Диплом Шедько

2)Корректировка на местоположение. Местоположение рассматривалось как удалённость СНТ, в котором находится земельный участок, от города (от Рязани). Корректировка вводилась на те объекты-аналоги, которые ближе располагаютсякРязани(либонаходятсявчертегорода).Еслирасстояниедогорода от 1 до 5 км, то вносится ко рректировка от 1% до 4%, если же земельный участок находится в черте города, то ему присваивается корректировка равная 5%.

3)Корректировка на площадь земельного участка. Так как все земельные участки-

аналоги находятся в садоводческих некоммерческих товариществах и их площадь составляет 6 соток (600 м2), внесение корректировок не требуется.

4)Корректировка на наличие коммуникаций. К коммуникациям относятся водо-,

газо- и электроснабжение. Оцениваемый земельный участок в СНТ «Проектировщик» обеспечен только водоснабжением, тогда как у объектованалогов имеется и газо- и электроснабжение. А так как все земельные участки располагаются в СНТ, поэтому корректировки вводились следующим образом:

5% – за отсутствие какой-либо коммуникации;

2,5% – если коммуникация проведена по границе участка. [28] [29]

5) Корректировка на содержание дополнительных построек. У земельных участков-аналогов нет каких-либо серьёзных улучшений на их территории (например, наличие гаража), поэтому внесение корректировок здесь не требуется.

6) Корректировка на категорию земель. Исходя из того, что все земельные участки-аналоги входят в садовые некоммерческие товарищества, а СНТ, согласно ЗемельномукодексуРоссийскойФедерации,могутрасполагатьсятольконаземлях сельскохозяйственного назначения, следовательно все земельные участки принадлежат к одной категории земли, поэтому корректировки не вносились.

102

7)Корректировка на видразрешенногоиспользования. Как и категория земель, вид разрешенногоиспользованияуобъектаоценкииобъектов-аналоговодинаков– для ведения садоводства, поэтому во внесении корректировок нет смысла.

8)Корректировка на условия рынка (дата продажи). В данном случае речь идёт о датеопубликованияобъявленияопродажеземельногоучастка.По условиямрынка оцениваемый земельный участок в СНТ «Проектировщик» и его объекты-аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

Далее рассчитаем весовые коэффициенты для каждого объекта аналога. Формула 8 для расчёта весовых коэффициентов показана ниже:

Где:

Pi – Весовой коэффициент по i-ому объекту-аналогу;

Ki – Количество корректировок по i-ому объекту-аналогу. [28]

Итак, у нас получились следующие расчёты весов:

•Земельный участок в СНТ «Авиатор», д. Турлатово – 0,23;

•Земельный участок в СНТ «Ока», п. Новосёлки – 0,23;

•Земельный участок в СНТ «Весна», Храпово, Рязань – 0,16;

•Земельный участок в СНТ «Ветеран-94», Сысоево, Рязань – 0,15;

•Земельный участок в СНТ «Радуга», Поляны – 0,23.

Расчёт итоговой стоимости земельного участка в СНТ «Проектировщик» показан в таблице 9.

103

Таблица 9 – Расчёт итоговой стоимости земельного участка в СНТ «Проектировщик»

Итого, рассчитанная стоимость земельного участка в садовом некоммерческом товариществе «Проектировщик» равна с учётом округления – 190 тысяч 940 рублей. Далее рассмотрим доходный подход к оценке земельного участка в СНТ «Проектировщик».

104

5.3.Отказ от использования доходного подхода.

Вэтом случае ситуация немного отличается от отказа по затратному подходу. Так как рассчитать стоимость земельного участка доходным подходом (методом капитализации земельной ренты) возможно, но отсутствуют исходные данные, необходимые для осуществления расчёта. Также для проведения оценки методом капитализации земельной ренты недостаточно сведений по рынку аренды аналогичных земельных участков, то есть, земельных участков, находящихся в садоводческих товариществах, а также чтобы их площадь не была больше 10% от площади оцениваемого земельного участка (6 соток). Кроме того, необходимо учитывать сходное местоположение с оцениваемым земельным участком.

