.

И наконец, в-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землёй. Причём эту связь необходимо рассматривать как такую прикреплённость объекта недвижимости к земле, утрата которой влечёт и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи¹. По мнению Г.Ф. Шершеневича «теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности». Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и всё то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи². Аналогичные взгляды высказывал и Л.А. Кассо, который писал, что «вещь, не подлежащая перемещению с одного места на другое - это недвижимость, которым, прежде всего, является земля и, кроме того, всё, что с нею постоянно и неразрывно связано»³.

По одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в кассационном порядке⁴, было необходимо дать оценку комплексу неразрывно связанных и подчинённых единой технологической цели сооружений. Суд, разрешая спор, исходил из того, что такие объекты, как инженерные коммуникации, масло-бензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные ёмкости с заглублением до 2-х метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочленённых сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанным с землёй и со сроком эксплуатации не менее 50 лет, невозможно демонтировать без несоразмерного ущерба им и их назначению. Установление этого обстоятельства влечёт квалификацию данного комплекса как недвижимого имущества и применение соответствующих правил к совершаемым с ним сделкам.

Поэтому традиционно наличие прочной связи с землёй является отличительным признаком недвижимого имущества.

Но, не смотря на это, В.И. Синайский ещё сто лет назад отмечал, что данный критерий нельзя принимать во внимание «при успехах современной техники в перемещении предметов»¹. Придерживаясь аналогичной точки зрения, Г.Ф. Шершеневич писал о том, что «вопрос о прочности и связи строения с землёю не может быть решён принципиально с полной точностью»². Современные учёные также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия³.

Так, например, Решением Арбитражного суда г. Москвы⁴ (см. Приложение №2) рассматривался спор между ЗАО «Стиль Фарма» и Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве о признании незаконным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества и об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Москве совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. При рассмотрении данного дела суд учитывал, что, согласно распоряжению Супрефекта ВАО г. Москвы от 08.12.1997 г. № Гр-874л «Об открытии торговой деятельности ЗАО «Стиль Фарма» определено, что торговая деятельность и деятельность по эксплуатации торгового павильона должна осуществляться в соответствии с Законом города Москвы от 28 февраля 1996 г. № 7-18 «О порядке подготовки предложений и выдачи разрешений на размещение и дальнейшую эксплуатацию объектов мелкорозничной торговли и услуг» (с изм. и доп. от 12 июля 1996 г. № 25) и распоряжением Мэра от 28.10.1996 г. № 429/1-РМ «О введении нового порядка подготовки предложений на размещение и эксплуатацию нестационарных объектов торговли и услуг в г. Москве», которые регулируют размещение только некапитальных (нестационарных) объектов торговли и услуг. При этом согласно п. 1.8 Приложения к Распоряжению Правительства Москвы от 30 марта 1998 года № 299-РМ «О дополнительных мерах по упорядочению размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы» объектом указанного строительства признаётся объект, построенный из лёгких сборных конструкций (пластиковые стены, подвесной потолок, отсутствие центрального отопления и подключения к городским системам канализации), не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который в случае государственной необходимости может по решению органа исполнительной власти быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.

На основании изложенного, арбитражный суд пришёл к выводу, что аптечный павильон обладает перечисленными признаками некапитального объекта, а именно - предназначен для торговых целей, собран из лёгких конструкций, не имеет подземных помещений, в связи с чем, наличие прочной связи данного объекта с землёй не предполагается и в случае необходимости данный объект может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.

Все вышеприведённые примеры из судебной практики свидетельствуют об определённой нестабильности оценки объектов недвижимости. Эта нестабильность и является следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем для определения понятия недвижимости.

Поэтому применение данного признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землёй возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьёзного ущерба¹. Так, наиболее известным случаем является перемещение здания газеты «Известия» почти на 50 метров. Кроме того, здания и сооружения не обязательно рассматриваются как строительные объекты. Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Как правильно отметил Н.А. Сыроедов, разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение её на другом¹. По признаку связанности с землёй можно также выделить такие особые объекты недвижимости как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, колодцы и сети наземных коммуникаций, железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения (мосты, туннели, и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта (плотины, шлюзы, причалы и т.д.), объекты водоснабжения (колодцы, колонки и т.д.). Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно.

Судебная же практика при установлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным для признания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землёй и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть вследствие её перемещения.

Так, Президиум ВАС РФ, рассматривая спор между государственным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью, должен был решить, является ли переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью². Президиум ВАС РФ указал, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землёй. Вопросу о характере ущерба, причинённого перемещением объекта, Президиум ВАС РФ придал вторичное значение, отметив лишь, что выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимым имуществом, нельзя признать обоснованными, поскольку представленные суду документы не позволяют сделать вывод: перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению.

Таким образом, все объекты недвижимого имущества обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров.