Диплом Шедько

3)Указать заинтересованным лицам подлежащее согласованию местоположение границы земельного участка. [12]

Так как, извещение о проведении собрания о согласованииместоположения границ земельного участка было опубликовано в газете «Рязанские ведомости» от 22 января 2015 года, и в течение 30 дней не было принято ни одного возражения со стороны собственников смежных земельных участков по поводу уточнения местоположения границ земельного участка, то граница земельного участка считается согласованной в соответствии с ч.3 ст.40 Федерального закона № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости». [5] А в акте согласовании указывается только фамилия и инициалы правообладателя, а также его реквизиты. Акт согласования местоположения границы земельного участка в СНТ «Проектировщик» указан на рисунке 7.

Рисунок 7 – Акт согласования местоположения границы земельного участка

Далее рассмотрим графическую часть этого межевого плана. В состав графической части входят три чертежа, рассмотрим каждый из них ниже.

52

Графическая часть.

На чертеже земельного участка в СНТ «Проектировщик» отображены:

•Характерные точки границ земельного участка, сведения о которых позволяют однозначно определить их положения на местности;

•Вновь образованная часть границы, сведения о которой достаточны для определения её местоположения;

•Обозначение земельного участка.

На рисунке 8 изображен данный чертёж.

Рисунок 8 – Чертёж земельного участка и его частей. Масштаб 1:1000

На следующем чертеже изображена схема геодезических построений, на которой отображаются:

•Характерные точки границ земельного участка, сведения о которых позволяют однозначно определить их положения на местности;

•Вновь образованная часть границы, сведения о которой достаточны для определения её местоположения;

•Пункты опорной межевой сети;

53

•Направления геодезических построений при создании съёмочного обоснования;

•Направления геодезических построений при определении координат характерных точек границ земельного участка.

Схема геодезических построений показана на рисунке 9.

Рисунок 9 – Схема геодезических построений. Масштаб 1:1000

Последний чертеж в данном межевом плане – это схема расположения земельного участка. На схеме, которая показана на рисунке 10, видно, что наш земельный участок действительно располагается в садоводческом товариществе «Проектировщик» (на рисунке имеется условный знак «сады» и надпись – коллективные сады). Также на схеме обязательно пишется кадастровый номер данного земельного участка. Масштаб такой схемы составляет 1:5000.

54

Рисунок 10 – Схема расположения земельного участка. Масштаб 1:5000

После окончания процедуры проведения межевания и создания межевого плана происходит сдача уже готового межевого плана в орган кадастрового учёта (Федеральная кадастровая палата по Рязанской области) для вынесения решения о постановке на учёт земельного участка. Затем происходит выдача кадастрового паспорта, который необходим для проведения каких-либо видов сделок с текущем земельным участком.

Теперь, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, можно переходить непосредственно к оценке его рыночной стоимости. В следующей главе рассмотрим теоретические аспекты оценки недвижимости в целом.

55

Глава 3. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости.

3.1. Земельный участок как объект недвижимого имущества.

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. [1] Известно, что земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. [2] Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу РФ, все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.

ВРФ определены следующие категории земель:

•Земли сельскохозяйственного назначения;

•Земли населённых пунктов;

•Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;

•Земли особо охраняемых природных территорий и объектов;

•Земли лесного фонда;

•Земли водного фонда;

•Земли запаса. [2]

56

С началом 90-х годов земля вновь приобрела статус объекта недвижимости. Это стало возможным благодаря переходу в нашей стране от централизованной экономической системы к рыночной. Земля является важнейшим компонентом недвижимого имущества.

Даже если рассмотреть понятие «недвижимое имущество», взятое из Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 130 ГК РФ), то там говорится, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба невозможен. [3] В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, так как недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Поэтому следует отметить, что земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. При этом правовой режим того или иного земельного участка, находящегося в собственности, определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок, а также к какой категории земель он относится и какой у него вид разрешенного использования. В соответствии с Земельным кодексом РФ существует несколько форм права на землю, а именно:

•Право собственности;

•Право постоянного (бессрочного) пользования;

•Право пожизненного наследуемого владения;

•Аренда;

•Сервитут;

•Безвозмездное срочное пользование. [2]

57

Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установлен указом Президента РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50%, на участки из категории земель сельскохозяйственногоназначения.Данныесубъектывправеполучитьучастокили долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.

Если возникнет необходимость продать земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

Очень часто возникает необходимость определить рыночную стоимость земельного участка. Но оценка земельного участка необходима не только для определения первоначальной стоимости земельного участка. Далее приведён список, в каких случаях эта услуга необходима:

•Совершение сделки с единым объектом недвижимости;

•Оценка земли в случае ее приватизации, передачи в доверительное

управление либо в аренду;

58

•Оценка стоимости начальной цены земельного участка на торгах;

•Изъятие оцениваемого земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

•Получение кредита под залог оцениваемой земли;

•Внесение оцениваемой земли в уставные капиталы компаний;

•Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;

•Разработка и осуществления инвестиционных проектов;

•А также, в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

3.2. Общие сведения об оценке недвижимости.

Что же такое оценка недвижимости? Оценка недвижимости – это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принциповиметодов,атакжепроцедурных иэтических норм,мнениеспециалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Оценка помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом. Она необходима для любых сделок с землей и объектами недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Нормативно-правовой базой для проведения оценки служат следующие нормативные документы:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;

59

•Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

•Федеральными стандартами оценки: (ФСО) № 1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254;

•Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СРОО «СПО»1, принятые Решением совета партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

•Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО);

•И иными нормативно-правовыми актами.

Воценке установлены 3 подхода – доходный, сравнительный и затратный, но методы используются разные. В РФ оценка любого вида имущества осуществляется с использованием трех подходов. [7] Сама процедура оценки недвижимого имущества – в данном случае оценка земельного участка – включает в себя:

1.Заключение с заказчиком договора об оценке.

2.Предоставление заказчиком необходимых документов, а именно:

•Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или документ, на основании

1 Некоммерческое партнёрство Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов

оценки»

60

которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, мены и др.);

•Паспортные данные заказчика (ФИО заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания).

3.Изучение полученных документов.

4.Сбор информации ианализ рынка, к которомуотносится объект оценки.

5.Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов.

6.Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

7.Подготовка отчета об оценке.

8.Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Как было указано выше – в оценке недвижимого имущества используют три подхода – сравнительный, затратный и доходный. Рассмотрим в следующем разделе каждый из вышеперечисленных подходов.

3.3. Подходы к оценке недвижимости.

Известнонесколькодесятковметодовоценкинедвижимости,используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

61