Диплом Шедько

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (Рис. 11):

•сравнительный;

•доходный;

•затратный.

Рисунок 11 – Методы и подходы в оценке недвижимости [25]

3.3.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости,основанныхнасравненииобъектаоценкисегоаналогами,вотношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Базовую модель данного подходаможно представитьсловеснымвыражением«Рыночнаястоимостьобъекта

62

собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и

оценки» или в виде алгебраического выражения в формуле 3:

= ср + ср; (3)

где MV – рыночная стоимость объекта недвижимости; Sср – цена продажи сравнимого объекта собственности; ADJср – совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах. [26]

Условия применения сравнительного подхода:

2.Информация должна быть исчерпывающей и достоверной, включающей

оцениваемой недвижимости (земельного участка), должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

•замещения;

•сбалансированности;

•спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка недвижимости – здесь необходимо провести анализ рынка недвижимости, в частности того сегмента, к которому относится объект оценки – в

63

нашем случае это земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе, затем необходимо найти объекты-аналоги, имеющие несколько сходных черт с оцениваемым объектом (например, земельный участок - аналог тоже должен находиться в садоводческом товариществе.

2 этап

Сбор информации о выставленных на продажу объектов-аналогов и проверка их достоверности, а также сравнение объектов-аналогов с объектом оценки.

3 этап

После сбора информации об объектах оценки происходит корректировка цен продаж выбранных объектов-аналогов согласно отличиям от оцениваемого объекта.

4 этап

На последнем этапе происходит установление стоимости оцениваемого объекта путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. [25]

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях, а именно:

•Срокэкспозиции– время,втечениекоторогообъектнаходитсянарынке недвижимости;

•Независимость субъектов сделки.

Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене только в том случае, если продавец и покупатель:

1) находятся в родственных отношениях;

64

2)имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

3)сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами и т.д.;

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправок. На практике для оценки рыночной стоимости одного объекта используется не менее трёх сопоставимых с объектом оценки объектованалогов.

Сопоставимые объекты, как правило, различаются мощностью, размерами, числом входящих в них единиц недвижимости. Чтобы сопоставить или сравнить их между собой, необходимо привести их к общему знаменателю – единице сравнения. Такой единицей сравнения может быть как физическая единица сравнения (цена 1 м2, 1 м3, 1 сотки), так и экономическая единица сравнения (цена комнаты, квартиры, участка и т.д.). Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи – это валовый рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. [26]

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу. Использование данного показателя предполагает выполнение трёх взаимосвязанных действий:

1)Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

2)Определить отношение цены продажи объекта сравнения к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок (ВРМ);

65

3)Умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) – отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование этого показателя предполагает выполнение следующих действий.

1)Отбор аналогичных, недавно проданных объектов со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки;

2)Чистый операционный доход (ЧОД) делят на цену продажи и определяют общий коэффициент капитализации;

3)Чистый операционный доход оцениваемого объекта делят на общий коэффициент капитализации. [26]

Вкачестве элементов сравнения в методах сравнительного подхода выступают: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия и время продажи, условия рынка, местоположение и связанное с ним зонирование(градостроительныйрегламентит.д.).Следуетотметить,чтосравнить данные показатели невозможно, если у какого-либо объекта-аналога отсутствует какой-нибудь элемент сравнения, например, передаваемые имущественные права.

Эти элементы сравнения необходимо учитывать при корректировке цены продажи объекта недвижимости в целом. Для определения поправок наиболее часто применяется метод парных продаж. Он заключается в сопоставлении схожих объектов-аналогов, практически идентичных с оцениваемым объектом, но отличающиеся друг от друга одним-двумя признаками.

66

Правило внесения поправок:

•Если объект-аналог лучше объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком минус.

•Если объект-аналог хуже объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком плюс.

Каждая поправка должна быть обоснована оценщиком.

Поправки могут быть выражены не только абсолютными, но и относительными величинами (процентами, коэффициентами). Поправки в процентах вводят только в том случае, когда отсутствуют абсолютные величины, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

Если установлено, что участники рынка оценивают корректируемые параметры независимо от других характеристик, то поправки вводят на независимойоснове,т.е.суммируют.Еслижепредполагается,чтокаждаяпоправка влияет на другие поправки, то процентную корректировку производят на кумулятивной основе – каждую процентную поправку прибавляют или вычитают из 100%. Получают коэффициенты, которые затем перемножают между собой. На практике кумулятивную корректировку применяют крайне редко.

Рисунок 12 – Пример использования поправок на независимой и кумулятивной основах [26]

67

Выше был рассмотрен в теории сравнительный подход к оценке недвижимости. В оценочной деятельности его применяют, обычно, чаще всего. Далеерассмотримдвадругихподхода– затратныйидоходный.Земельныйучасток в СНТ «Проектировщик» будет рассмотрен методом сравнения продаж (парных продаж).

3.3.2. Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Стоимость оцениваемого объекта равна стоимости земельного участка, к которой прибавляется стоимость улучшений, которые на нем расположены, и вычитается накопительный износ. Алгебраически записанное выражение показано в формуле 4.

где MV – рыночная стоимость объекта недвижимости;

LV– стоимость земельного участка;

IV– стоимость улучшений;

D – накопительный износ объекта. [26]

68

Этапы применения затратного подхода.

1 этап

Необходимо оценить стоимость земельного участка сравнительным или доходным подходом, или же двумя подходами сразу.

2 этап

Затем произвести оценку полной стоимости замещения или полной стоимости воспроизводства улучшений, расположенных на земельном участке.

3 этап

Оценить накопленный износ.

4 этап

В конце необходимо просуммировать все найденные величины со своими знаками и определить рыночную стоимость оцениваемого объекта. [25]

Затратный подход позволяет определить тенденции изменения цен на рынке. Если рассчитанная затратным подходом стоимость объекта оценки больше, чем дали два другие подхода, то конкуренция на данном рынке отсутствует и её не будет в течение какого-то времени, в противном случае, если же стоимость оцениваемого объекта меньше, то конкуренция имеет место и цены в любой момент могут упасть.

Сферы применения затратного подхода:

•Оценка недвижимости специального назначения;

•Технико-экономический анализ для нового строительства;

69

•Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

•Оценка недвижимости на пассивных рынках;

•Поимущественное налогообложение;

•Подоходное налогообложение (износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода).

Последовательность применения затратного подхода:

•Оценка стоимости земельного участка;

•Оценка полной стоимости «замещения» или «воспроизводства» (восстановительной стоимости) улучшений (зданий и сооружений);

•Оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений);

•К стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) прибавляют стоимость участка земли и получают общую стоимость единого объекта недвижимости. Общая методология проведения затратного подхода показана на рисунке 13.

70

Рисунок 13 – Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом [25]

Использование затратного подхода начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Полной стоимостью замещения улучшенийназывается стоимость строительства здания,имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Полной стоимостью воспроизводства улучшений называется стоимость строительстваточнойкопиизданиясиспользованиемименно тех жестроительных материалов, стандартов строительства, дизайнерских изысканий и с тем же качеством проделанных работ, что и у оцениваемого объекта.

Чтобы определить восстановительную стоимость нового объекта используют несколько методов, таких как количественное обследование (оно же составление полноценной сметы), метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам проделанных работ), а также метод сравнительной единицы.

Подробно эти методы, применимые к затратному подходу, рассматривать не имеет смысла, т.к. на земельном участке отсутствуют какие-либо жилые

постройки, и, следовательно, производить оценку методами затратного подхода

71