Теоретически провести оценку этим методом возможно, однако, очень сложно найти земельные участки, размером 600 м2 для сдачи в аренду.

Поэтому достоверно проанализировать доход от сдачи в аренду земельных участков и, соответственно, оценить стоимость оцениваемого земельного участка не представляется возможным.

105

Глава 6. Экологическое состояние окружающей среды Рязанского муниципального района

6.1. Экологические проблемы Рязанского муниципального района.

Экологические проблемы Рязанской области в целом и Рязанского района в частности обусловлены двумя группами факторов – естественного и антропогенного происхождения. К первой относятся природные характеристики территории: ветровой режим, механический состав почв, особенности баланса тепла и влаги, химизм внутренних вод, наличие природных очагов инфекционных заболеваний и др. Вторая группа факторов включает особенности территории, формирующиеся в результате отрицательного влияния хозяйственной деятельности населения. К ним относятся последствия промышленного, сельскохозяйственного и рекреационного освоения. Демографическое давление на среду усиливает воздействие вышеуказанных групп факторов.

Кроме того, для наиболее объективного анализа состояния окружающей среды как Рязанской области, так и Рязанского района нельзя не принимать во внимание такое явление, как трансграничный перенос загрязнителей с сопредельных территорий, способствующий образованию зон наложения ареалов загрязнения. Совместное действие факторов антропогенного и естественного происхождения способствует обострению экологических проблем Рязанской области в целом. Процессы, развивающиеся под влиянием перечисленных причин, воздействуют как на экологическую ситуацию муниципального района в целом, так и на состояние отдельных элементов природной среды.

6.1.1. Проблемы загрязнения атмосферного воздуха.

На территории Рязанского муниципального района (включая г. Рязань)расположенооколо150объектов,оказывающихвоздействиенаатмосферу. Среди них АО «Рязанский нефтеперерабатывающий завод», АО «Виско-Р»

106

(производство химволокна), АО «Рязцветмет», предприятия теплоэнергетики (АО «Новорязанская» ТЭЦ, «Дягилевская» ТЭЦ), металлургии (АООТ «Центролит», АО «Металлург) и так далее. Рассматривая распределение атмосферных загрязнителей по территорииРязанскогомуниципальногорайона,можновыделить районы в воздушный бассейн которых выбрасывается наибольшее количество вредныхвеществ.МаксимальноезагрязнениеотмечаетсявгородеРязаниипосёлке Октябрьском Рязанского района. [36]

Одной из главных причин загрязнения воздуха в районе является неэффективная технология улавливания вредных веществ и недостаточная оснащенность предприятий современными очистными сооружениями. Кроме того, не все улавливаемые вещества подвергаются утилизации: только 11 % из них повторно вовлекаются в производство, а 89 % остаются источниками повторного загрязнения воздуха, воды и почвы. [35] Актуальной является также проблема очистки и нейтрализации отходящих газов от вредных примесей. От общего количества загрязняющих веществ, поступающих в атмосферу от стационарных источников, 38,7 % приходится на предприятия теплоэнергетики. Наибольшую долю выбросов загрязнителей составляют пыль, диоксид серы, оксиды азота, оксиды углерода. На долю предприятий нефтеперерабатывающей промышленности (РНПК) приходится около 36,7 % выбросов загрязняющих веществ: диоксида серы, углеводородов, летучих органических соединений.

