Диплом Шедько

2

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..6

Глава 1. Теоретические основыведенияГосударственного кадастровогоучёта земельного участка в садоводческих товариществах

1.1.Общий порядок постановки земельных участков на кадастровый учёт в Российской Федерации..…………………………………………………………8

1.2.Садоводческие некоммерческие товарищества в России…………..17

1.2.1.Краткая история возникновения СНТ в России……..17

1.2.2.СНТ в Рязанской области……………………………...20

1.3.Ведение Государственного кадастрового учёта в СНТ……………..24

Глава 2. Государственный кадастровый учёт земельного участка в СНТ «Проектировщик»

2.1.Подготовительные работы при проведении Государственного кадастрового учёта в СНТ «Проектировщик» ………………………………...32

2.1.1.Краткая информация о земельном участке в СНТ

«Проектировщик» ……………………………………………………………….32

2.1.2.Общие сведения о кадастровых работах на земельном участке в СНТ «Проектировщик» ……………………………………...……....32

2.2.Проведение Государственного кадастрового учёта земельного участка в СНТ «Проектировщик» ……………………………………………….………...37

Глава 3. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

3.1.Земельный участок как объект недвижимого имущества…………...56

3.2.Общие сведения об оценке недвижимости…………………………...59

3.3.Подходы к оценке недвижимости……………………………………..61

3.3.1.Сравнительный подход к оценке недвижимости……...62

3.3.2.Затратный подход к оценке недвижимости……………68

3.3.3.Доходный подход к оценке недвижимости……………72

3

Глава 4. Анализ рынка недвижимости Рязанского муниципального района. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка в СНТ «Проектировщик»

4.1.Анализ рынка недвижимости Рязанского муниципального района……………………………………………………………………………...78

4.1.1.Общие сведения о территории Рязанского муниципального района……………………………………………………………………………...78

4.1.2.Краткий обзор рынка земельных участков Рязанского муниципального района………………………………………………………….81

4.2.Анализ наиболее эффективного использования земельного участка в СНТ

«Проектировщик» ………………………………………………………………..87

4.2.1.Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков……………………………………………..87

4.2.2.Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков………………………………………………………………89

4.2.3.Методы оценки наиболее эффективного использования земельного участка в СНТ «Проектировщик» …………………………………93

Глава 5. Проведение оценки стоимости земельного участка в СНТ «Проектировщик»

5.1.Методология проведения оценочных работ земельного участка в СНТ

«Проектировщик» ……………………………………………………….………..95

5.1.1.Краткое описание объекта оценки……………………...95

5.1.2.Подходы, используемые при проведении оценочных работ земельного участка в СНТ «Проектировщик» ………………………………….95

5.2.Определение стоимости земельного участка в СНТ «Проектировщик» сравнительным подходом………………………………………………………....96

5.2.1.Описание объектов-аналогов……………………………96

5.2.2.Расчёт стоимости земельного участка в СНТ

4

«Проектировщик» в рамках сравнительного подхода…………………………100

5.3. Отказ от использования доходного подхода…………………………105

Глава 6. Экологическое состояние окружающей среды Рязанского муниципального района

6.1.Экологические проблемы Рязанского муниципального района……………………………………………………………………………...106

6.1.1.Проблемы загрязнения атмосферного воздуха………..106

6.1.2.Проблемы загрязнения водных ресурсов……………....108

6.1.3.Проблемы охраны и использования земельных ресурсов Рязанского муниципального района……………………………………………...110

6.1.4.Проблемы загрязнения лесных ресурсов……………….111

6.2.Мониторинг и состояние растительности и животного мира………...112

Глава 7. Безопасность жизнедеятельности и охрана труда

7.1.Основные понятия и определения по безопасности жизнедеятельности и охране труда………………………………………………………………………..115

7.2.Анализ нормативно правовой базы по безопасности жизнедеятельности и охране труда………………………………………………………………………..117

7.3.Техника безопасности при производстве кадастровых работ………………………………………………………………………………...121

Заключение………………………………………………………………………...123

Список использованных источников…………………………………………...125

5

Введение

В современных условиях часто встаёт необходимость в проведении Государственного кадастрового учёта и оценки недвижимости. Учитывая факт существования огромного количества сделок (купли-продажи, аренды, обмена, передачи в наследство) на рынке недвижимости в современных условиях оценочная деятельность объектов недвижимого имущества является очень актуальной. Впрочем, не менее актуальным является и кадастровый учёт. Ведь без кадастрового учёта невозможен сам процесс проведения сделок с объектом недвижимости, так как он подтверждает само существование объекта недвижимости в целом. В дипломном проекте объектом недвижимости является земельный участок.

