Диплом Шедько

использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. В нашем случае земельный участок является свободным. Исходя из этого при анализе наилучшего использования земельного участка можно применить только один приём – наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного. [27]

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1.Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка (в случае с земельным участком в СНТ «Проектировщик» выделять ничего не потребуется, так как земельный участок является незастроенным, поэтому возможно только гипотетически рассчитать стоимость земельного участка вместе с улучшениями).

2.Использование метода парных продаж (метод сравнения продаж) для оценки стоимости незастроенного земельного участка (данный метод применён в главе 5 данного дипломного проекта).

Теорияоценкинедвижимоститребуетанализаучастказемли исходя издопущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или, скажем, заменить.

92

4.2.3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков.

Определение наиболее эффективного варианта эксплуатации оцениваемого земельного участка предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1.Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка исходя из сложившейся на дату проведения оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2.Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3.Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4.Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5.Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования земельного участка. Если земельный участок является незастроенным, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применить три метода:

•Земельный участок рассматривается как незастроенный и коэффициенты капитализации для земли и зданий одинаковы;

•Земельный участок рассматривается как незастроенный, но коэффициенты капитализации для земли и зданий различны;

•Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения.

[27]

93

Так как коэффициенты капитализации для рассматриваемого земельного участка в СНТ «Проектировщик» рассчитать не представляется возможным, а рыночная цена продажи определена в 5 главе данного дипломного проекта, то рассмотрим этот метод, в котором:

1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

Дома на СНТ, как правило, продаются на условиях: «В стоимость включен участок земли». Однако, подъезд к земельному участку и проведение электричества надо будет делать через целевой взнос, проведение же газа в эти услуги не входит. Водопровод на земельном участке уже проведён. Таким образом, участок подорожает минимум на 300-400 тысяч рублей, включая стоимость строительства улучшений.

2. Рассчитывается стоимость строительства. На данном этапе рассчитывается полная стоимость строительства. Рассчитать довольно точно стоимость строительства не представляется возможным, поэтому установим примерную стоимость строительства жилого дома на территории СНТ – 300-400 тысяч рублей.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п. Таким образом, наиболее эффективное использование данного земельного участка будет его использование по целевому назначению, то есть для ведения садоводства. Но также на земельном участке в СНТ «Проектировщик» возможно строительство улучшений (коттедж или дачный домик), средняя стоимость которых составит (с учётом проведения дополнительных коммуникаций) 300-400 тыс. рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с учётом наиболее эффективного использования в СНТ «Проектировщик» рассчитана в следующей главе.

94

Глава 5. Проведение оценки стоимости земельного участка в СНТ «Проектировщик»

5.1. Методология проведения оценочных работ земельного участка в СНТ «Проектировщик».

5.1.1. Краткое описание объекта оценки.

Согласно пункту «2.1.1. Краткая информация о земельном участке в СНТ «Проектировщик», рассматриваемый нами земельный участок расположен в северной части садоводческого некоммерческого товарищества «Проектировщик» (согласно кадастровому плану территории, рис. 1), неподалеку от села Пущино Рязанского района, Рязанской области, в 7 км к югу от Рязани. Вблизи – железнодорожная платформа «208-й километр». Село Пущино относится к Ровновскому сельскому поселению. Ровновское сельское поселение было образовано в 2006 году. Среди наиболее крупных населённых пунктов в этом поселении можно отметить село Пущино – 105 чел., деревню Ровное – 538 чел. и посёлок Стенькино – 1677 чел.

5.1.2. Подходы, используемые при проведении оценочных работ земельного участка в СНТ «Проектировщик».

Как было сказано выше, земельный участок расположен в садовом некоммерческом товариществе «Проектировщик». Согласно кадастровому плану территории (рисунок 1) на земельном участке отсутствуют какие-либо постройки, в том числе и нежилые. Поэтому, для определения стоимости земельного участка, необходимо использовать сравнительный (метод сравнения продаж) и доходный (метод капитализации земельной ренты) подходы.

Затратный подход применять здесь бессмысленно, так как на земельном участке отсутствуют жилые постройки, что делает невозможным расчет стоимости

95

замещения (или восстановительной стоимости) – формула 7, а следовательно и невозможен расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа.

где:

Сон – Стоимость объекта недвижимости;

Свс – Восстановительная стоимость объекта недвижимости;

Сизн – Стоимость накопленного износа. [25]

Так как рассчитать стоимость объекта недвижимости не представляется возможным, то и не представляется возможным определить итоговую стоимость объекта недвижимости (Сит = С з+Сон; где Сз – стоимость земельного участка с учетом наиболее эффективного использования). Следственно, оценка стоимости земельного участка будет производиться двумя методами – методом парных продаж (сравнения продаж) и методом капитализации земельной ренты, относящиеся к сравнительному и доходному подходам соответственно.

5.2. Определение стоимости земельного участка в СНТ «Проектировщик» сравнительным подходом.

5.2.1. Описание объектов-аналогов.

В качестве объектов-аналогов рассматривались земельные участки, находящиеся в садоводческих некоммерческих товариществах, как в черте города Рязань, так и за её пределами, однако максимальное расстояние от города не должно быть больше 7 километров.

96

Впоследствии были выбраны 5 земельных участков, находящихся в садоводческих товариществах:

•Земельный участок в СНТ «Авиатор», д. Турлатово, Рязанский район;

•Земельный участок в СНТ «Ока», п. Новоселки, Рязанский район;

•Земельный участок в СНТ «Весна», д. Храпово, Рязань;

•Земельный участок в СНТ «Ветеран-94», д. Сысоево, Рязань;

•Земельный участок в СНТ «Радуга», с. Поляны, Рязанская область. [37]

Ниже,втаблице 7,указаныосновныехарактеристики,по которымбудут вводиться корректировки, объектов-аналогов и объекта оценки. Информация об объектах-

аналогах взята с сайта www.avito.ru/ryazan/.

97

Таблица 7 – Сравнительные показатели объектов-аналогов и объекта оценки.

98

Продолжение таблицы 7

99

5.2.2. Расчёт стоимости земельного участка в СНТ «Проектировщик» в рамках сравнительного подхода.

После того, как в таблице 7 были рассмотрены сравнительные характеристики земельных участков-аналогов, можно переходить к вводу корректировок на различия в сравнительных показателях. Таблица корректировок рассмотрена ниже (таблица 8).

Таблица 8 – Корректировки по объектам-аналогам.

100

Продолжение таблицы 8

В ходе анализа к ценам продаж были внесены корректировки на различия, существующие между сравнимыми объектами-аналогами и оцениваемым объектом.Отрицательная корректировка (со знаком «-») вносится в случае, если по данному показателю объект-аналог превосходит объект оценки, положительная же корректировка (со знаком «+») вносится, если по данному показателю объектаналог уступает оцениваемому. Размер относительной корректировки определялся на основании соотнесения цен продаж (предложений) объектов, имеющих различия в сравниваемых показателях.

Теперь рассмотрим обоснование введённых корректировок.

1) Корректировка на торг. Согласно справочнику оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» скидки на цены земельных участков сельскохозяйственного назначения находятся в диапазоне 5%

– 30%. Учитывая отсутствие строений на земельном участке и размер земельного участка, применяем скидку на торг в размере 5,0 %. [28]

101