Определенный вклад в экологическую проблему воздушной среды вносят предприятия промышленности строительных материалов (9,7 %), пищевой (2,2 %), машиностроения и металлообработки (2,2 %), а также сельское хозяйство (1,0%), которое в основном распространено на территории района. [36]

В большой степени загрязняет атмосферный воздух также работа автотранспорта, в частности, соединениями свинца, что связано с выбросами от автомобилей, работающих на этилированном бензине. Наиболее загрязнен воздух городов с интенсивным транспортным движением – транспортные развязки и шоссе, ведущие из Рязани в область. Рядом с селом Пущино, например, находится

Ряжское шоссе. В Рязанской области реализована возможность исключения

107

выбросов свинца от автотранспорта. Рязанский нефтеперерабатывающий завод выпускает только неэтилированные бензины и полностью удовлетворяет потребность Рязанской области в этом топливе. С 1 января 1997 г. постановлением главы администрации Рязанской области использование этилированных бензинов на территории области запрещено. Выполнение указанного постановления контролируется природоохранными органами. Существенный вклад в снижение загрязнения атмосферы вносит проводимая в области газификация населенных мест и перевод котельных на сжигание природного газа вместо угля и мазута.

В топливно-энергетическом комплексе требуют решения такие вопросы, как уменьшение доли мазута в топливном балансе с целью снижения выбросов двуокиси серы, повышение эффективности золоулавливания, установка приборов постоянного контроля над выбросами, соблюдите технологического сжигания топлива.

Загрязнение воздушной среды представляет угрозу как для природы в целом, так и для здоровья человека. В результате усиливающегося загрязнения атмосферы в Рязани и в Рязанскомрайоне происходит увеличение по сравнениюсо средне региональными показателями злокачественных новообразований, заболеваний кожи, эндокринной системы, болезней глаз. [35]

6.1.2. Проблемы загрязнения водных ресурсов.

Ежегодное водопотребление в Рязанской области в целом составляет около 300 млн м3. По использованию свежей воды область занимает шестое место среди других областей Центрального района России. Наиболее водоемкой отраслью является жилищно-коммунальное хозяйство. Доля используемой в нем воды составляет 40,7 % общего использования отраслями экономики области. Более трёхсот предприятий Рязанского района (включая городской округ Рязань) осуществляют забор воды на промышленные нужды (около 24 % общего использования). Необходимо отметить, что в промышленности при общей тенденции снижения производства уменьшается потребление воды, исключение

108

составляют машиностроительная и лесная отрасли, где наблюдается незначительный подъем. Около 24,1 % воды в области используется на сельскохозяйственные нужды, 0,9 % на нужды транспорта и около 0,3 % – на нужды других отраслей экономики. [35]

Основной проблемой охраны водных ресурсов является – неравномерное, территориальное распределение использования поверхностных вод области. Наибольшее их количество потребляется в как раз в Рязанском районе, что обусловлено работой нескольких ТЭЦ, а также наличием рыбхозов. По использованию свежей воды в сельском хозяйстве Рязанский район занимает второе место. Самым крупным потребителем вод из поверхностных источников является г. Рязань (71 % общего количества забираемой воды). Это обусловлено наличием в городе крупных предприятий и тем, что 75 % населения используют окскую воду на хозяйственно-бытовые нужды. [35]

Запасы водных ресурсов области достаточны для удовлетворения потребностей в воде, однако качество вод низкое. Основная причина загрязнения водоисточников– этосбросзагрязняющихвеществспромышленнымиибытовыми сточными водами. Кроме того, на качество вод влияют физико-географические условия территории, важнейшие из которых — заболоченность и закарстованность.Последняяявляетсяпричинойповышенногосодержаниявводах сульфат-иона, меди, железа и гумусовых веществ, и нарушения кислотного режима.

Большинство рек Рязанского района относится к классу «умереннозагрязненных». К классу «чистые» относятся в основном верховья таких pp. области, как Вожа, Плетенка. К классу «загрязненные» относятся реки Ока от Рязани до Касимова, участки рек Павловка и Трубеж. Подземные воды на территории района распространены повсеместно и приурочены к отложениям разного геологического времени. Основными эксплуатируемыми водоносными горизонтами, защищенными от поверхностного загрязнения региональным юрским водоупором, являются каменноугольные. Загрязнение подземных вод этих

109

горизонтов возможно лишь на локальных участках, в местах размыва юрского водоупора. [36]

6.1.3. Проблемы охраны и использования земельных ресурсов Рязанского муниципального района.