Кадастровый учет необходим для точного определения характеристик земельных участков, при этом каждому земельному участку присваиваются индивидуальные характеристики, принадлежащие только ему и позволяющие идентифицировать его на местности среди других земельных участков. Кадастровый учет ведется на трех основных уровнях: на государственном уровне, на уровне субъектов РФ и на уровне местного самоуправления.Кроме постановки на кадастровый учёт, также часто появляется необходимость определить рыночную стоимость земельного участка.

Именно порядок осуществления Государственного кадастрового учёта, а также проведение оценки стоимости земельного участка являются приоритетными задачами, которые подробно рассмотрены в данном дипломном проекте.

Объектом дипломного проектирования является земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе «Проектировщик», которое территориально расположено на территории Рязанского муниципального района.

Помимо проанализированных в дипломном проекте порядка проведения кадастрового учёта и оценки стоимости земельного участка в СНТ «Проектировщик», в дипломе рассмотрены следующие направления:

6

•Теоретические основы Государственного кадастрового учёта и оценки стоимости земельных участков;

•Краткий обзор возникновения и развития садоводческих некоммерческих товариществ в России в общем и Рязанской области в частности;

•Общие сведения о территории Рязанского муниципального района;

•Анализ рынка недвижимости Рязанского муниципального района;

•Анализ наиболее эффективного использования земельного участка в СНТ «Проектировщик»;

•Экологические проблемы на территории Рязанского муниципального района;

•А также безопасность жизнедеятельности и охрана труда.

Все рассмотренные выше направления дипломного проекта, а именно проведение кадастрового учёта и оценка стоимости земельного участка являются наиболее актуальными в настоящее время и поэтому они отражены в названии даннойвыпускнойквалификационнойработы– «Учетиоценказемельногоучастка в СНТ «Проектировщик» Рязанской области».

7

Глава 1. Теоретические основы ведения Государственного кадастрового учёта земельного участка в садоводческих товариществах.

1.1Общий порядок постановки земельных участков на кадастровый учёт

вРоссийской Федерации.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества, согласно Федеральному закону № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе. [5]

Полномочия по государственному кадастровому учету (ГКУ) и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Органом кадастрового учета в сфере ведения ГКН и непосредственно проведения кадастрового учёта выступает Росреестр. За государственный кадастровый учет государственная пошлина не взимается.

Сроки осуществления ГКУ

Постановка на учет объекта недвижимости, снятие с учета объекта недвижимости, а также учет изменений объекта недвижимости и учет части объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом ГКУ соответствующего заявления о государственном кадастровом учете, если иное не предусмотрено законодательством. Учет адреса

8

правообладателя осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

Перечень необходимых документов:

•межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка); копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании

местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 221-ФЗ местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

•документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

•копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

•копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник

такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости

9

содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

•копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением сведений категории земель, к которой отнесен земельный участок);

•копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования земельного участка). [5]

Способы подачи заявлений и документов, необходимых для осуществления кадастрового учета

Заявления и документы для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости могут быть предоставлены заявителями:

•лично – в местах приема заявителей территориального органа или федерального государственного учреждения (обособленного подразделения или отдела);

•посредством почтового отправления на почтовый адрес для приема заявлений и документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета территориального органа или федерального государственного учреждения (обособленного подразделения или отдела);

•в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования. [5]

Приостановление осуществления кадастрового учета

Осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:

10

•имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);

•одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);

•местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случая, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости);

•не представлены необходимые для кадастрового учета документы (за исключением случаев межведомственного взаимодействия);

•заявление не соответствует требованиям, прописанным в Федеральном законе №221-ФЗ;

•однаизграниц земельного участкапересекаетграницутерриториальной зоны;

•одна из границ земельного участка пересекает границу муниципального района или населённого пункта. [5]

Отказ в осуществлении кадастрового учета

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если:

•имущество не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом №221-ФЗ;

•с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

11