Рязанскийрайонхарактеризуетсяпересеченнымрельефомиявляетсяодним из наиболее подверженных эрозии почв, наряду с Касимовским и Клепиковским районами. Одновременно с эрозией,какплоскостной, такиглубинной,происходит боковой подмыв склонов, возникают оползни.

В результате нерациональной деятельности человека во всей Рязанской области усиливается рост оврагов. Их ежегодный прирост составляет более 20 % их общей площади. И это далеко не все экологические проблемы охраны и использования земельных ресурсов Рязанской области. Для прекращения действия эрозии необходимо предпринять ряд мер, которые включают: посадку лесозащитных, водорегулирующих и противоэрозионных лесных полос; посадку зеленых насаждений по откосам и днищам оврагов, вокруг прудов и водоемов; строительство водозадерживающих валов, канав, донных запруд; проведение обработки почв с почвоуглублением, прерывистым бороздованием и лункованием поверхности. В результате нерационального использования сельскохозяйственных угодий в области также выросли площади закочкаренных, каменистых, сбитых земель. Происходит снижение продуктивности пастбищных угодий, вызванное недостаточным уходом за ними, бессистемным выпасом и перегрузкой скотом, свертыванием работ по их улучшению.

Загрязнение земель тяжелыми металлами носит локальный характер. Наиболее загрязнены свинцом почвы, находящиеся вблизи автомагистралей. Повышенное содержание тяжелых металлов наблюдается в хозяйствах, земли которых расположены в пойме р. Оки вокруг г. Рязани, а также юг Рязанского района, что объясняется выбросами промышленных предприятий города, наличием крупных автомагистралей. Кроме того, причиной повышенного

110

содержания тяжелых металлов является весенний подъем уровня вод р. Оки, приводящий к загрязнению пашни. Попавшие в почву тяжелые металлы затем накапливаются в сельскохозяйственной продукции, преимущественно овощной.

Еще одна причина загрязнения земель – это неудовлетворительное состояние навозохранилищ. Значительный ущерб окружающей среде наносят птицефабрики, где из образующихся навозосодержащих стоков в качестве удобрения используется только 25 – 30 %, остальные являются загрязнителями окружающей среды. [35]

6.1.4. Проблемы загрязнения лесных ресурсов.

Помимо загрязнения лесных угодий, что кстати тоже довольно распространённая проблема на территории Рязанского района, муниципальные властичастосталкиваютсяспроблемойлесныхпожаров.Особоостроэтапроблема встала после лесных пожаров в июле 2010 года, когда сгорели несколько сёл Рязанского района, а именно село Передельцы, Ласковский посёлок, а также малая часть посёлка Криуша. Большую опасность для местных властей, помимо лесных пожаров, представляют лесоторфяные пожары.

Причинами пожаров являются засушливое лето и небрежное обращение с огнем. Пик лесных пожаров приходится на июль – август. Отрицательные последствия пожара огромны. Он уничтожает деревья, травяной покров, зверей и птиц. Поврежденный пожаром лес теряет водоохранные, полезащитные и другие функции. В нем возникают благоприятные условия для массового размножения вредных насекомых и распространения грибковых заболеваний. На лесных гарях формируетсяинойтипрастительности,чтоприводитксменеживотногонаселения. Большие потери несет охотничье-промысловая фауна, гибнет побочная продукция леса (грибы, ягоды, лекарственные растения). Воздействие на природу и деятельность человека могут оказывать также половодья на реках области. Предотвратить лесной пожар можно благодаря противопожарным мероприятиям, такими как создание противопожарных рвов или копаней.

111